Skocz do zawartości

Kolejność wpłat - kredyt czy wkład własny


tompot

Rekomendowane odpowiedzi

Chciałbym wiedzieć jak wygląda procedura uruchomienia kredytu. Czy najpierw musimy dokonać przelewu z własnych środków i dopiero wtedy jest uruchamiany kredyt, czy też może dojść do odwrotnej sytuacji? W moim przypadku jest to o tyle ważne, że kupuję już mieszkanie obciążone hipoteką. I nie wiem jak jest zaświadczeniem z banku sprzedającego (o kwocie kredytu do spłaty). Wiadomo, że sprzedający przynosi takie zaświadczenie w dniu podpisania aktu notarialnego. Więc, jeżeli ja miałbym jako pierwszy zrobić przelew to nie wiem czy nie potrzebne byłoby nowe zaświadczenie z zaktualizowaną kwotą zadłużenia po mojej wpłacie?

Odnośnik do komentarza

Witam,

 

niewiele banków zgadza się na takie rozwiązanie, aby środki własne zostały wpłacone po wypłacie kredytu. Praktycznie zawsze najpierw angażowany jest wkład własny, następnie do uruchomienia kredytu należy przedstawić aktualne (nie starsze niż miesiąc) zaświadczenie o saldzie zadłużenia. Na akcie notarialnym jest również takie zaświadczenie wymagane. Najlepiej rozwiązać to w ten sposób, że wpłata środków własnych następuje jakiś czas przed aktem notarialnym i na jego moment zbywca przynosi już zaświadczenie z pomniejszoną kwotą swojego zobowiązania o wkład własny. Można również tak skonstruować akt, aby przelanie środków własnych nastąpiło w dniu aktu, jednak wtedy zbywca będzie dłużej czekał na pieniądze (w zależności jak szybko uzyska zaświadczenie od swojego kredytodawcy).

 

Pozdrawiam

Michał Wójtowicz

Salomon Finance

Odnośnik do komentarza

Dziękuję za odpowiedź. Przy czym jakiś sens ma jedynie wpłata przed aktem notarialnym (co odpada ze względów bezpieczeństwa). Natomiast nie rozumiem co dałoby mi przelanie środków w dniu podpisania aktu notarialnego - i tak sprzedający nie uniknie fatygowania się po drugie zaświadczenie z banku przed wypłatą mojego kredytu.

Odnośnik do komentarza

Witam,

 

wpłata przed aktem nie musi się wiązać z brakiem bezpieczeństwa. Można aneksować umowę przedwstępną i zawrzeć w niej zapis, iż przekazywana kwota jest zaliczką na zakup mieszkania. W takim przypadku, jeżeli nie dojdzie do sprzedaży nieruchomości, zaliczka jest zwracana. Zapis o warunkach zwrotu zaliczki również należy umieścić w akcie. Ważne jest to, aby była to zaliczka a nie zadatek. Aby jeszcze podnieść bezpieczeństwo takiej transakcji, można zamiast aneksu podpisać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego.

 

Jeżeli bank nie zgodzi się na uruchomienie kredytu przed wniesieniem wkładu własnego, to przelanie środków w dniu podpisania aktu notarialnego to jedyne rozwiązanie. Jakby nie patrzeć, dwa zaświadczenia o saldzie kredytu są nie do uniknięcia. Niektóre banki wystawiają takie ogólne zaświadczenie od ręki, co powinno wystarczyć ma dzień podpisania aktu. Szczegółowe zaświadczenie z numerem konta do spłaty, kursem itp. informacjami jakie będzie wymagane do wypłaty kredytu jest płatne i należy czekać na nie ok. 2 tygodni.

 

Pozdrawiam

Michał Wójtowicz

Salomon Finance

Odnośnik do komentarza

Witam,

 

tak, najczęściej jest to do 2 tygodni. Tyle banki w regulaminie dają sobie czasu. W przypadku mBanku jest to bodajże nawet 30 dni. Nie wiem niestety ile dokładnie czeka się PeKaO SA.

 

Pozdrawiam

Michał Wójtowicz

Salomon Finance

Odnośnik do komentarza

Bank rozlicza kredyt sprzedającego na dzień wymagalności raty. Np. Termin płatności raty jest na 10-tego a akt 8-go, wiec w tym przypadku przelew dokonany zostanie z twojego banku powiedzmy 12-tego.Pieniądze będą leżały na rachunku technicznym przez prawie miesiąc tj do 10-tego następne go miesiąca. Następnie minie ze dwa tygodnie zanim PKO wystawi zaświadczenie plus dodać należy następny tydzień, ponieważ ludzie są na urlopach.

Odnośnik do komentarza
Bank rozlicza kredyt sprzedającego na dzień wymagalności raty. Np. Termin płatności raty jest na 10-tego a akt 8-go, wiec w tym przypadku przelew dokonany zostanie z twojego banku powiedzmy 12-tego.Pieniądze będą leżały na rachunku technicznym przez prawie miesiąc tj do 10-tego następne go miesiąca. Następnie minie ze dwa tygodnie zanim PKO wystawi zaświadczenie plus dodać należy następny tydzień, ponieważ ludzie są na urlopach.

PEKAO wyda zaświadczenie mojemu sprzedającemu w ciągu 4 dni. Nie wiem jak jest z rozliczeniem nadpłaty raty. Ciekawe czy bank nie może jej rozliczyć "od razu" na żądanie sprzedającego. Niestety nie mam wglądu do umowy sprzedającego i nie wiem czy jest to możliwe.

 

W każdym razie mój genialny bank (NORDEA) zażyczył sobie żebym przeszedł przez istny tor przeszkód:

1) Najpierw wpłacam mój wkład własny na rachunek wskazany przez bank sprzedającego

2) Sprzedający wybiera zaświadczenie o zaktualizowanej wysokości zadłużenia

3) Bank uruchamia pierwszą transzę na rachunek banku sprzedającego

4) Sprzedający wybiera oświadczenie ze swojego banku, które ma być podstawą wykreślenia hipoteki

5) Dopiero wtedy idzie druga transza - bezpośrednio na rachunek sprzedającego

Dzięki tak wspaniałemu podejściu do klienta może będę mógł się wprowadzić do mieszkania za 3-4 tygodnie (jak dobrze pójdzie). A mówią że w polskich urzędach jest biurokracja, coś mi się wydaje że banki nie są wcale lepsze :roll: .

Odnośnik do komentarza

Witam,

 

jest to standardowa procedura przy zakupie mieszkania obciążonego hipoteką. Innego rozwiązania nie ma. Poza tym moment wprowadzenia się do mieszkania można ze sprzedającym ustalić na dzień przelania np. środków z kredytu. Akt przeniesienia własności już będzie, więc przeszkód formalnych również nie ma. Wszystko zależy od tego jak to widzą zbywcy.

 

Pozdrawiam

Michał Wójtowicz

Salomon Finance

Odnośnik do komentarza
Witam,

 

jest to standardowa procedura przy zakupie mieszkania obciążonego hipoteką. Innego rozwiązania nie ma. Poza tym moment wprowadzenia się do mieszkania można ze sprzedającym ustalić na dzień przelania np. środków z kredytu. Akt przeniesienia własności już będzie, więc przeszkód formalnych również nie ma. Wszystko zależy od tego jak to widzą zbywcy.

 

Pozdrawiam

Michał Wójtowicz

Salomon Finance

Standardem jest przelewanie najpierw wkładu własnego bezpośrednio na rachunek sprzedającego. Natomiast kredyt powinien iść jedną transzą przekazaną w całości (mój kredyt przewyższa kwotę kredytu sprzedającego do spłaty) na rachunek wierzyciela sprzedającego. Nadwyżka później zostałaby przekazana sprzedającemu. Po co cały ten cyrk z dwiema transzami. Ale niektórzy lubią utrudniać życie innym, bank na pewno nie będzie dzięki temu bezpieczniejszy, ale ja i sprzedający będziemy musieli się bardziej natrudzić. Sam notariusz mówił że po raz pierwszy spotyka się z tak dziwacznym sposobem wypłaty kredytu.

 

Jeszcze żeby było lepiej w pierwotnej wersji umowy, którą miałem podpisać w środę nie było mowy o wpłacie wkładu własnego na rachunek wierzyciela sprzedającego. W dniu podpisania aktu notarialnego (dosłownie na dwie godziny przed) dostałem nową wersję umowy, w której postawiono ten nowy warunek i podzielono kredyt na dwie transze. Śmiechu warte.

 

Mam jeszcze wątpliwości czy dobrze sformułowaliśmy akt notarialny. Wskazaliśmy w nim konkretne kwoty do spłaty kredytu sprzedającego (wkład własny+I transza kredytu) i daliśmy warunek że ewentualną niedopłatę (wynikającą z różnic kursowych) pokryje sprzedający. Zastanawiam się jak będzie to wyglądać technicznie z zaświadczeniem o spłacie. Ja przelewam wkład, bank płaci resztę wynikającą z aktu notarialnego - i teraz czy jeżeli sprzedający zwróci się o wydanie zaświadczenie do wykreślenia to bank wezwie go o pokrycie niedopłaty przed jego wydaniem? Chodzi mi o wydłużenie się całej procedury wydania oświadczenia do wykreślenia :roll:

Odnośnik do komentarza

Witam,

 

Standardem jest przelewanie najpierw wkładu własnego bezpośrednio na rachunek sprzedającego. Natomiast kredyt powinien iść jedną transzą przekazaną w całości (mój kredyt przewyższa kwotę kredytu sprzedającego do spłaty) na rachunek wierzyciela sprzedającego. Nadwyżka później zostałaby przekazana sprzedającemu. Po co cały ten cyrk z dwiema transzami. Ale niektórzy lubią utrudniać życie innym, bank na pewno nie będzie dzięki temu bezpieczniejszy, ale ja i sprzedający będziemy musieli się bardziej natrudzić. Sam notariusz mówił że po raz pierwszy spotyka się z tak dziwacznym sposobem wypłaty kredytu.

 

nie zgodzę się. Nie ma takiej opcji żeby bank pozwolił na wpłatę wkładu własnego na rachunek zbywcy, przed tym jak nie zostanie spłacone obciążenie na nieruchomości. Poza tym sam napisałeś, ze Twój kredyt przewyższa wartość zadłużenia. To jak może to iść jedną transzą? Bank nie ma możliwości przelania większej kwoty na konto techniczne kredytu zbywcy. Ja się dziwię notariuszowi, że pierwszy raz się z takim czymś spotyka. Ja nigdy nie spotkałem się wśród moich klientów z inną formą wypłaty kredytu.

 

Jeszcze żeby było lepiej w pierwotnej wersji umowy, którą miałem podpisać w środę nie było mowy o wpłacie wkładu własnego na rachunek wierzyciela sprzedającego. W dniu podpisania aktu notarialnego (dosłownie na dwie godziny przed) dostałem nową wersję umowy, w której postawiono ten nowy warunek i podzielono kredyt na dwie transze. Śmiechu warte.

 

No to raczej powinieneś mówić o szczęściu, bo później mogliby wstrzymać wypłatę kredytu w ogóle, gdyby to trafiło do weryfikacji w dziale uruchomień. Byłaby potrzeba nowego aktu, przeciąganie się wszystkiego ponownie i strata czasu na którym Ci przecież zależy.

 

Mam jeszcze wątpliwości czy dobrze sformułowaliśmy akt notarialny. Wskazaliśmy w nim konkretne kwoty do spłaty kredytu sprzedającego (wkład własny+I transza kredytu) i daliśmy warunek że ewentualną niedopłatę (wynikającą z różnic kursowych) pokryje sprzedający. Zastanawiam się jak będzie to wyglądać technicznie z zaświadczeniem o spłacie. Ja przelewam wkład, bank płaci resztę wynikającą z aktu notarialnego - i teraz czy jeżeli sprzedający zwróci się o wydanie zaświadczenie do wykreślenia to bank wezwie go o pokrycie niedopłaty przed jego wydaniem? Chodzi mi o wydłużenie się całej procedury wydania oświadczenia do wykreślenia :roll:

 

Ten zapis o różnicy to również standard. Tak jest zawsze przy kredytach walutowych. Można było tego uniknąć, zlecając wypłatę w walucie o ile jest zgodność obydwu kredytów.

Bank nie wyda zaświadczenia o wykreśleniu hipoteki (i spłacie kredytu) gdy będzie jakaś niedopłata. Po tym jak kredyt trafi na konto banku zbywcy, otrzymacie informację ile należy ewentualnie dopłacić. Dopiero wtedy bank wyda zaświadczenie o całkowitej spłacie zobowiązania.

 

Pozdrawiam

Michał Wójtowicz

Salomon Finance

Odnośnik do komentarza
nie zgodzę się. Nie ma takiej opcji żeby bank pozwolił na wpłatę wkładu własnego na rachunek zbywcy, przed tym jak nie zostanie spłacone obciążenie na nieruchomości. Poza tym sam napisałeś, ze Twój kredyt przewyższa wartość zadłużenia. To jak może to iść jedną transzą? Bank nie ma możliwości przelania większej kwoty na konto techniczne kredytu zbywcy. Ja się dziwię notariuszowi, że pierwszy raz się z takim czymś spotyka. Ja nigdy nie spotkałem się wśród moich klientów z inną formą wypłaty kredytu.

Dlaczego nie? Można w akcie wpisać że bank wpłaca trochę więcej niż wynosi kwota z zaświadczenia (żeby zabezpieczyć się przed ewentualną niedopłatą), zresztą tak pierwotnie sugerował doradca z Nordei, ale później się z tego wycofali. A nadwyżka i tak poszłaby dla sprzedającego. Nie wiem w czym tu jest problem?

 

Mam jeszcze takie pytanie odnośnie rachunku technicznego do spłaty kredytu. Mianowicie czy po wpłacie mojego wkładu sprzedający dostanie informację o aktualnym saldzie na tym rachunku? Bo bank postawił mi warunek przedłożenia "dowodu nadpłaty kredytu" (na kwotę równą mojemu wkładowi własnemu) przed uruchomieniem pierwszej transzy. Co jest dla mnie zupełnie bez sensu bo przecież będę przedkładał też potwierdzenie przelewu mojego wkładu.

Odnośnik do komentarza

Cały tydzień straciłem na próby uzyskania od sprzedającego zaświadczenia o saldzie kredytu (zaktualizowanego o mój wpłacony wkład własny), które jest warunkiem wypłaty I transzy. Najpierw dostarczył mi zaświadczenie, że na rachunek techniczny wpłynęła kwota w wysokości X. Okazało się, że to nie jest jednak to zaświadczenie o które mojemu bankowi chodziło. Teraz dostałem zaświadczenie z saldem kredytu do spłaty, tyko że jest mały problem. Pracownik banku podał prawidłowe zadłużenie w walucie, ale pomylił się przy przeliczaniu na PLN (kwota zaniżona o bagatela 6 tysięcy). Nie chcę znowu czekać na kolejne zaświadczenie parę dni. Jak myślicie czy mój kredytodawca łyknie takie zaświadczenie czy też trzeba wybrać nowe? Czy mój bank nie może sobie sam przeliczyć zadłużenia (tabela kursów drugiego banku jest przecież ogólnie dostępna)? Nie pytałem jeszcze doradcy z racji weekendu.

Odnośnik do komentarza

Witam,

 

przepraszam że tak późno odpisuję. Raczej nikłe szanse, że bank będzie chciał dokonać takiej operacji na własną rękę. Przy spłacie kredytu zbywcy zawsze są większe przejścia dokumentacyjne, ale nie ma innego sposobu, a przynajmniej inny nie funkconuje obecnie w bankowości. Jest to standard.

 

Pozdrawiam

Michał Wójtowicz

Salomon Finance

Odnośnik do komentarza
Witam,

 

przepraszam że tak późno odpisuję. Raczej nikłe szanse, że bank będzie chciał dokonać takiej operacji na własną rękę. Przy spłacie kredytu zbywcy zawsze są większe przejścia dokumentacyjne, ale nie ma innego sposobu, a przynajmniej inny nie funkconuje obecnie w bankowości. Jest to standard.

 

Pozdrawiam

Michał Wójtowicz

Salomon Finance

Na szczęście uznali mi to zaświadczenie. Podobno sami przeliczają. Ale moja radość była krótka. Posłuchałem doradcy i we wniosku o uruchomienie pierwszej transzy wpisaliśmy większą kwotę niż była w zapisie w akcie notarialnym dotyczącym części kredytowej. Daliśmy małą "górkę" coś ok. 1 tys. zł, żeby nie było jakiejś niedopłaty w spłacanym kredycie sprzedającego. Niestety Nordea po raz kolejny pokazała jak realizuje swoje hasło "bez zbędnych formalności" i wezwali (po dwóch dniach) mnie o napisanie nowego wniosku. Przy czym tym razem kwota miała być bez żadnych górek, czyli co do złotówki tak jak wskazano w akcie. Obiecali że uruchomią transzę w tym samym dniu. Czekam już drugi dzień i dalej transzy jak nie było tak nie ma. A sprzedający się niecierpliwi. Mam jeszcze tylko dwa tygodnie na dopięcie całej płatności, coraz bardziej mam obawy, że przez formalistów z Nordei mogę mieć problemy z dotrzymaniem terminu z aktu. Przez ich głupie gierki (najpierw z zaświadczeniem, teraz z transzą) straciłem już dwa tygodnie.

Odnośnik do komentarza

Witam,

 

jestem pod wrażeniem, że udało się to zrobić właśnie w Nordei :). Jednak co do

"górki" to akurat mnie nie dziwi. Jak o przechodzących zaświadczeniach słyszałem, to o tych drugich nigdy. No ale już prawie za Tobą cała operacja, więc tylko jeszcze trochę cierpliwości :)

 

Pozdrawiam

Michał Wójtowicz

Salomon Finance

Odnośnik do komentarza
Witam,

 

jestem pod wrażeniem, że udało się to zrobić właśnie w Nordei :). Jednak co do

"górki" to akurat mnie nie dziwi. Jak o przechodzących zaświadczeniach słyszałem, to o tych drugich nigdy. No ale już prawie za Tobą cała operacja, więc tylko jeszcze trochę cierpliwości :)

 

Pozdrawiam

Michał Wójtowicz

Salomon Finance

Potrafia skutecznie podnieść ciśnienie. Zastanawiam się czy nie będzie potrzebna jakaś interwencja w Centrali, żeby raczyli łaskawie wywiazać się z umowy. Komplet prawidłowo złozonych dokumentów czeka już od poniedziałku.

Odnośnik do komentarza

Zarchiwizowany

Ten temat przebywa obecnie w archiwum. Dodawanie nowych odpowiedzi zostało zablokowane.


×
×
  • Dodaj nową pozycję...