czy warto brać kredyt na dom mając mieszkanie, kóre można sprzedać

[Maciek86]

Tutaj chciałem użyć paru słów określających Twoją wiedzę w zakresie rynków nieruchomości, ale nie będę sie zniżał do takiego poziomu. Podam jedynie przykład : mieszkanie warte 170.000 zł , rata kredytu ok 800 zł. Mieszkanie z niskim czynszem, wynajem 1200 zł. Więc czy to się nie opłaca ?? Mamy kapitał w postaci nieruchomości, dochod dzieki któremu kredyt nie obciązy kieszeni.

Akurat siedzę na rynku Wrocławskim więc jestem na bieżąco.. Aktualny przypadek który przerabiam.. kawalerka na grunwaldzie (przy Politechnice Wrocławskiej, Uniwersytecie Przyrodniczym, Akademii Medycznej... Obłożenie zagwarantowane)... 150 000... Koszt kredytu na 20 lat rata ok niecałe 900zł.. Wynajem za 1200-1300 w takim miejscu jak najbardziej realny.. Kredyt się spłaca i 300-400zł miesięcznie do kieszeni.. Prezesik24.. ja bym jeszcze tylko uzupełnił Twój wywód o pomysł: przeznaczać nadwyżkę na PSO z możliwością wypłat (są takie).. Pieniądze odkładają się na wypadek 2-3 miesięcy posuchy i obracają się..

[SWerner]

Skoro ktoś jest w stanie zaciągnąć kredyt to musi być w stanie go spłacić nawet jak nie ma drugiego lokalu, który miałby generować dochód z wynajmu. Ładowanie nadwyżki pieniędzy z wynajmu w spłatę kredytu nie generuje nam dochodu, a raczej zeruje stan zadłużenia, czyli de facto nic nie zyskujemy na tym, bo przez okres kredytowania spłacimy nieruchomość 2 razy (no może troszkę mniej). Oczywiście mamy drugą nieruchomość, ale właściwie to co z tego? Podniesie się komfort życia, bo z mieszkania przeprowadzimy się do domu. Na pewno jest fajniej, ale nic poza tym. Mieszkanie wynajmowane będzie się starzeć, trzeba je wyremontować raz na jakiś czas. Na pewno spieprzy się czasem kran, a może sąsiada zaleje lokator. Okaże się, że kredyt sam się nie spłaca (będzie lżej, ale nie za darmo). Jak jest na rynku wynajmowanych mieszkań najlepiej zapytać kogoś kto pracuje w biurze nieruchomości. Ludzie wcale się nie pchają, żeby gdzieś zamieszkać i wynajmować lokal przez 6-7 lat jak napisałeś. Jak się zdarzy taki klient to raz na 100 albo i rzadziej.

Co do wynajmu za 1200zł to odejmij od tego co najmniej 400zł opłat i masz faktyczny dochód. Jak masz studentów w mieszkaniu to co 2 lata, trzeba je odświeżyć. Meble możesz kupić w komisie, albo przynieść ze śmietnika, ale to odstraszy potencjalnego najemce. Ciężko zrozumieć takie fakty komuś, kto nigdy nie wynajmował mieszkania.

Co do bezpiecznych inwestycji to jest dużo firm, które sprzedają tzw. Lokaty Ziemskie. Polega on na sprzedaży gruntów w rejonach atrakcyjnych turystycznie (np. Warmia i Mazury), nad jeziorem z linią brzegową te droższe, a bez tańsze. Aby zostać właścicielem działki wystarczy wpłata 10-20% wartości nieruchomości, a resztę spłaca się w ratach. W ten sposób mając niewielką ilość gotówki można stać się właścicielem dużego areału, który na pewno przyniesie większy zysk niż jedno wynajmowane mieszkanie. Co więcej spłata zadłużenia odbywa się na zasadzie umowy z firmą, a nie bankiem więc taka forma inwestycji w żaden sposób nie obniża zdolności kredytowej. Na prawdę nie trzeba być wielkim ekonomistą, żeby się zorientować że wynajem to półśrodek w zarabianiu pieniędzy.

[Maciek86]

Co do wynajmu za 1200zł to odejmij od tego co najmniej 400zł opłat i masz faktyczny dochód. Jak masz studentów w mieszkaniu to co 2 lata, trzeba je odświeżyć. Meble możesz kupić w komisie, albo przynieść ze śmietnika, ale to odstraszy potencjalnego najemce. Ciężko zrozumieć takie fakty komuś, kto nigdy nie wynajmował mieszkania.

Pisałem o 1200 do reki.. Opłaty zawsze pokrywają studenci.. 5 lat studiów i przerobione 7 mieszkań, więc jakieś tam pojęcie (pewnie w Twoim mniemaniu blade) mam.. Aha.. i jak uważasz, że wyznacznikiem tego, czy mieszkania się wynajmują jest opinia pośrednika nieruchomości to nie najlepiej świadczy o Twojej wiedzy w tym temacie.. 90% studentów szuka mieszkań na portalach z darmowymi ogłoszeniami, bo nie mają (lub szkoda im) wydać 1000zł za samo pośrednictwo.. przy czym umowy podpisywane są zazwyczaj tylko na rok.. więc po roku znowu trzeba podpisać umowę.. Dla mnie sprawa jest prosta.. jak ktoś chce mi spłacać mieszkanie, które kiedyś będzie moim zabezpieczeniem na starość, to jak najbardziej niech pracuje na moją emeryturę.. Moim wkładem jest wykorzystanie zdolności kredytowej i trochę poświęcenia, żeby chodzić koło tego tematu..

[SWerner]

W takim razie dobrze wiesz, że studenci wynajmują mieszkanie na miesięcy 8-9 w roku, a nie 12 i cały zysk, który rzekomo zrobiłeś na tej wspaniałej inwestycji musisz wydać na spłatę rat kredytu w miesiącach w których stoi puste. Jak już wspomniałem wcześniej w mieszkanie nie wystarczy raz na 30 lat zainwestować i patrzeć tylko jak pieniądze przychodzą. Jak kupisz mieszkanie, to musisz je wyposażyć w AGD, meble (chociaż kilka łóżek i parę szafek). I nie wmówisz mi, że przez 30 lat to się nie zużyje. Jeżeli mieszkanie ma być atrakcyjne i chcesz kroić 1200zł z ludzi tylko dlatego że jest blisko uczelni, to nie może być zapuszczoną norą z meblami ze śmietnika i farbą odłażącą od ścian.

90% studentów szuka mieszkań na portalach z darmowymi ogłoszeniami, bo nie mają (lub szkoda im) wydać 1000zł za samo pośrednictwo

A tu zaprzeczasz sam sobie. Skoro nie stać ich na zapłatę 1000zł za pośrednictwo, to tym bardziej nie będzie ich stać, żeby płacić 1600-1700zł miesięcznie za wynajem mieszkania od Ciebie, a już na pewno nie będą trzymać takiego mieszkania przez wakacje płacąc chociaż połowę czynszu.

[Maciek86]

A tu zaprzeczasz sam sobie. Skoro nie stać ich na zapłatę 1000zł za pośrednictwo, to tym bardziej nie będzie ich stać, żeby płacić 1600-1700zł miesięcznie za wynajem mieszkania od Ciebie, a już na pewno nie będą trzymać takiego mieszkania przez wakacje płacąc chociaż połowę czynszu.

Kiedy ty byłeś na studiach? Może za Twoich czasów było inaczej.. nie wiem.. Prawda jest taka, że studenci oszczędzają na wszystkim na czym się da.. tym bardziej na pośrednikach.. I nie wiem co ma się to do czynszu, które i tak i tak trzeba płacić za wynajem mieszkania.. Jedno to zbędny koszt, drugie - niezbędny..

[prezesik24]

Aby zostać właścicielem działki wystarczy wpłata 10-20% wartości nieruchomości, a resztę spłaca się w ratach. W ten sposób mając niewielką ilość gotówki można stać się właścicielem dużego areału, który na pewno przyniesie większy zysk niż jedno wynajmowane mieszkanie. Co więcej spłata zadłużenia odbywa się na zasadzie umowy z firmą, a nie bankiem więc taka forma inwestycji w żaden sposób nie obniża zdolności kredytowej. Na prawdę nie trzeba być wielkim ekonomistą, żeby się zorientować że wynajem to półśrodek w zarabianiu pieniędzy.

Więc proponujesz kolejne raty ??

A tu zaprzeczasz sam sobie. Skoro nie stać ich na zapłatę 1000zł za pośrednictwo, to tym bardziej nie będzie ich stać, żeby płacić 1600-1700zł miesięcznie za wynajem mieszkania od Ciebie, a już na pewno nie będą trzymać takiego mieszkania przez wakacje płacąc chociaż połowę czynszu.

To ze Ty nie musiałes wynajmować mieszkania lub też pomagali Ci rodzice, nie oznacza że wszyscy tak mają. Zaczynam sie zastanawiać czy w ogole studiowaleś , skoro wyrazasz takie poglady. Poza tym nie tylko studenci wynajmuja mieszkania. Może rozpisze to bardziej liczbowo:
- wynajem - 1500 zł
- czynsz 240 zł
- prąd 150 zł
- koszty pozostałe 150
Pozostaje 960 zł , które można cześciowo przeznaczyć na spłatę kredytu, a reszte tak jak napisal Maciek mozna zainwestować. Oczywiście dane podane przeze mnie, są danymi weryfikowalnymi tylko w moim regionie. Na pewno w Państwa przypadku trzeba zrobić dobre rozeznanie, aby do tematu podejść tak, aby stał sie opłacalny i bezpieczny.

[Ganesa]

Jeżeli już rozpatrujemy wynajem mieszkania jako inwestycję to może warto wspomnieć o wzroście wartości nieruchomości?

[Maciek86]

z tym wzrostem to bym już tak nie przesadzał.. Obecne ceny mieszkań są i tak na wysokim poziomie i w ostatnim czasie nawet delikatnie spadają.. Pewnie nie jest to długotrwały trend i bardzo prawdopodobne, że wraz z poprawą sytuacji w gospodarce spadek się zatrzyma.. a czy ceny będą rosły.. może w poszczególnych segmentach.. rynek pierwotny powinien być spadek, bo podaż jest olbrzymia w tym momencie.. pewnie najlepiej zlokalizowane nieruchomości (blisko centrum) będą zawsze minimalnie zyskiwać na wartości..

A tak trochę z innej beczki.. Wzrost cen mieszkań jest baaaaaardzo skorelowany ze spadkiem bezrobocia.. bodajże -0,9... (prace z tego pisałem, także poparte badaniami na dużych miastach w Polsce).. także jak zastanawiacie się nad tym, czy ceny będą rosnąć czy maleć warto przyglądać się stopie bezrobocia i szacunkom na najbliższe miesiące/kwartały/lata..

[harrisonb]

Moim zdaniem nie warto.
Jedyne przypadki w których rozważałbym podobny scenariusz to:
- czas wzrostu lub realnych perspektyw wzrostu cen mieszkań
- świetna lokalizacja w mieście uniwersyteckim, mieszkanie dopasowane do wynajmu (kuchnia bez aneksu, osobne pokoje, etc.)

Wtedy - być może.
W przeciwnym wypadku proponuję podsumować różnicę w kredycie na dom w obu przypadkach.
Ta różnica trafiająca na lokatę w długiej perspektywie czasowej powinna przebić zyski z wynajmu mieszkania.

Zeby nie być gołosłownym:
5,5% rata kredytu na 100k = ~560zł, 370k = ~2100zł.

Ciekawą alternatywą może być też sprzedaż mieszkania i wzięcie kredytu na więcej niż 100k z jednoczesną inwestycją reszty środków w coś innego niż mieszkanie. Tym bardziej jeśli kredyt będzie w Rodzina na Swoim lub w euro.