Zastaw nie może być niewspółmierny sygn. akt: II CSK 690/10
Mieszkanie może stanowić zabezpieczenie pożyczki pod warunkiem, że jego wartość nie przekracza znacznie jej wysokości. Inaczej umowa jest nieważna
To sedno wyroku Sądu Najwyższego z 12 października 2011 r. (sygnatura akt: II CSK 690/10).
Sebastian M., właściciel lombardu w Poznaniu, zażądał, by sąd zobowiązał Damiana W., jego żonę i wnuka, współwłaścicieli mieszkania w Kołobrzegu, do złożenia oświadczenia o przeniesieniu na niego własności lokalu. Ma to być wykonanie umowy przedwstępnej (notarialnej), którą na początku 2006 r. obie strony zawarły, ustalając cenę mieszkania na 90 tys. zł.
Nikt poważnie nie myślał o sprzedaży
Pozwani odmówili podpisania umowy przyrzeczonej, twierdząc, że ta przedwstępna była pozorna, gdyż naprawdę stanowiła zabezpieczenie kredytu w wysokości 35 tys. zł, oprocentowanego na 20 proc. miesięcznie, który Damian W. zaciągnął w lombardzie. Była to zresztą któraś z kolei transakcja między nimi, tyle że poprzednie nie dotyczyły mieszkania, ale np. sprzedaży samochodu. Nikt też poważnie nie myślał o sprzedaży mieszkania. Termin podpisania umowy przyrzeczonej przewidziano na 30 grudnia 2006 r., co zbiegało się z terminem oddania pożyczki.
Sąd Okręgowy w Koszalinie oddalił powództwo, uznając, że umowa była pozorna (art. 83 kodeksu cywilnego). Sąd Apelacyjny w Szczecinie był innego zdania i zobowiązał rodzinę W. do przeniesienia własności mieszkania na powoda. Według niego nie ma pozorności: była pożyczka, której umowa przedwstępna może być zabezpieczeniem. Można mówić o wyzysku, wykorzystaniu trudnego położenia pozwanego – wskazał SA – ale inne są przesłanki postawienia tego zarzutu i roszczenie z tego przepisu (art. 388 k.c.) przedawniło się po dwóch latach od zawarcia umowy.
Pełnomocnik pozwanych, adwokat Jacek Stokłosa, przekonywał SN, że o pozorności umowy świadczy rażąca niewspółmierność ceny mieszkania (ok. 350 tys. zł) do pożyczki, ukrycie faktu, że jest to zabezpieczenie, wreszcie umowa przedwstępna służy zupełnie innym celom: gwarantuje nabycie mieszkania, a nie spłatę pożyczki.
Swoboda ograniczona
Z tym ostatnim argumentem nie zgodził się SN. – Umowa przedwstępna sprzedaży może zabezpieczać inną umowę, np. pożyczki, i nie przekracza to granic swobody umów (art. 3531 k.c.). Nie było też pozorności, gdyż były to dwie odrębne umowy (pierwszą była pożyczka). Mogło tu natomiast dojść do tzw. nadzabezpieczenia, gdy wartość zabezpieczenia przekracza wartość wierzytelności – powiedziała w ustnym uzasadnieniu sędzia SN Teresa Bielska-Sobkowicz. – W tej sytuacji konieczne jest obliczenie zarówno wysokości długu, jak i wartości mieszkania – powiedziała sędzia.
Gdyby była ona rażąco wyższa, umowa byłaby nieważna na podstawie art. 58 § 2 k.c. Przepis ten mówi, że nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. W konsekwencji SN zwrócił sprawę SA do ponownego rozpatrzenia.
SN zwrócił przy tym uwagę, że niedługo po zawarciu umowy przedwstępnej, 20 lutego 2006 r., weszły w życie tzw. antylichwiarskie przepisy zakazujące stosowania wyższego oprocentowania niż czterokrotność stopy kredytu lombardowego NBP (w tym okresie wynosiła ona od 5,5 do 6 proc. w skali rocznej). Tego wyższego oprocentowania pozwany nie musiał spłacać. To też powinno być uwzględnione podczas ustalania nadzabezpieczenia.
sygnatura akt: II CSK 690/10
Umowa pożyczki: lichwiarskie zabezpieczenie powoduje nieważność umowy | rp.pl
Chociaż w Polsce nie obowiązują zasady prawa precedensu to taki wyrok będzie wyraźną wskazówką w podobnych sprawach, ponadto może służyć za przestrogę dla masy podmiotów próbujących przejąć własność należącą do konsumenta w ramach realizacji innego świadczenia.