Deutsche Bank - KW i dokumentacja dochodów przy działalności

[zanahoria]

Mam dwa pytanka i jestem pełna nadziei, że któryś z Panów / któraś z Pań mi pomoże :-)

Próbuję złożyć wniosek kredytowy w DB, ale...

1.
Doradca wymaga ode mnie papierowej kopii wypisu z KW całej nieruchomości (chcę kupić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu). Czy w DB analitycy nie mogą podglądać księgi wieczystej w EKW? Księga wieczysta tej nieruchomości jest tam dostępna a doradca każe mi mimo to jechać do sądu i wyciągać księgę nieruchomości. Czy to normalne w DB? W żadnym innym banku nie proszono mnie o KW nieruchomości.

2.
Mój mąż prowadzi działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej. Spółka prowadzi księgi rachunkowe. Dwóch Panów Doradców nie jest w stanie mi powiedzieć jak mam pokazać dochody męża za rok bieżący. Spółka nie sporządza F01, nie sporządza żadnych raportów finansowych dla US czy GUS. Jedyne kalkulacje jakie są sporządzane to wewnętrzne wyliczenia służące do rozliczenia zaliczek na podatek dochodowy wspólników. W innych bankach od razu przedstawiono nam do wypełnienia oświadczenia o dochodzie (przychody, koszty, dochód brutto, podatek dochodowy, dochód netto) za rozliczone 10 m-cy bieżącego roku i po sprawie. Tu jest jakiś wielki problem. Oświadczenie nie może być, ale nikt nie jest w stanie mi powiedzieć jak nie oświadczenie to co...? Nie mamy żadnych oficjalnych raportów finansowych, bo nie mam obowiązku ich sporządzania.

Będę wdzięczna za komentarz kogoś kto zna procedury kredytowe tego banku.
Z góry dziękuję i pozdrawiam,
z.

[prezesik24]

Niestety bez papierowej KW nie ma szans na rejestracje wniosku. Co do dochodów , to w jaki sposób są one wypłacane wspólnikom ??

[zanahoria]

Dzięki za potwierdzenie kwestii księgi. W takim razie jutro wycieczka do sądu :-(

Wspólnicy wypłacają sobie na prywatne rachunki zaliczki na poczet zysku/dochodu. Nie cały zysk jest wypłacany na rachunki prywatne dlatego przelewy absolutnie nie będą równe uzyskanym dochodom. Część dochodów jest pozostawiana na rachunku firmowym. Tzn. np. dochód za dany m-c = 20.000 pln, wspólnik wypłaca sobie na rachunek 6.000 pln a 14.000 pln pozostawia w firmie na dalsze inwestycje. Jednak dochód do w dalszym ciągu 20.000 pln i tyle jak najbardziej ma prawo sobie wypłacić.
Dostarczyłam już do DB ryzę firmowych wyciągów bankowych z ostatnich 6 m-cy, na których widać m.in. właśnie te wypłaty, ale zaznaczam, że przelew w tym przypadku nie równa się dochodowi (zawsze zaliczki na poczet zysku są mniejsze niż osiągnięty dochód).
Pozdrawiam :-)

[prezesik24]

Wyniki finansowe firmy powinny dac pewien obraz, natomiast ja ostatnie mialem problemy z przyjeciem takich dochodow. Tak rozlicza sie wiekszosc Kancelarii prawniczych

[Gas]

Z dokumentów finansowych powinny być przedłożone PIT-y za 2008 i 2009 oraz sporządzone na potrzeby wniosku rachunek zysków i strat oraz bilans. Dane w tych dokumentach (rach. z. i s. + bilans) powinny dotyczyć okresu, za który powinna być opłacona ostatnia zaliczka na podatek dochodowy tj. aktualnie za 10 m-cy br.
Jeżeli dochód w rach. zysku i strat za 10 m-c 2010 r. nie odbiega znacząco (in minus) od średniego dochodu wynikającego z deklaracji PIT za 2008/2009 to do oceny zdolności kredytowej przyjęty zostanie średni dochód z deklaracji podatkowych za dwa ostatnie lata.

[zanahoria]

A proszę mi wytłumaczyć na jakiej podstawie bank żąda ode mnie sporządzenia rachunku zysków i strat oraz bilansu za niepełny okres rozrachunkowy? To nie jest coś co się liczy ot tak sobie. Ustawa o rachunkowości każe sporządzać sprawozdanie finansowe za pełny rok obrotowy a nie za 10 m-cy w roku. To nie jest prosta rzecz i wymaga dodatkowych księgowań w systemie, które robi się wyłącznie na zakończenie roku obrotowego. Wszystkie banki mają świadomość, że takich sprawozdań nie sporządza się w trakcie roku dlatego uznają oświadczenia o dochodach. Ja nie jestem w stanie zrobić sprawozdania finansowego za 10 m-cy roku i podpisać się pod tym jako główna księgowa, bo to jest absurd.
Poza tym sprawozdania finansowego spółki nie odnosi się do dochodów z deklaracji PIT, bo to są dwie różne rzeczy. Sprawozdanie obejmuje działalność całej spółki, w której w naszym przypadku jest dwóch wspólników a deklaracja PIT to dochody jednego wspólnika-wnioskodawcy, więc jak można porównywać wynik finansowy spółki liczony zgodnie z przepisami o rachunkowości do dochodów wspólnika liczonymi zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Poza tym rachunek zysków i strat sporządza się jak wspomniałam na podstawie ustawy o rachunkowości i obejmuje on również koszty niepodatkowe (np. reprezentację, niezapłacone składki ZUS, niewypłacone wynagrodzenia) a deklaracja PIT zawiera wyłącznie koszty podatkowe zgodnie z przepisami podatkowymi. Porównywanie jednego z drugim to trochę jak porównywanie śledzi do czekolady. Dlatego właśnie w celu zachowania porównywalności danych z PIT z poprzednich lat z dochodami z bieżącego roku banki mają w procedurach określony formularz oświadczenia o dochodach wnioskodawcy za rok bieżący, co absolutnie nie jest w żaden sposób powiązane ze sporządzeniem sprawozdania finansowego za 10 m-cy roku.
A Pity za dwa ostatnie lata zostały już dawno dostarczone.

Wybaczcie, ale jestem księgową i jestem wyczulona na takie kwestie. Nie będę sporządzać sprawozdania finansowego za niepełny okres sprawozdawczy, tylko dlatego, że bank nie ma pojęcia o tym jak działa sprawozdawczość finansowa i jakie są zasady sporządzania tychże sprawozdań. :twisted:

Czy to jest właśnie spisane w procedurach banku? Że ma być RZiS i bilans za rozliczone m-ce bieżącego roku? Czy to jest oficjalne stanowisko banku w przypadku prowadzenia ksiąg rachunkowych? Będę wdzięczna za potwierdzenie. Powiem szczerze, że jeżeli tak jest to jestem w lekkim szoku, bo to jest totalnie nieracjonalne...

[prezesik24]

Tak, bedziemy potrzebować RZiS oraz bilans. Inaczej niestety nie ma mozliwosci weryfikacji dochodu z roku biezącego.

[zanahoria]

Dzięki za potwierdzenie, ale będę się upierać, że bank nie ma prawa zmuszać mnie do przygotowania sprawozdania finansowego za 10 m-cy roku obrotowego. Tego się nie robi w 10 min. Poza tym tak jak napisałam w RZiS jest wynik finansowy spółki a nie dochód wspólnika...

Chyba z wrodzonej przekory zweryfikuję swoją potrzebę składania wniosku w DB...
W swoich poszukiwaniach potencjalnych kredytodawców spotykałam się z przedstawicielami 7 banków i w żadnym nie było tak absurdalnych w moim odczuciu wymogów. W większości jest mowa oczywiście o RZiS i Bilansie za ostatni rozliczony kwartał, ale z wyraźnym zaznaczeniem O ILE SĄ SPORZĄDZANE. Jak nie są to każdy bank prosił o oświadczenie o wysokości osiągniętych dochodów wnioskodawcy + ewentualnie potwierdzenie wpłat zaliczek na podatek dochodowy za dany rok, ale nikt mnie nie zmuszał do sporządzania RZiS i Bilansu, bo ustawa o rachunkowości jasno i dokładnie definiuje na jaki dzień te części sprawozdania finansowego są sporządzane. Zdecydowałam się na złożenie wniosku w 3 bankach, ale skończy się chyba na dwóch, bo nie mam czasu na zabawę pod tytułem "zrób sprawozdanie finansowe za 10 m-cy roku"...

[prezesik24]

Decyzja nalezy do Pani, tak jak Pani napisala obowiązku nie ma, natomiast na potrzeby kredytu jest to konieczne. Być może inne banki tego nie wymagają , ale czy maja odpowiednie warunki kredytowe ??

[zanahoria]

Pewnie, że decyzja moja, ale ponarzekać trochę mogę, prawda? :lol:

Najbardziej w tym wszystkim rażące jest to, że już trzecia osoba się zajmuje moim "ciężkim" przypadkiem, bo co chwila ktoś idzie na urlop i żadna z nich nie była w stanie mi powiedzieć jasno i stanowczo - RZiS i bilans, koniec i kropka. Każdy mówi ogólnie o danych finansowych nie potrafiąc sprecyzować o co chodzi a dla mnie jako księgowej powiedzenie "dane finansowe" jest zbyt ogólne, nieprecyzyjne i nie mówiące mi za wiele jakie konkretnie dane są bankowi potrzebne. I takiej właśnie konkretnej informacji nie jestem w stanie od "mojego" oddziału uzyskać od czwartku.

Co do warunków to wszystko zależy w jakiej perspektywie czasu. Biorąc pod uwagę wszystkie koszty dodatkowe okołokredytowe w perspektywie ~8 lat Pekao SA wypada raptem nieznacznie gorzej, bo chociaż marża jest nieco wyższa to jednak w DB za niską marżę trzeba zapłacić wysoką prowizję na wstępie + dodatkowo ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, którego przy posiadanym przeze mnie wkładzie nie ma w Pekao SA. Dodając do obu rat koszty prowadzenia rachunku (w DB bagatela 25 pln/m-c) + w DB jeszcze karty kredytowej dopiero po prawie 8 latach DB kosztowo zaczyna wyprzedzać Pekao. Ja rozważam kredyt w perspektywie nie dłuższej niż 8-10 lat bo do tego czasu albo sprzedam to mieszkanie albo nadpłacę większą część kredytu.

Tak czy inaczej dzięki za dyskusję (tudzież cierpliwe czytanie moich wywodów :lol: ).
Prześpię się z tym i podejmę decyzję rano :-)
Pozdrawiam!