Kredyt w Deutsche Bank PBC ? Czyli jak bank pomaga „ślepemu losowi”?
Na początek małe, konieczne wyjaśnienie. Uczciwość nie pozwala mi zmilczeć, iż jestem zadowolony z warunków na jakich zaciągnąłem kredyt mieszkaniowy w Deutsche Banku. Ale… chciałbym się z Wami czymś podzielić.
Dopada mnie ostatnio potrzeba porównywania warunków różnego gatunku ofert. A zaczęło się od kredytu mieszkaniowego. Po latach odsuwania tego tematu od siebie postanowiłem kupić mieszkanie. Jak 99% populacji Polaków i ja musiałem się w znacznej mierze posiłkować kredytem. Ale
gdzie? Myślałem, że da się pójść po małej linii oporu i pierwsze kroki skierowałem do ładujących na nasze darmowe skrzynki tony śmiecia - Open Finance bądź Expander. Dla ścisłości padło na tych pierwszych lecz to czysty przypadek związany z bliskością ich oddziału. Obie firmy nie żądają od „kredytochętnych” nic za swe usługi doradcze, a wręcz oferują gotowość pośredniczenia między nami a wybranym przez nas bankiem za co dopiero dostają od banku „małe co nieco”. Poszedłem, pogadaliśmy, otrzymałem swą poradę i wyszedłem… nie przekonany. Może za przyczyną tego, iż wcześniej przejrzałem (czy Was też wkurza jak czytacie w sieci to słowo zapisane jako ‘przeglądnąłem’? Ooo, i nawet Word tego nie podkreśla. Pewnie sam jestem jakiś dziwny) jakiś ranking kredytów hipotecznych i wiedziałem to i owo, a może kolesiowi źle z oczu patrzyło, a może dlatego, że skrytykował jeden z banków (który był w czołówce raportu) stawiając go daleko za innymi z powodu… jakiejś zupełnie nieistotnej pierdoły (którą teraz wręcz poczytuję sobie za plus), a może jestem nadto ostrożny. W każdym razie nie wzbudził mego zaufania i zacząłem podejrzewać, że na boku jest dogadany z jakim konkretnym (lub kilkoma) bankiem, który „pod stołem” odpala mu coś ekstra. Żyjemy w kraju z podłą reputacją w kwestii uczciwości i plasującym się pod koniec rankingu, w którym te brzydzące się łapówkarstwem państwa zajmują pierwsze miejsca więc mogłem się nawet wiele nie pomylić co do tego „doradcy”. Koniec końców otrzepałem się trochę z lenistwa, podzwoniłem po bankach i uzbrojony w listę pytań ruszyłem kształtować własny, indywidualny ranking.
Darujmy sobie szczegóły, więc wspomnę tylko, że przy kilkusettysięcznym kredycie, zaciągniętym kilka miesięcy temu, rozłożonym na 20 lat padło na CHF i w Deutsche Bank SA. Powoli będę zmierzał do tego co niedawno odkryłem - haczyk, który ciężko (zdaje mi się) wychwycić tak tym pobieżnie, jak i tym wnikliwie analizującym ofertę kredytową DB. Świeży kredytobiorca jak ja, który całe życie wzdragał się przed zapożyczeniem, a w dodatku… podejrzliwy, po zaciągnięciu po raz pierwszy kredytu, zaczął przyglądać się cyferkom.
Na wstępie jednak trochę teorii jaką liznąłem (nie będziemy się tu oczywiście doktoryzować). Banki (żeby nie było, że tylko DB) nie poprzestają na pobieraniu prowizji za fakt, że „łaskawie” zgodzą się na udzielenie kredytu – do tego już nas przyzwyczaiły. Jasne jest też, że mają prawo tę pożyczkę obłożyć kilkoma procentami w skali roku. Ale tylko z pozoru wydaje się, że to koniec kosztów kredytu. Hasłowo tylko wspomnę o takich pomysłach jak: dodatkowe opłaty za wycenę nieruchomości (przy zakupie z rynku wtórnego), opłaty za wszelkiej maści ubezpieczenia (OC, na życie, od niskiego wkładu własnego, od utraty pracy itp., zależnie od pomysłowości bankowców) czy wykup czeków in blanco itd. Nie mogę się oprzeć by wspomnieć o najzabawniejszym, obowiązkowym ubezpieczeniu, które tyle mnie rozśmieszyło co zirytowało. Rzecz działa się w ciepło brzmiącym DomBanku, który w czasach lawinowo rosnących cen mieszkań miał czelność żądać od kredytobiorcy obowiązkowego ubezpieczenia od utraty wartości nieruchomości.
Banki jednak kombinują dalej jak pomnożyć zyski. I jeśli nie poprzez ukryte to te ciężko dostrzegalne koszty dopinają swego. Powstał zatem pomysł na tzw. spread. Ci którzy interesują się jakiś czas kredytem na pewno słyszeli to słowo. To nic innego jak różnica pomiędzy kursem kupna, a kursem sprzedaży waluty. Wiadomo, że bank, aby zarabiać, skupuje walutę taniej, a sprzedaje drożej. To takie usankcjonowane prawnie spekulanctwo (a nie tak dawno władze ścigały ludzi za taki proceder). Wysokość tej różnicy ma dla kredytobiorcy duże znaczenie. Bank udzielając kredytu zaciągniętego w walucie obcej wypłaca Ci pieniądze przeliczane na złote po kursie, po jakim sam skupuje tę walutę (niższym), a każe sobie spłacać pieniądze, które przelicza z powrotem na walutę obcą po kursie sprzedaży (o kilkanaście groszy wyższym). Weźmy jakiś przykład.
Wzięty kredyt: 1.000 $
Kurs skupu: 2,7 zł / $
Kurs sprzedaży: 2,8 zł / $
Rozwiązanie
Dostajesz kredytu: 1.000 $ x 2,7 zł / $ = 2.700 zł
A musisz oddać: 1.000 $ x 2,8 zł / $ = 2.800 zł
Jak widać, nie potrzeba wcale prowizji czy marży banku abyśmy już musieli bankowi oddać więcej niż wzięliśmy. Ta różnica między 2.700 zł a 2.800 zł z powyższego przykładu daje nam 3,7% dodatkowej (skrywanej) zwyżki naszego oprocentowania kredytu. W moim przypadku, kredytu zaciągniętego we frankach szwajcarskich (CHF) w DB, spread wynosi ok. 4,52% (procentowo stały). Jest to bardzo przyzwoity poziom w porównaniu z konkurencją. Niemniej, gdy słyszymy w reklamach że kredyt jest oprocentowany w wysokości np. 2,5% to pamiętajmy, że po dołożeniu do tej wartości spreadu da nam to de facto ok. 7% (dla przykładu DB w CHF).
I to nie koniec. Niektóre banki, w tym także DB, stosują przy kredytach walutowych również inny manewr, który może mieć istotne znaczenie w sytuacji niejednoczesności podpisania umowy kredytowej i wypłaty tegoż kredytu. Zdaje mi się, że nigdy nie ma takiej jednoczesności, gdyż bank potrzebuje (z nieznanych mi powodów) minimum kilku dni pomiędzy podpisaniem z nami umowy a „znalezieniem” pieniędzy na wypłatę. Przechodząc do sedna, niektóre banki, w tym DB, podpisują umowę, w której ustalają ilość waluty do wypłacenia po kursie z dnia podpisania umowy, natomiast wypłacają ją po kursie z dnia wypłaty. I paradoksalnie nie mamy przez to pewności, że dostaniemy tyle złotówek ile chcieliśmy. Rynek poprzez wahania kursu waluty ustali czy dostaniemy troszkę więcej, czy troszkę mniej. Te „troszkę” w moim przypadku, kilkusettysięcznego kredytu zaciągniętego w CHF znaczyło ok. 1.600 zł w jedną lub drugą stronę za każdy jeden malutki grosik zmiany kursu waluty. Miałem fart i dostałem kilka tysięcy więcej niż „zamawiałem” ale mogło być odwrotnie i musiałbym tych kilku-kilkunastu tysięcy zł szukać gdzieś… po rodzinie czy znajomych. Przy bardzo napiętych budżetach warto o tym pamiętać. Oczywiście wiele banków nie stosuje tych praktyk dając, gwarancję, że tyle złotówek ile zapragnęliśmy, tyle dostaniemy. Niektóre też tak „idą na rękę”, że sfinansują Ci nawet 110% wartości nieruchomości co mogłoby pokryć wiele innych „okołozakupowych” opłat i wydatków.
I w końcu przejdźmy powoli do mego „drobnego” odkrycia. Wiadomo zapewne wszem i wobec, że przy zaciąganiu kredytu w obcej walucie musimy się liczyć z dwoma rodzajami ryzyk: tym związanym z samym kursem waluty (ustalanym indywidualnie przez dany bank) jak i z tym związanym ze stopą procentową LIBOR (dla CHF), EURIBOR (dla Euro) bądź WIBOR (dla złotówek). Te magiczne skrótowe nazwy są stałą dla danej waluty (ale tylko w pewnym 3-, 6-miesięcznym okresie) częścią składową oprocentowania kredytów (druga składowa do stała marża banku) mówiącą o tym na ile procent banki zobowiązują się same sobie pożyczać daną walutę. Fajnie by było, aby te wskaźniki były jednakowe dla każdego banku w Polsce, byłyby łatwiej porównywalne, ale nie. Przecież konsument nie może mieć za prosto (no i co by robili ci doradcy finansowi). Banki okazują się mieć sporą swobodę ich ustalania z czego skrzętnie korzystają. Nie zajmujmy się tym jednak głębiej (żaden ze mnie wszak ekonomista). Jeśli mnie pamięć nie myli, to dla kredytów w CHF najlepiej szukać banków opierających się o LIBOR 3M (3-miesięczny) i tyle o tym. Co do tego pierwszego rodzaju ryzyka, to też z punktu widzenia mnie, zwykłego zjadacza chleba, widać tylko tyle, że kurs nie stoi w miejscu, ale ważne że odzwierciedla +/- 2 gr. poziom „banku centralnego”, czyli nie jest kompletnie „od czapy”. Ten konkretny przykład odnoszę oczywiście do DB, w którym średni kurs CHF pokrywa się w zasadzie z kursem tegoż w NBP.
Omówione ryzyka każdy z zaciągających kredyt w walucie musi ponosić i to się rozumie. „Ślepy los” (znaczy się sytuacja na rynku, że będę kontynuował te oględne określenie) decyduje, czy rata w danym miesiącu będzie niższa, czy wyższa od poprzedniej. Moje odkrycie pokazuje jednak, że DB dopomaga swemu szczęściu stosując nieczyste zagrywki. Jakby mało było opłat, na które jesteśmy skazani po drodze, DB „kombinuje” z omawianym wcześniej spreadem. Jak już wspominałem w DB obowiązuje teoretycznie stały poziom spreadu (dla kredytów mieszkaniowych) na poziomie 4,52% co przy obecnym kursie franka daje jakieś 10,2 gr. różnicy między kursem sprzedaży a kursem skupu franka w DB. Z regulaminu DB wynika, że raty kredytu pobierane są z konta 4-go dnia każdego miesiąca (chyba, że 4-ty jest dniem wolnym, to wówczas jakiś tam najbliższy wolny, bla, bla, bla) a obliczane są po kursie sprzedaży z 2-go dnia miesiąca (chyba że i to jakieś święto bez notowań kursów, więc wtedy jakiś najbliższy dzień, bla, bla, bla). W okolicy tych dni, w notowaniach kursów sprzedaży CHF dzieją się cuda. Przez cały miesiąc, spread idzie równiusieńko na poziomie 4,52% (zmieniający się kurs skupu pociąga za sobą zmianę kursu sprzedaży CHF), natomiast gdzieś od 27-go dnia miesiąca do dnia 5-go następnego miesiąca magicy z DB tak ręcznie manewrują kursem sprzedaży (pozostawiając go najczęściej przez kilka dni bez zmian, przy zmieniającym się kursie skupu), że spread waha się w granicach (dane z mych 3-miesięcznych obserwacji): od 3,19% do 5,82%. I jakoś tak „dziwnie” wypada, że 2-go dnia miesiąca, w dniu ustalania wysokości raty kredytu, spread jest wyższy od nominalnego ustalonego na poziomie 4,52%. W ostatnich trzech miesiącach spread ten osiągał w dniach ustalania wysokości rat następujące wielkości: 4,54% (betka), 4,95% (zdziwienie), 5,09% (zaniepokojenie). Co prawda, wysokość raty przy założeniu jej stałej wielkości na poziomie powiedzmy 500 CHF wzrośnie dla przypadku spreadu 5,09% o niecałe 13 zł ale sam fakt takiego naciągania spreadu, mnie, jako uczciwego gracza poddającego się „ślepemu losowi zmiennych kursów walut” niepokoi i wkurza. Człowiekowi się wydaje, że doczytał się już każdego kruczka w zawiłych tekstach umów i regulaminów, godzi się z tym bo takie są reguły gry na tym boisku, a tu się okazuje, że jak zwykle, tak i tym razem jest robiony w jajo. Słowem nie ma w regulaminie o zasadach ustalania spreadu, ale „kombinatoryka” DB trwa.
(rozgoryczony)
Ps. Spróbujcie traktować tę opinie o Deutsche Bank bardziej jako zwrócenie uwagi na możliwe, niektóre aspekty brania kredytu niż jako atak na DB. Ciągle mienię się zadowolonym klientem, choć zmiana zachowania banku w rozgoryczającej mnie kwestii na pewno doczeka się mojej "skorygowanej" reakcji na forum. I mam nadzieję, że nie zanudziłem szanownych forumowiczów. Pozdrawiam i zainteresowanym powodzenia życzę.
!!!!!
