Pilnie potrzebna porada w sp kredytu na 490.000 PLN_Warszawa

[MiłośnikWM]

Witam serdecznie,

Gorąco proszę o pomoc!
Właśnie pojawiła się nam nie tyle może okazja cenowa, ale możliwość nabycia mieszkania takie, jakie razem z narzeczoną chcemy kupić. Super lokalizacja, b. dobra komunikacja, spokojna dzielnica. Stoimy przed decyzją „na już”. Tym, którzy chcieliby szczerze pomóc prosiłbym o cenne wskazówki przed podjęciem tak ważnej decyzji, jaką jest kredyt na zakup mieszkania.

Dane dot. mieszkania
- wartość po już „zbitej” cenie to 490.000 PLN (Warszawa)
- stan developerski
- oddanie grudzień 2008.
- zakup nie od developera tylko od „inwestora”. Kupił „plany” teraz (jak już stoi) sprzedaje z zyskiem.

Nasza sytuacja finansowa
1) narzeczona 29 lat, ja 33 lata,
2) zarobki wspólne 8.100 PLN netto (łącznie jakieś 11.700 PLN brutto)
3) brak dzieci
4) obciążenia
a) debet w ramach konta narzeczonej: 3.000 PLN, debet mój: 10.000 PLN. Debety w ciągłym wykorzystaniu. (Jak będzie trzeba, to spłacimy do końca roku).
b) teraz wynajem 1950 PLN/msc. Z chwilą zaciągnięcia kredytu, rezygnujemy „z wynajmowanego gniazdka” i na 4-5 msc idziemy „pod dach rodziców”. Opłata symboliczna 1000 PLN za jedzenie i dach nad głową na nas dwoje. Rodzina przecież też nam kibicuje:-). W tym okresie maksymalizacja oszczędności. Później trzeba doliczyć jakiś 1000 PLN dodatkowo na życie. 2000 PLN na jedzenie, i opłaty (media, czynsz i drobne wydatki) starczą na 2 osoby.
c) brak samochodu (ZTM wystarcza 156 PLN - na dwie osoby na bilety miejskie)
d) opłaty za naukę języków obcych 500 PLN/msc na dwoje. Z tego nie zrezygnujemy, bo to klucz do dalszej ścieżki zawodowej.
5) oszczędności: niestety, wcześniej tylko konsumpcja, więc oszczędności prawie było brak. Od maja przestawiliśmy „zwrotnice” na oszczędzanie. Z obecną progresją będziemy mieć jakieś 20.000 PLN na chwilę oddania mieszkania, ale to na opłaty związane z jego ew. zakupem (podatek, notariusz, prowizja banku). Do tego chcemy spłacić debety.

Pytania i prośba o wskazówki:
1) do jakiego banku najlepiej iść po kredyt?
2) czy i na jaki okres dostaniemy te 490.000 PLN kredytu?
3) czy dostaniemy kredyt w CHF?
4) jaka będzie wysokość raty w CHF odpowiednio dla 25 lat, 30 lat, ew. więcej lat (bierzemy pod uwagę różne warianty)?
5) z jakimi kosztami trzeba się liczyć jeżeli chodzi o otrzymanie kredytu?

Z góry dziękuję za rzetelne sugestie

Pozdrawiam
MiłośnikWM

[Ganesa]

Z takimi zarobkami nie powinno być problemów ze zdolnością w żadnym banku. Co do obciążenia to banki liczą tylko koszty utrzymania (zakładane przez siebie, a nie przez klienta), oraz raty kredytów i wysokości debetów. Tak więc proszę być spokojny, żaden bank nie uzależni udzielenia kredytu od rezygnacji z kursu języka, czy nakaże jeździć autobusem na gapę Smile

Odpowiedzi na pytania:
1) "do jakiego banku najlepiej iść po kredyt? "
Na to pytanie nie jestem w stanie w tym momencie odpowiedzieć. Aby móc cokolwiek odpowiedzialnie zaproponować potrzebuje poznać Państwa sytuację i plany. Jeśli okaże sie że kredyt musimy załatwić ciągu tygodnia to zaproponuję inny bank niż w przypadku jeśli czas nas nie będzie nas gonił. Jeśli chcieliby Państwo nadpłacać kredyt to zaproponuje bank z darmowa wcześniejszą spłatą oraz niską prowizją, natomiast jeśli chcieliby Państwo spłacać kredyt dłużej to lepiej zapłacić wyższą prowizję ale miec niższe oprocentowanie. Jeśli zostały jeszcze jakieś transze do wypłacenia deweloperowi to lepiej wziąć bank, który zabezpiecza ryzyko kursowe tak, aby Państwu nie zabrakło pieniędzy z powodu spadku kursu franka. Czy wolą Państwo kredyt z ubezpieczeniem na życie czy płacić trochę niższą ratę, anie nie mieć ubezpieczenia. Takich składowych jest bardzo dużo i dlatego nie mogę wszystkiego opisać.

2) "czy i na jaki okres dostaniemy te 490.000 PLN kredytu?"
Czy Państwo dostaną kredyt to niestety dowiemy się dopiero po pozytywnej weryfikacji wniosku przez bank, ale z tego co Państwo napisali nie powinno być najmniejszego problemu. Co do okresu to już zależy tylko i wyłącznie od Państwa. Nie mam w tym momencie przed sobą symulatorów ale maja Państwo wybór mniej więcej między 20, a 40 lat w zależności od banku. Im dłuższy okres tym niższa rata, ale sumarycznie więcej się spłaca.

3) "czy dostaniemy kredyt w CHF? "
Jeśli chodzi o zdolność to nie ma problemu.

4)"jaka będzie wysokość raty w CHF odpowiednio dla 25 lat, 30 lat"
Najchętniej przedstawiłbym symulacje na spotkani, ponieważ wszystko zależy od banku, ale jutro prześlę wstępne wyliczenie (prosiłbym o podanie maila, łatwiej będzie przesyłać informacje)

5)"z jakimi kosztami trzeba się liczyć jeżeli chodzi o otrzymanie kredytu? "
Koszty są różne dla konkretnych ofert ale te najbardziej popularne:
- prowizja - około 1%. Najczęściej można o nią powiększyć kwotę kredytu

- spread - różnica między kursem kupna, a sprzedaży waluty (w tym przypadku franka). Jest to trudne do wytłumaczenia pisemnie, ale najogólniej chodzi o to, że zaciągają Państwo kredyt po niższym kursie (np. 100 000 dzielone przez kurs kupna), a spłacamy po cenie sprzedaży (rata podawana jest w chf i mnożona przez kurs sprzedaży). W efekcie tracimy na tej operacji. Jeśli pożyczy się 100 000 pln w chf i zaraz potem zapyta się o stan zadłużenia okaże się, że wynosi on ok 105 000 pln (abstrahuję tu od wahań kursu). Średnio w bankach spread jest na poziomie 10 gr. , ale można znaleźć ofertę nawet z 6 gr.

- wycena - większość banków wymaga wyceny na koszt kredytobiorcy, ale jest to różnie rozwiązywane (klient ma sam znaleźć rzeczoznawcę, bank wysyła współpracującą firmę itp) czasami klient nie musi płacić za wycenę jeśli nie uruchomi kredytu. Zdążają się równiez oferty gdzie wycena nie jest obowiązkowa

- ubezpieczenie pomostowe - ubezpieczenie do czasu wpisu hipoteki w Księdze Wieczystej. Najczęściej bank podnosi oprocentowanie o 1% do czasu udokumentowania wpisu.

- ubezpieczenie niskiego wkładu - banki wymagają wniesienia 20% własnych środków (tzw, wkład własny). Jeśli klient nie dysponuje takimi pieniędzmi bank udziela kredytu na całość pod warunkiem dodatkowego ubezpieczenia. Jest to procedura stosowana we wszystkich bankach. Opłata jest różnie rozwiązywana: podwyższenie oprocentowania o ok 0,2% do czasy spłaty 20% kapitały, składka 3-letnie ok. 3% od wymaganych 20% itp.

- ubezpieczenie od ognia i innych zdarzeń losowych - ubezpieczenie nieruchomości z cesją na bank. Jeśli coś się stanie z nieruchomością ubezpieczyciel spłaca kredyt w takiej wysokości, o ile spadła wartość nieruchomości. koszt to ok. 375 pln rocznie (również różnie rozwiązywane, albo jednorazowo albo powiększa kwotę raty)

- Ubezpieczenie na życie - nie jest obowiązkowe w każdym banku. Najczęściej podnosi kwotę raty. Nie trzeba płacić z góry.

Koszty poza kredytowe:
- Podatek od czynności cywilno-prawnych - nie jestem pewny czy obowiązuje przy zakupie mieszkania od osoby fizycznej na rynku pierwotnym (jutro się dowiem i odpowiem). Normalnie notariusz pobiera podatek w wysokości 2% od kwoty transakcji

- Taksa notarialna - ok. 1 500 ale to zalezy od notariusza

- Opłata sądowa za wniosek o założenia Księgi Wieczystej i wpis hipoteki - 250 pln do wniosku

- podatek PCC-3 od wpisu hipoteki - 19 pln śmieszna kwota przy tych innych ale bardzo często zapomina się o tym, a urząd skarbowy upomni się kiedyś o tę kwotę wraz z odsetkami, do tego wyjaśnienia pisma itp.

Pozostaje jeszcze kwestia wykończenia mieszkania. Jeśli nie będą Państwo dysponować środkami na wykończenie mieszkania (deweloper odda mieszkanie z gołymi ścianami) to można od razu zaciągnąć kredyt na 110% wartości mieszkania (gdzie 10% ma zostać przeznaczone na wykończenie)

Jeśli byliby Państwo zainteresowani naszą pomocą przy uzyskaniu takiego kredytu proszą o kontakt lub wiadomość prywatną

Pozdrawiam

Ganesa Finance&Legal
doradztwo finansowo-prawne