W związku z niedawnymi rewelacjami, jakie można było zobaczyć w niektórych programach informacyjnych TV chciałbym wskazać kilka istotnych czynników, na które należy zwrócić uwagę przy zaciąganiu zobowiązania od inwestora prywatnego pod zastaw nieruchomości.
Na co zwracamy uwagę:
1. Forma zawarcia umowy pożyczki: musi być to pisemna forma notarialna. Jedyna dopuszczalna forma to umowa pożyczki w formie Aktu notarialnego. Jeden egzemplarz umowy po przeczytaniu i podpisaniu musi otrzymać pożyczkobiorca, drugi inwestor.
2. Forma zabezpieczenia: najczęściej stosowanym jest wpis do działu II Księgi wieczystej, tj. przeniesienie prawa własności na zabezpieczenie na inwestora przez okres trwania umowy pożyczki. Oznacza to, że do czsu całkowitej spłaty zobowiązania przestajemy być właścicielami nieruchomości. W takim przypadku Notariusz musi zawrzeć w umowie pożyczki zapis, że pożyczkobiorcy przysługuje prawo roszczenia zwrotnego o ponowne przeniesienie prawa własności po całkowitej spłacie zobowiązania, które to prawo musi znaleźć się w dziale III Księgi wieczystej jako wzmianka!;
3. Oprocentowanie maksymalne w skali roku nie może być wyższe niż 24%-zgodnie ze znowelizowanym Kodeksem cywilnym,co nie oznacza, że inwestor nie może doliczyć sobie rozsądnej prowizji za udzielenie pożyczki wraz z marżą inwestorską do kosztów kredytu brutto.
Pamiętajmy, aby wszelkie ustalenia znalazły się w Akcie notarialnym umowy pożyczki i były jasno i zrozumiale określone.
Inwestor w zakresie ponownego przeniesienia prawa własności (podobnie jak pożyczkobiorca w kwestii zwrotu całości zobowiązania) musi poddać się egzekucji wprost z Aktu notarialnego umowy pożyczki, w trybie Art. 777, par.1, pkt 5 Kodeksu postępowania cywilnego. Oznaczać to będzie, że jeśli "nie zechce" oddać nam nieruchomości po pokwitowanej spłacie zobowiązania wystarczy pójść do Sądu i uzyskać klauzulę wykonalności, gdyż treść tego poddania się egzekucji sporządzona w formie Aktu notarialnego jest traktowana na równi z postanowieniem Sądu.
Uwzględnienie tych kwestii pozwoli uniknąć przykrych konsekwencji w przyszłości i zabezpiecza zarówno uczciwegi i rzetelnego inwestora, jak i pożyczkobiorcę, który ryzykuje swoją nieruchomością.
Warto jednak wspomnieć, że jeśli pożyczkobiorca nie zwróci zobowiązania przez okres trwania umowy pożyczki inwestor ma prawo do faktycznego przejęcia nieruchomości i wezwania nas do jej wydania, a jeśli pozostanie ono nie skuteczne do skierowania sprawy na drogę postępowania egzekucyjnego do komornika. Konsekwencją jest przymusowe wydanie nieruchomości. W przypadku sprzedaży przedmiotu zabezpieczenia przez inwestora za kwotę wyższą niż wysokość pożyczki różnica-po odjęciu wszelkich należnych inwestorowi kosztów i wierzytelności musi nam zostać zwrócona.
