Kredyt na spłatę hipoteki i nowe mieszkanie od dewelopera

[agaj]

Witam,
Bardzo proszę o opinię o takiej sytuacji: złożyliśmy wraz z mężem i moją mamą wniosek o kredyt hipoteczny w Polbanku na spłatę innego kredytu hipotecznego (hipoteka na mieszkaniu, które będzie stanowić nasz wkład własny), zakup nowego mieszkania od dewelopera i wykończenie go. Środki ze sprzedaży tego mieszkania, które posiadamy muszą być w całości przeznaczone na zakup nowego mieszkania, dlatego nie mogę z nich spłacić kredytu czy wyremontować nowego mieszkania. Dodatkowo moja mama (wiek 66 lat, na emeryturze) musi być właścicielką tego nowego mieszkania. Wychodzi nam LTV poniżej 60%, przy założeniu odpowiedniej kwoty sprzedaży naszego mieszkania. Czy w tej sytuacji Polbank jest w stanie w pierwszej kolejności wypłacić nam środki na spłatę obecnej hipoteki, my sprzedajemy mieszkanie już bez obciążeń i środki z jego sprzedaży w całości przeznaczmy jako nasz wkład własny i zapłatę deweloperowi, a następnie Polbank wypłaci nam resztę środków?
Czekamy na decyzję, ale może ktoś będzie wiedział jakie są procedury tego banku w takich sytuacjach.
Jaki inny bank by wchodził w grę, gdybyśmy tu dostali odmowę przyznania kredytu?
Z góry dziękuję

[PlanFinance.pl]

Nic a nic nie rozumiem z tego posta.Proszę to opisać bardziej przystępnie.

[agaj]

Ok, postaram się opisać sytuację bardziej przystępnie
1. Moja mama wraz ze mną wykupiła w zeszłym roku od gminy mieszkanie komunalne za 10% jego wartości (udzielono nam 90% bonifikaty). Teraz chcemy to mieszkanie sprzedać i kupić nowe. Jest jednak przepis, który mówi, że przed 5 rokiem od wykupu nie można sprzedać takiego mieszkania, chyba że całość środków przeznaczy się na inny lokal mieszkalny. Oznacza to m.in, że ze środków ze sprzedaży nie mogę spłacić żadnego kredytu, opłacić żadnej agencji czy zapłacić notariusza itp. 100% muszę wydać na inne mieszkanie.
2. Na wykup tego mieszkania oraz remont wzięłyśmy kredyt hipoteczny, którego zabezpieczeniem jest hipoteka na tym właśnie mieszkaniu. Nie jest duża ale jest. Oznacza to, że chcąc sprzedać komuś to mieszkanie muszę spłacić kredyt całkowicie i usunąć hipotekę. I tu się pojawiają schody.
3. W związku z tym, że ze środków ze sprzedaży mojego obecnego mieszkania nie mogę spłacić kredytu chcemy wziąć teraz nowy kredyt hipoteczny, który będzie przeznaczony na:
- spłatę naszego obecnego kredytu hipotecznego (aby zwolnić hipotekę)
- zakup nowego mieszkania od dewelopera
- wykończenie nowego mieszkania
Nasz wkład własny ma pochodzić ze sprzedaży obecnego mieszkania. Tak jak pisałam wcześniej wskaźnik LTV w tym kredycie będzie wynosił poniżej 60%.
4. I teraz najważniejsza kwestia- żeby wnieść wkład własny muszę najpierw spłacić hipotekę na obecnym mieszkaniu ze środków z nowego kredytu , a później je sprzedać. Banki jednak zwykle wymagają wniesienia wkładu własnego przed uruchomieniem kredytu, a to wiadomo jest niemożliwe. Mam więc nadzieję, że Polbank w pierwszej kolejności spłaci mój obecny kredyt, a środki na nowe mieszkanie wypłaci jak my sprzedamy to stare i wniesiemy wkład własny.
Tak jak pisałam czekamy na decyzje Polbanku, ale chciałabym też wiedzieć czy jeśli tam nam nie udzielą kredytu to czy są inne banki, w których nie będzie większych problemów z takim kredytem?
Czekam na jakieś opinie i sugestie

[ar2rt]

Trochę to zawiłe a ja już jestem zmęczony więc jeśli popełnię jaki błąd to proszę mnie poprawić.
Ad.2. Jeśli chce pani sprzedać mieszkanie to nie musi pani wcześniej spłacać hipoteki. Środki na spłatę hipoteki pokryją kupujący. Proponuję złożyć wniosek do banku, który nie weźmie obecnego kredytu do zdolności kredytowej (można przedstawić podpisaną umowę wstępną z kupującymi lub wprowadzić warunek do warunków uruchomienia kredytu, spłata aktualnego kredytu hipotecznego).
Poza tym w Polbanku moim zdaniem ze względu na wiek mamy nie otrzymacie kredytu. Niektóre banki liczą zdolność kredytową wg wieku osoby o wyższych dochodach. Tzn. jeśli pani ma wyższy dochód to okres spłaty liczony będzie wg pani wieku a nie mamy ( dłuższy okres i niższa rata). Taką opcje ma np. PKO BP.

[agaj]

Tak jak pisałam środki ze sprzedaży mieszkania nie mogą być przeznaczone na spłatę kredytu. Jeśli w umowie przedwstępnej czy akcie notarialnym będzie zapis, że część z nich ma być przeznaczona na spłatę kredytu, to będzie to niezgodne z wiążącymi nas przepisami. Oczywiście można też zrobić założenie, że znajdzie się kupujący, który "pod stołem" wyłoży kasę a oficjalną cenę się zaniży, ale kto na to pójdzie...? Nie wiem czy dobrze rozumuję, ale wydaje mi się, że są tylko takie rozwiązania.
Odnośnie samego kredytu to właśnie zostaliśmy odesłani przez Polbank z kwitkiem, a powód nie był jednoznaczny, w każdym razie stwierdzono, że nic się już nie da zrobić. Może rzeczywiście wiek mamy przeważył i bank nie chciał udzielać skomplikowanego kredytu.
Rzeczywiście musimy znaleźć bank, który nie weźmie obecnej raty do zdolności, bo inaczej to w ogóle nie ma mowy o żadnym kredycie. Liczę na to, że znajdziemy jakiś elastyczny bank, który przez odpowiednie zapisy w umowie sam się zabezpieczy a my będziemy mieć jakąś furtkę do sprzedaży obecnego mieszkania i uzyskania tego wkładu własnego. A mama to w sumie będzie takim wymuszonym właścicielem i kredytobiorcą, chyba, że są banki, które uznają, że właściciel i kredytobiorca to nie muszą być te same osoby...?

[agaj]

Wyczytałam gdzieś, że BGŻ ma taki produkt jak kredyt na spłatę innego kredytu mieszkaniowego i zakup nowego mieszkania. Podobno nie biorą wtedy pod uwagę obecnej raty, a wydaje mi się Polbank wziął i wtedy automatycznie nie mam zdolności na żaden kredyt. BGŻ stosuje wtedy odpowiedni zapis w umowie kredytu, ale jak to wygląda w rzeczywistości to nie wiem. Jeśli ktoś się orientuje jak to wygląda w tym banku albo jakimś innym to proszę o informację.

[ziut19]

Strasznie to wszystko skomplikowane.
Mysle, ze taka konstrukcja bedzie bardzo ciezka do strawienia przez bank.
Bo tak: najpierw maja dac kredyt na splate poprzedniego zobowiazania, a pozniej tak naprawde dopiero na zakup?
Powiedz na jakim jestes etapie dzialania: masz umowe z deweloperem na nowe mieszkanie? Wystawilas obecnie posiadane na sprzedaz?
Na jakim etapie jest inwestycja deweloperska?
Kiedy planujesz sprzedac obecne mieszkanie i kiedy mozesz wplacic swoj wklad wlasny?

Ja jednak wrocilbym do tego przepisu na ktory sie powolujesz. Troche on dla mnie dziwny: jestes go pewna, bo jak dla mnie to polaczylas w jeden przepis dwa zupelnie rozne watki: jeden dotyczacy bonifikaty, drugi podatku.
Ale byc moze sie myle. Te kwestie sa w gestii gmin i mogli wymyslic taki zapis.

[agaj]

To jest kilka najważniejszych dla mnie zapisów z obecnie obowiązującej ustawy, dotyczących zwrotu bonifikaty:
"2. Jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.
2a. Przepisu ust. 2 nie stosuje się w przypadku:
1) zbycia na rzecz osoby bliskiej, z zastrzeżeniem ust. 2b;
.....
5) sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.",
d) po ust. 2a dodaje się ust. 2b i 2c w brzmieniu:
"2b. Przepis ust. 2 stosuje się odpowiednio do osoby bliskiej, która zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia."
Taki zapis istnieje także w akcie notarialnym mojego mieszkania. W praktyce oznacza to, że pieniędzy ze sprzedaży tego mieszkania nie można przeznaczyć na nic innego jak tylko zakup nowego mieszkania. Informację tą potwierdził mi pracownik Urzędu Miasta, który wykluczył spłatę kredytu ze środków ze sprzedaży, konsultowałam to też pobierznie z prawnikiem. A przepisy dot. podatku dochodowego akurat dopuszczają możliwość spłaty kredytu hipotecznego.

Moja sytuacja na dzień dzisiejszy wygląda w ten sposób- mam zarezerwowane mieszkanie, ale jeszcze nie podpisaliśmy umowy przedwstępnej, bo wtedy od razu trzeba wpłacić zaliczkę. Nie mam pewności czy dostaniemy ten kredyt, a nie chcę stracić 10000-20000 zł. Moje obecne mieszkanie sprzedaje się, to znaczy, że klienci je oglądają. Mieszkanie od dewelopera jest praktycznie gotowe, pod koniec lutego planują oddawać mieszkania w tym budynku do użytku. Jak dostanę pozytywną decyzję wstępną w banku to robię wtedy wszystko, żeby jak najszybciej sprzedać moje obecne mieszkanie.

[ziut19]

OK. Dla mnie punkt 5.) jest dziwaczny, ale to prawo Urzedu Miasta.

Powiedz mi teraz jak maja wygladac wplaty na konto nowego mieszkania:
1. zaliczka 20.000 zl
co dalej, jakie kwoty, jakie terminy, wplata w transzach czy jednorazowo?
W ktorym momencie jestes w stanie (teoretycznie) wniesc swoj wklad wlasny?
Czy moze sie to odbyc przed wyplata ostatniej transzy kredytu bankowego?

[doradca lubelski]

Zagmatwane to trochę.
NIe wiem czy dobrze zrozumiałem wszystko ale pomysł jest taki:
Ty kupujesz mieszkanie od mamy- jak rozumiem nie macie środków, żeby było to za gotówkę więc bierzesz na to kredyt. Później sprzedajesz mieszkanie i kupujesz od developera a tym samym uciekasz od podatku. Dobrze kombinuję? Trochę by to wszystko uprościło ale doszedł by koszt dodatkowego aktu notarialnego.