Najczęściej przy zakupie nieruchomości, urządzeniu mieszkania, czy samochodu angażujemy jak najwięcej własnych środków. W tym celu likwidujemy swoje zyski z oszczędności, a jeśli nasze środki są niewystarczające do zamknięcia transakcji uzupełniamy kredytem. Nie jednokrotnie angażujemy swoje środki z oszczędzania żeby mieć tylko mniejsze oprocentowanie kredytu o 0,5% czy 2%. Podpisując umowę kredytową wybieramy jak najkrótszy okres kredytowania i jeszcze Bank nie zdążymy nam go uruchomić myślimy o jak najszybszej jego spłacie.
Czy tak naprawdę to nam się opłaca? ˇ
Proponuję zmniejszyć kwotę kredytu hipotecznego do kwoty zobowiązania krótkoterminowego, a na odwrót przy kredycie krótkoterminowym, oraz ich koszty podzielę przez okres kredytowania. Dopiero wtedy jest możliwość wyraźnie zauważyć, jaki ponosimy ich koszt.
Na poniższych przykłady można sami wyliczać koszty kredytów:
Przykład 1.
Koszty prowizji banku, ubezpieczenia kredytu, ewentualnej wyceny nieruchomości są takie same przy kredycie zaciąganym na okres 10 czy 30 lat. Za przyznanie kredytu w wysokości 100 000 zł możemy zapłacić prowizję np. 2 proc., czyli 2 000 zł + koszty wyceny 1 000 zł = 3 000 zł
Najprostszą metodą jest wyliczenie kosztu kredytu przy ratach stałych.
Kalkulacja kosztów kredytu w wysokości 100 tys. zł, zaciągniętego na okres 10 lat (120 miesięcy). Zakładamy oprocentowanie nominalne 3,46 proc. p.a. na 120 miesięcy (10 lat).
• Rata stała kredytu wyniesie 986,99 zł (kapitał +odsetki).
• Mnożymy ratę kredytu przez ilość 120 miesięcy i otrzymujemy =118 438,80zł.
• Następnie odejmujemy 100 000 zł kapitału, więc zostaje 18 438,80zł.(18,44%)
• Do tego dodajemy wszystkie koszty kosztów towarzyszących zaciąganiu kredytu 3 000 (wyliczone na początku) i otrzymujemy 21 438,80 zł.(21,44%) Mamy, że z 100 000 zł po 10 latach oddamy 21 438,80 zł* (21,44%)
To jest tak samo jak z 10 000 zł po 10 latach oddamy 2 143,88 zł* (21,44%)
To jest tak samo jak z 1 000 zł po 10 latach oddamy 214,39 zł* (21,44%)
• *Tą kwotę należy podzielić przez okres kredytowania, czyli 10 lat.
Dzięki temu otrzymamy średni, roczny koszt kredytu równa się lokacie — 2,14 %.
ˇ Zaciągając ten sam kredyt na 360 miesięcy (30 lat),
- rata stała wyniesie 446,81zł
-mnożymy ją przez 360 miesięcy (30 lat) i otrzymamy 160 851,60 zł.
-Następnie odejmiemy 100 000zł kapitału, więc zostanie 60 851,60 zł.
-Do tego dodajemy opłaty towarzyszące przyznaniu kredytu, czyli 3 000.
-Otrzymujemy 63 851,60.(63,85%)
Mamy, że z 100 000 zł po 30 latach oddamy 63 851,60* (63,85%)
To jest tak samo jak z 10 000 zł po 30 latach oddamy 6 385,16 zł* (63,85%)
To jest tak samo jak z 1 000 zł po 30 latach oddamy 638,52 zł* (63,85%)
*Tą kwotę należy podzielić przez okres kredytowania, czyli 30 lat.
Dzięki temu otrzymamy średni, roczny koszt kredytu równa się lokacie — 2,13 %.
ˇ Porównując kredyt na 10 lat, czy na 30 dochodzimy do wniosku, że kredyt o oprocentowaniu nominalnym 3,46% wraz z kosztami kredytu równy jest lokacie 2,13%* w skali roku, oraz mamy jednakowy koszt.
Przykład 2
W podobny sposób możemy wyliczyć też kredyty krótkoterminowe:
Pożyczając 1 000 zł na 3 lata o oprocentowaniu 15%
-rata stała wyniesie 34,67 zł
-mnożymy przez 36 m-cy =1 248,12 zł
-następnie odejmujemy 1 000 zł kapitału, więc zostanie 248,12 zł odsetek
-dodajemy opłaty towarzyszące 20 zł (prowizja za udzielenie kredytu)
-otrzymujemy 268,12 zł, (26,81%)
Żeby łatwo było nam porównać koszty kredyt krótkoterminowy z kredytem hipotecznym wystarczy podnieśliśmy kwotę kredyt do kwoty kredytu hipotecznego.
Jeżeli z 1 000 zł po trzech latach oddamy 268,12zł (26,81%)
To jest tak samo jak z 10 000 zł po trzech latach oddamy 2 681,20 zł (26,81%)
To jest tak samo jak ze 100 000 zł po trzech latach oddamy 26 812,00zł (26,81%)
Jak już podnieśliśmy kwotę kredyt o równowartości 1000 zł do 100 000 zł to dopiero teraz widzimy, jaki duży koszt ponosimy przy kredytach krótko terminowych?,
Czyli 26,81%a takie same koszty przy kredycie hipotecznym mamy dopiero po 10 latach jego spłaty.
Teraz, też, łatwo nam porównać koszty kredytów do zysków, jakie uzyskujemy ze swoich oszczędności i jakie jesteśmy w stanie uzyskac oszczędzając.
Po co mi spłacać kredyt przez 30lat i płacić ratę 446,81 zł jak mnie stać płacić ratę 986,99 zł. przez 10 lat.
Otóż tę różnicę około 500 zł powinniśmy wpłacać w systematyczne oszczędzanie w swoja emeryturę. Oszczędzając w ten sposób po 30 latach możemy zgromadzić oszczędności w około 857 190 zł.
Gdybyśmy wpłacili tylko raz 100 000 zł możemy zyskać po 30 latach około 1 006 270 zł, o po 35 latach około 147 854 złotych.
Założenia: Wartość inwestycji wg realnej stopy zwrotu 5 %, uśredniona inflacja w wysokości 3%.
Pobieżna analiza kosztowności kredytu może prowadzić kredytobiorcę do stwierdzenia, że lepiej spłacać kredyt przez 30 lat, a nie przez 10 lat, chociaż pozwala mu na to jego sytuacja finansowa. Jednak warto zastanowić się, czy nie lepiej wpłacać różnicę wysokości raty w systematyczne oszczędzanie.
Wystarczy przecież przeanalizować, jakie zyski prognozuje się w Przyszłość z wynikami już uzyskanymi w latach poprzednich.
... skąd można wiedzieć, co będzie za 10, 30czy 35 lat?”.
Odpowiedź można powiedzieć jest prosta. Z roku na rok zmniejszają się koszty kredytu Tak, więc w trakcie spłaty kredytu spada nam zadłużenie, a spłacanej racie odsetkowo kapitałowej przeważa kapitał, a nie odsetki.
Jeśli spłacamy kredyt i w trakcie jego spłat i stopy procentowe pójdą górę, to odsetki wzrosną nam nieznacznie, ponieważ koszt pożyczonej kwoty ponieśliśmy na początku.
Analizując powyższe przykłady i wnioski możemy dojść do sytuacji odwrotnej,że przy zakupie nieruchomości, urządzeniu mieszkania, czy samochodu angażować jak najmniej własnych środków zaciągając kredyt do maksymalnej wartości transakcji.
Jeśli kwota kredytu jest niewystarczająca do jej zamknięcia z braku zdolność kredytowej uzupełniamy ją dopiero swoimi środki.
Nadwyżki kapitału powinniśmy inwestować w systematyczne oszczędzanie na własną emeryturę z założeniem żeby okres oszczędzania był mniej więcej proporcjonalny do okresu kredytowania.
Wolne środki też możemy trzymać na koncie i traktować jak kredyt odnawialny.
Ile można było zarobić na Funduszach:
Stabilnego Wzrostu mogliśmy zaoszczędzić: Stopa zwrotu w okresie 31.01.2003 – 31.01.2006 wynosiła 42,77%* czyli zysk roczny 14,26%.
Fundusz Zrównoważony, Stopa zwrotu w okresie 31.01.2002 – 31.01.2006 wynosiła 67,87% czyli zysk roczny 16,97%.
Fundusz Akcji, Stopa zwrotu w okresie 31.01.2000 – 31.01.2006 wynosiła100,97% czyli zysk roczny 16,83%.
Michał Asman
