czy warto brać kredyt na dom mając mieszkanie, kóre można sprzedać

[lucardo]

Witam

Biorąc pod uwagę obecną sytuacje na runku kredytów hipotecznych, zastanawiam się na zasadnością brania kredytu na budowę domu (koszt inwestycji ok 400tyś) mając mieszkanie wartości 250tyś i oszczędności, w sumie wystarczy na 70-80% realizacji inwestycji.

Początkowo plan był taki aby wziąć kredyt, mieszkanie wynająć, a oszczędności zainwestować.

Budując dom za "gotówkę", i zakładając ambitny poziom inwestowania kwoty podobnej do raty za kredyt (dywersyfikując: obligacje, korzystnie kupiona działka itp) wychodzi mi, że mogę mieć po 20 latach dom, który kosztował mnie 400K a nie 700K, oraz oszczędności rzędu 700-800tyś.

Czy ktoś z szanownego grona mierzył się z podobnym tematem ? Być może jest jeszcze inna droga - mieszana mniejszy kredyt, ew wcześniejsza spłata itp ..

[BartoszMajewski]

1. Podstawowa zasada wszystkich inwestycji: Jeśli nie rozumiesz tego w co inwestujesz to nie robisz tego dobrze.
2. Jeśli chcesz się dowiedzieć jak inwestować i na co uważać to zacznij od slomski.us ,dwagrosze.blogspot.pl, Roberta Kiyosakiego, fridomia.pl i Roberta Gwiazdowskiego.
3. Najłatwiej jest zacząć od bycia kamienicznikiem wynajmującym mieszkanie bo umówmy się ,że mało kto zna rynek obligacji czy akcji lepiej od własnego miasta pod kątem lokalizacji, rynku nieruchomości czy planu zagospodarowania przestrzennego lub popytu i podaży mieszkań etc.
4. Najlepiej sprzedać mieszkanie i kupić 2 nieruchomości po 250.000 PLN przy wkładzie własnym 125.000 każda pochodzącym ze sprzedaży mieszkania. A dom budować za kredyt. I wtedy nie dość ,że masz dom to masz też 2 mieszkania ,które zarabiają na siebie i dają ci dodatkowy pasywny dochód ,który przeznaczasz na publikacje z pkt. 2 ,które docelowo mają ci pomóc osiągać zwroty z inwestycji.

Ps. To jest tylko moja prywatna i subiektywna opinia na temat inwestowania. Tak naprawdę jest to tak indywidualny proces ,że nie ma jednej, uniwesalnej drogi dla każdego.

Pozdrawiam.
Bartosz Majewski.

[tomaszlis]

Witam,
Kolega zapewne ma racje, ale proszę wziąć pod uwagę wszystkie koszty w stosunku do zysku z wynajmu mieszkań. Mieszkania po 250 000 zł - nie wiem gdzie takie jeszcze można kupić, może licytacje komornicze, ale tam trzeba mieć dojścia i się opłacić.

2 x 125 000 zł = 250 000 zł - kredyt na tyle to około 1300-1800 zł raty miesięcznej.
Ta wartość może być różna.

Dodatkowe koszty:
a) mieszkania trzeba będzie przed wynajęciem wyremontować no może minimum odświeżyć
b) aby mieć spokój należy zgłosić wynajem do urzędu i płacić podatek.
c) należy się liczyć z tym, że nie zawsze uda nam się wynajmować mieszkanie przez 12 miesięcy w roku
d) od zysku z wynajmu odejmujemy czynsz.

Radzę zastanowić się dokładnie, zbadać dokładnie rynek, dać ogłoszenie i zobaczyć jaki jest odzew.

Jest to wyłącznie moja opinia, nie jestem ekonomistą.
Pozdrawiam

[edit1987]

Witam, jestem w podobnej sytuacji mam mieszkanie-kawalerka za którą mogę dostać ok.160 000zł.
Z narzeczonym planujemy budowe domu mamy juz działkę uzbrojoną, za pieniązki z wesela zrobimy fundamenty i bedziemy potrzebować ok 80 000zł aby zakończyć budowę w stanie surowym zamkniętym.
Zastanawiamy sie nad wynajmem mieszkania, koszt wynajmu to ok 700zł na czysto, biorąc kredyt na 15 lat na kwote 80 000 wychodzi właśnie rata miesięczna ok 700zł. Czy lepiej sprzedać mieszkanie, czy wziąć kredyt i wynajmować?

[WMichal]

Witam,

oczywiście że brać kredyt, skoro sam będzie się spłacał. Po tych 15 latach, będzie i dom i mieszkanie i majątek się powiększy. A mieszkanie może dalej zarabiać. Poza tym nieruchomości to jedna z bezpieczniejszych inwestycji nie licząc dzieł sztuki oraz diamentów.

Pozdrawiam
Michał Wójtowicz
Salomon Finance

[SWerner]

Wynajem mieszkania, to marny sposób na zarabianie.
Mieszkanie jest warte 250 000zł. Przyjmijmy, że będziesz je wynajmować nie płacąc podatku i zarobisz na nim 800zł netto miesięcznie (wszystkie opłaty pokrywają wynajmujący). 800zł x 12 miesięcy daje 9600zł rocznie dochodu netto. Jeżeli nieruchomość jest warta 250 000zł, to 9600zł daje nam stopę zwrotu rocznie rzędu 3,84% i nie będzie się zwiększać z każdym rokiem, bo nie będzie procentu składanego. Już lepiej wrzucić te pieniądze na lokatę, która netto zarobi nawet tylko 3% rocznie. Dlaczego? Przez 20 lat procent składany sprawi, że kwota będzie powiększać się dając sumę 205 188,64 zł. Co daje 10259zł miesięcznie i jest to suma pewna, ponieważ wynajem niesie ze sobą ryzyko "suchych" miesięcy, kiedy lokatorzy będą się wymieniać. Może się okazać ze 2-3 miesiące w roku będziemy do tyłu bo nikt nie będzie od nas wynajmować mieszkania. Można też zainwestować w nieruchomości ziemskie. Kupić tanio ziemię rolną na której są warunki zabudowy. Co to znaczy? W niedalekiej odległości od gruntu może być gospodarstwo rolne, które pozwoli nam na zabudowę sąsiedzką. Takie grunty można kupić nawet po 20-25zł/mkw, a po przekształceniu w działkę budowlaną podwoją, albo nawet i potroją swoją wartość. Dodając do tego jakąś w miarę atrakcyjną okolicę zysk jest pewny, bo grunty w Polsce nie straciły na wartości od czasów drugiej wojny światowej. Z rynkiem mieszkań bywa różnie o czym każdy pewnie zdążył się przekonać.

[prezesik24]

Wynajem mieszkania, to marny sposób na zarabianie.

Naprawde świetny pomysł !! A czy pomyślałeś o inflacji ?? Czy pomyślałeś o wskaźniku wolnych środków, dla ludzi którzy dopiero wchodzą we wspólne życie ?? Czy pomyślałeś o różnych zdarzeniach losowych ??

Michał ma 100 % racji !! Prosze wynając mieszkanie i nie sluchać kolegi, który dodatkowo proponuje na forum nielegalne rozwiazanie w postaci ukrywania dodatkowego źródła dochodu !! Jeżeli Państwo zgłoszą wynajem do US, to po roku taki dochód moze być wziety pod uwagę np. przy próbie zaciągnięcia kolejnego kredytu, na kolejne mieszkanie do wynajęcia , o ile oczywiscie pozowolą na to Państwa stabilne dochody.

[SWerner]

Zamiast krzyczeć na forum byś czasem się zastanowił 5 razy. Niczego nie proponuje, jak twierdzisz. Podałem przykład jak bardzo kiepską inwestycją jest wynajem nawet jeżeli by się próbowało ominąć prawo. Nie rozumiem, co ma tutaj wskaźnik wolnych środków do rzeczy? Jeżeli jest zdolność kredytowa, to dla tego, że jest faktycznie a nie rzekomo poprzez naciąganie dochodu przez pracodawcę. Poprzez inwestowanie pieniędzy nie traci się ich, a wręcz przeciwnie zyskuje dlatego bezsensowna jest twoja wypowiedź na temat zdarzeń losowych. Pieniądze w postaci mieszkania są zamrożone, jest to pasywo (nie wiem czy znasz takie pojęcie?). Zamiast pasywa lepiej jest mieć aktywa, które zyskują na wartości, a nie trzymają ten sam poziom. Wartość mieszkania nie będzie rosła z roku na rok. Patrząc długoterminowo to za 20 lat budynek w którym znajduje się mieszkanie będzie raczej mało atrakcyjny. Mieszkań przybywa z każdym dniem, natomiast ziemi - nie.

Jeżeli Państwo zgłoszą wynajem do US, to po roku taki dochód moze być wziety pod uwagę np. przy próbie zaciągnięcia kolejnego kredytu, na kolejne mieszkanie do wynajęcia , o ile oczywiscie pozowolą na to Państwa stabilne dochody.

Większej bzdury w życiu nie słyszałem. Wziąć kredyt po to żeby wynajmować mieszkanie, które będzie generować mniejszy przychód niż rata kredytu. Świetny pomysł. Gratuluję.
Wiadomo, że jak się nie ma zielonego pojęcia co zrobić z pieniędzmi to się kupi mieszkanie i będzie wynajmować. Skoro to taki świetny pomysł, to dlaczego deweloperzy sprzedają domy i mieszkania zamiast je wynajmować?

[prezesik24]

Nie rozumiem, co ma tutaj wskaźnik wolnych środków do rzeczy?

Ma to że nie będzie spłacana pełna rata, ale ta pomniejszona o dochód z tytułu wynajmu. Co dla kredytobiorcy jest dosyć istotne, tym bardziej że budowa może pochłonąć więcej środków niż te zakładane.

Pieniądze w postaci mieszkania są zamrożone, jest to pasywo (nie wiem czy znasz takie pojęcie?). Zamiast pasywa lepiej jest mieć aktywa, które zyskują na wartości, a nie trzymają ten sam poziom. Wartość mieszkania nie będzie rosła z roku na rok. Patrząc długoterminowo to za 20 lat

Znam takie pojęcie Panie Mądraliński. A wiesz co to inflacja ?? Inflacja ? wzrost ogólnego poziomu cen, to tak żebyś wiedział. Poza tym :

Już lepiej wrzucić te pieniądze na lokatę, która netto zarobi nawet tylko 3% rocznie.

... to nawet czy tylko ?? Bo prognoza inflacji na 2011 rok wynosi 2,7 %. Więc gdzie tu sens ??

Większej bzdury w życiu nie słyszałem. Wziąć kredyt po to żeby wynajmować mieszkanie, które będzie generować mniejszy przychód niż rata kredytu. Świetny pomysł. Gratuluję.

Tutaj chciałem użyć paru słów określających Twoją wiedzę w zakresie rynków nieruchomości, ale nie będę sie zniżał do takiego poziomu. Podam jedynie przykład : mieszkanie warte 170.000 zł , rata kredytu ok 800 zł. Mieszkanie z niskim czynszem, wynajem 1200 zł. Więc czy to się nie opłaca ?? Mamy kapitał w postaci nieruchomości, dochod dzieki któremu kredyt nie obciązy kieszeni.

Wiadomo, że jak się nie ma zielonego pojęcia co zrobić z pieniędzmi to się kupi mieszkanie i będzie wynajmować.

O prosze skoro jestes takim wspaniałym inwestorem to moze zaproponuj Państwu swoje usługi w tym zakresie i zagwarantuj że dzieki Tobie zyskaja !!

Nie musisz sie wysilać żeby udowodnic swoje racje bo ich nie masz. Takie jest przynajmniej moje zdanie, jeżeli sie myle chetnie wyslucham opinii innych Doradców.

[Maciek86]

Mieszkanie jest warte 250 000zł. Przyjmijmy, że będziesz je wynajmować nie płacąc podatku i zarobisz na nim 800zł netto miesięcznie (wszystkie opłaty pokrywają wynajmujący). 800zł x 12 miesięcy daje 9600zł rocznie dochodu netto. Jeżeli nieruchomość jest warta 250 000zł, to 9600zł daje nam stopę zwrotu rocznie rzędu 3,84% i nie będzie się zwiększać z każdym rokiem, bo nie będzie procentu składanego. Już lepiej wrzucić te pieniądze na lokatę, która netto zarobi nawet tylko 3% rocznie. Dlaczego? Przez 20 lat procent składany sprawi, że kwota będzie powiększać się dając sumę 205 188,64 zł. Co daje 10259zł miesięcznie i jest to suma pewna, ponieważ wynajem niesie ze sobą ryzyko "suchych" miesięcy, kiedy lokatorzy będą się wymieniać. Może się okazać ze 2-3 miesiące w roku będziemy do tyłu bo nikt nie będzie od nas wynajmować mieszkania.

Mówisz o procencie składanym.. ale przecież osoby wypowiadające się powyżej... zarobione pieniądze chcą przeznaczyć na spłatę rat kredytu, który zaciągną.. Więc co ma im się składać, skoro wszystko co zarobią na lokacie wpłacą do banku na poczet rat.. Do tego trzeba dodać, że w większości lokat trzeba ten rok poczekać na zysk, a przez ten rok raty trzeba płacić... Moim zdaniem trzeba się zastanowić nad tym co za mieszkanie chcemy wynająć i jakie są szanse na pełne obłożenie.. Jeśli w mieście nie ma studentów, to zapomnijcie o wynajmie.. to oni napędzają koniunkturę.. jak macie mieszkanie na peryferiach.. też zapomnijcie o wynajmie za godziwe pieniądze.. ale jak macie mieszkanie przy wyższej uczelni w dużym mieście, lub bardzo dobrze skomunikowane, to jak najbardziej dobrze jest wynająć.. mam znajomych co po 6-7 lat mieszkają na 1 mieszkaniu i nie zamierzają się wyprowadzać.. PRZEDE WSZYSTKIM BADANIE RYNKU..

Witam

Biorąc pod uwagę obecną sytuacje na runku kredytów hipotecznych, zastanawiam się na zasadnością brania kredytu na budowę domu (koszt inwestycji ok 400tyś) mając mieszkanie wartości 250tyś i oszczędności, w sumie wystarczy na 70-80% realizacji inwestycji.

Początkowo plan był taki aby wziąć kredyt, mieszkanie wynająć, a oszczędności zainwestować.

Budując dom za "gotówkę", i zakładając ambitny poziom inwestowania kwoty podobnej do raty za kredyt (dywersyfikując: obligacje, korzystnie kupiona działka itp) wychodzi mi, że mogę mieć po 20 latach dom, który kosztował mnie 400K a nie 700K, oraz oszczędności rzędu 700-800tyś.

Czy ktoś z szanownego grona mierzył się z podobnym tematem ? Być może jest jeszcze inna droga - mieszana mniejszy kredyt, ew wcześniejsza spłata itp ..

Jak najbardziej popieram Twoje podejście..
Ale co do inwestycji to musisz skonsultować się z jakimś konkretnym doradcą.. Taki doradca powinien Ci ułożyć odpowiedni portfel złożony z różnych aktywów o różnym ryzyku.. i oczywiście też pamiętaj o płynności.. powinieneś sobie zostawić również trochę środków pod ręką (3-6 miesięcznych rat za mieszkanie) na czarną godzinę.. nie wszystko ładować w inwestycję..
Dobrze kombinujesz więc na pewno sobie poradzisz..

Pozdrawiam