Zamienię wraz z kredytem bank na inny

[RÓŻA]

Mąż i ja prowadzimy dwie osobne działalności gospodarcze.

Mieszkamy w bardzo ładnej i znanej miejscowości turystycznej na Mazurach. Mamy piękny dom (650m kw.)położony nad jeziorem, przy szlaku żeglownym z bezpośrednim dostępem do jeziora, z własnym pomostem, na posesji o wielkości 3200m kw. W centrum miasta, w najlepszym punkcie, mamy 3-piętrowy lokal handlowy o wysokim standardzie. Dwa lata temu wzięliśmy kredyt hipoteczny (pod hipotekę 2 najpiękniejszych nieruchomości w mieście) w BS, wysokooprocentowany (10% w skali roku), długoterminowy w kocie 1 800 000 zł. Do wykorzystania całości do końca tego roku pozostało nam 400 000zł. Rzeczoznawca wyznaczony z banku, znacznie zaniżył cenę nieruchomości. Znacznie!!! Wraz z kredytem, chcielibyśmy zmienić bank na inny, który zaproponuje nam korzystniejsze warunki.

[Gas]

Róża,
jeżeli sprawa jest już nieaktualna to proszę o zignorowanie wpisu.

Czy dom 650m2 jest typowym (jeżeli typowym można nazwać dom o takiej powierzchni ) domem jednorodzinnym czy pensjonatem?
Czy wspomniane przez Ciebie "2 najpiękniejsze nieruchomości w mieście" to są nieruchomości mieszkalne czy komercyjne /handlowe/? opis mile widziany
Czy kredyt w kwocie 1800TPL jest kredytem firmowym czy Waszym kredytem prywatnym?

To tyle na wstępie

[RÓŻA]

Witaj Gas,

1. Dom mieszkalno - pensjonatowy. Ponieważ miejsce jest atrakcyjne, w tym roku, znany architekt, który projektował nam te dwie nieruchomości, wykonał projekt na rozbudowę pensjonatu (10 dodatkowych pokoi 2-os. plus apartament prezydencki) o wysokim standardzie. Mamy już pozwolenie na budowę i pozwolenie wodno-prawne na powiększenie pomostu.

2. Drugi budynek to objekt usługowo-handlowy (3 kondygnacje)
a) parter-sklep: biżuteria i zegarki
b) I piętro - kawiarnia z dwoma kioskami internetowymi
a i b) posadzka i schody wyłożone granitem
c) II piętro - pomieszczenie biurowe - działalność moja i męża (sklep) - całoroczna (zwłaszcza moja)
d) małe pomieszczenie biurowe - poddasze

nie mamy rozdzielności majątkowej

[pomoc.kredyty]

...Dwa lata temu wzięliśmy kredyt hipoteczny (pod hipotekę 2 najpiękniejszych nieruchomości w mieście) w BS, wysokooprocentowany (10% w skali roku), długoterminowy w kocie 1 800 000 zł...

Ten kredyt hipoteczny jest to pewnie kredyt firmowy gdyż jest to nieruchomość komercyjna. Jak z dochodami za ubiegły i za ten rok?

[RÓŻA]

Kredyt dotyczy firmy męża z przeznaczeniem na spłatę poprzednich kredytów i rozbudowę pensjonatu. Mojej firmy kredyt nie dotyczy, ale jestem wpisana jako współmałżonek.

Bilans za ubiegły rok u mnie i u męża na plusie ( 170tys. i 218tys mój)
W tym roku bilans jeszcze nie jest zamkniety, są wyniki na koniec października i jest srtata
- otwarcie 3 nowych lokali w dużych C.H. (wyposażenie, zatowarowanie, itd., itp.), reklama w różnych mediach w tym najdroższa w TV (jeszcze trwa),ale efekty są też najbardziej widoczne.
Łącznie mamy 8 lokali handlowych, w tym 4 w dużych C.H.

[pomoc.kredyty]

Czego Pani oczekuje konkretnej oferty? Ciężko będzie wyznaczyć bank który się tego na 100% podejmie to jest dość duża kwota 1,8 mln zł. Myślę że trzeba "zapytać" kilka instytucji czy podjęłyby się takiej sprawy.

[expert]

Powiem tak, kwota jak na kredyt firmowy wcale nie jest tak porażająca, ale kredyt będzie niezwykle trudny do przeniesienia, kredyt jest na firmę męża, która w zeszłym roku miała dochód 170 tys. (na 10 - max. 15 lat w przypadku firm więc cały dochód ledwo wystarczyłby na pokrycie kredytu), a w tym ma stratę (i tutaj pojawi się ze strony banku pytanie czy firma nie jest przeinwestowana). Trzeba byłoby to robić pod biznes plan i to musi być "ideał" (żeby analityk nie miał się do czego przyczepić). Wspomniała Pani o "całoroczości" działalności... ale napisała Pani "zwłaszcza mojej", czyli u męża jest sezonowość? w jakiej formie jest to działalność (chodzi mi o formę prawną)?
Napisała Pani, że wartość nieruchomości została zaniżona... w takim razie ile warta jest nieruchomość? ile wnieśli Państwo własnej gotówki w tą inwestycję?
Kiedy zaciągnięty był kredyt i jaka jest prowizja za wcześniejszą spłatę? czy mąż ma jeszcze jakieś inne kredyty, leasingi na firmę?

Musi Pani wiedzieć, ze w BSach przechodzą tematy, które nie przeszłyby w żadnym banku komercyjnym. 10% - może się okazać, że wcale nie jest to tak dużo uwzględniając ryzyko banku...

[RÓŻA]

Działalość męża prowadzona jest również całorocznie, ale jak już wspomniałam jest to miejscowość na Mazurach, czyli po sezonie prawie nic się tu nie dzieje Szczególnie w pensjonacie.
Forma działalności: osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą.
Kredyt został zaciągnięty w grudniu 2008 na 10 lat.
Nieruchomości warte są 8 - 10 mil

Koszty 1/4 pensjonatu były pokryte przez Fare STRUDER
Poza tym inwestycje przeprowadzone zostały ze środków własnych.

Kredyt wzięliśmy na rozbudowę pensjonatu

Nie rozumiem jakie ryzyko banku?
Wspomniałam, że to są najpiękniejsze i w najlepszych punktach położone nieruchomości w mieście, które rzeczoznawca wyznaczony przez bank, znacznie je zaniżył!

Jakie więc ryzyko? Raczej złote zabezpieczenie.

[pomoc.kredyty]

...Nie rozumiem jakie ryzyko banku?
Wspomniałam, że to są najpiękniejsze i w najlepszych punktach położone nieruchomości w mieście, które rzeczoznawca wyznaczony przez bank, znacznie je zaniżył!
Jakie więc ryzyko? Raczej złote zabezpieczenie...

Bank nie będzie patrzył że to są najpiękniejsze nieruchomości w mieście. W pierwszej kolejności przepatrzy dochody Pani męża, a on miał za tamten rok 170 000 zł dochodu mnożąc to przez 10 lat daje 1 700 000 i to jest już mniejsza kwota niż wysokość zaciągniętego kredytu.

[liczysztomasz]

przy bardzo dobrych biznesach duża dochodowość firmy i dobre zabezpieczenie i fakt czy jest nieruchomość łatwo zbywalna w dużym mieście => marże banku w kredytach gospodarczych zaczynaja się od 2%zmałymhakiem+WIBOR 1M(3,51%) tj ok 6,0% jak WIBOR 3M(4,24%) tj niecałe 7.0%.
Natomiast rozpiętość marż jest olbrzymia bo może dochodzić do 8% tj 11,5% oprocentowanie.
Np bank kredyt dla lekarzy o dużych dochodach na budowę przychodni minimalne oprocentowanie zaproponowane jest między 6,5% a 8,5% decyzję podejmie analityk i dział ryzyka banku. 1,5% oprocentowania to rata niższa przy tej kwocie i oprocentowaniu o około 2000 zł przy ratach malejących. Przy takich dochodach więc ewentualnie może Pani zyskać ale nie koniecznie decyzja będzie pozytywna. Poza tym przy przenoszeniu będą koszty prosze przeczytać umowę i przemyśleć dobrze sprawę