Kredyt firmowy na zakup gruntu i budowę obiektu pod wynajem. Czy jest na rynku taki produkt ?

[Marian-Gdynia]

Witam Forumowiczów.

Proszę o opinie EKSPERTÓW z doświadczeniem w takim temacie :

Zakup gruntu i budowa obiektu pod wynajem.
Prowadzę działalność gospodarczą oraz spółkę z o.o. również ta sama branża.
Firmy oczywiście dochodowe.
BIK b. dobry.
Duże doświadczenie w takich projektach – pozyskane i obsługiwane terminowo finansowanie zewnętrzne z banków.
Komercjalizacja , wg. mnie , odbędzie się bezproblemowo.
Umowy wieloletnie na czas określony , również najemcy sieciowi .
Szacowany przychód z czynszów najmu około 30.000 zł netto / m-c .
Od zakupu gruntu po oddanie obiektu – 1,5 roku do 2 lat.
Wartość obiektu po wybudowaniu – zabezpieczenie dla Banku – znacznie wyższa od kosztu wytworzenia.

Projekt / wstępnie / :
Zakup gruntu wartość około 600.000 zł brutto bez VAT.
Dokumentacja projektowa i inne koszty / zakupu / około 100.000 zł netto.
Budowa obiektu około 1.500.000 zł netto + VAT.
Razem netto około 2.200.000 PLN.
Własny wkład : 200.000 – 300.000 zł .
Obiekt w centrum miejscowości turystycznej powyżej 10.000 mieszkańców , handlowo-mieszkaniowy. Proporcje z przewagą handlu i usług 2/3 do 1/3 .
Szukam produktu finansowania W OPARCIU O PRZYSZŁY DOCHÓD z najmu !
Płatność raty kwartalna , annuitet.
Obecnie biznes plan można sporządzić wyłącznie w oparciu o koncepcję architektoniczną i listy intencyjne ponieważ nie mam jeszcze dokumentacji , pozwolenia i umów najmu.
Wolałbym projekt realizować dwuetapowo :
Zakup działki / pierwszy kredyt / - max okres spłaty by rata była jak najniższa !
Budowa / drugi kredyt – może być w innym banku , możliwe spłacenie 1-wszego kredytu lub zwiększenie kwoty w tym samym banku/

Pytania :

Czy są na rynku banki udzielające kredyt pomostowy na zakup gruntu , finansujące całą inwestycję ?
Czy są na rynku banki udzielające kredytu tylko na zakup działki ?
Szukam jak najdłuższego okresu kredytowania / 15-25 lat /
Karencja / przynajmniej kapitał / do czasu oddania obiektu do użytkowania.
Jaka marża obecnie dla takich kredytów – powyżej 4%-5% raczej nie chcę na siebie brać , projekt zrealizuję tylko na „sporym oddechu”.
Jaka waluta ? Wpływy czynszów mogą być w EUR.
Czy jest produkt finansujący wydatki brutto z VAT ? lub :
Jaki produkt na sfinansowanie VAT –u . Zwrot Vat-u trochę trwa i na rok ten zapas muszę uwzględnić.


Dziękuje za merytoryczne opinie i pozdrawiam.

[lzalewski]

Da się uzyskać kredyt na oba cele. Czy jest Pan w stanie posiadać wkład własny na poziomie 20%?
Waluta to w tej chwili praktycznie wyłącznie PLN tym bardziej, że bank opierać się będzie na dochodach przyszłych.
Czy jest już firma, z którą będzie miał Pan podpisaną umowę na wynajem? Czy jest to znana firma, o silnej pozycji na rynku?

[Marian-Gdynia]

Witam ponownie forumowiczów.

Liczę bardziej na "studium przypadku" z informacją jakie banki obecnie finansują takie projekty dwuetapowo.Inne finansowanie mnie nie interesuje , tylko bankowe.
Parametry z grubsza opisałem w pierwszym poscie. Wkład 20% na dziś nie jest mozliwy , jeśli mówimy o pieniądzach na całą realizację . Wkład na zakup gruntu - 20% owszem tak.

Ale mój wkład to również wiedza i doświadczenie które umożliwia wytworzenie majątku trwałego o znacznie większej wartości , niż finansowy koszt wytworzenia.
Najemców obecnie nie ma - jak projekt ruszy to będę miał promesy bądź umowy w większości z dobrymi sieciowymi firmami. Inaczej w ogóle nie roważam realizacji projektu.

I tu zagadka - kupując lokal skomercjalizowany , którego koszt budowy wyniósł , dajmy na to 3000 zł a jest sprzedawany wg. wartości rynkowej za 6000 zł / netto za m2 / jest ile warty dla banku ?
Wartość to najbardziej prawdopodobna cena mozliwa do uzyskania po odpowiednio długim czasie wyeksponowania nieruchomości na rynku , do sprzedaży. Dla nieruchomości komercyjnych szacowanych metodą przychodów , dla których nie można ustalić dochodów przeszłych stosuje się porównawcze strumienie przepływów pieniężnych podobnych nieruchomości. Nijak ma się to do kosztu wytworzenia , który z reguły jest mniejszy niż wartość.
I następna zagadka - jeśli nieruchomość gruntowa jest otrzymana w spadku bądź darowiźnie - to jaka jest wartość uznana przez bank , skoro posiadacz wydał na działkę ZERO złotych ?

Piszę , to by zadać forumowiczom dodatkowe pytanie :
Który bank uznaje za wkład własny w/wym aspekt ? przecież ta różnica nie bierze się z nikąd , ja osobiście muszę ją wypracować i to jest mój zysk , jako przedsiębiorcy. Ekwiwalent pensji za dwa lata pracy ludzi , którzy potrafią to robić / o ile w ogóle zgodziliby się pracować w małej firmie / wyniósłby około 400.000 zł.

[mkzibi]

Witam.

Planuję podobną inwestycje tylko w mniejszej skali. Mam już działkę skredytowaną. Na niej chcę postawić budynek z mieszkaniami na wynajem. Niestety brakuje mi funduszy. Mam pytanie czy udało się Panu coś w sprawie właśnie kredytu na tego typu inwestycje? Szukam wszelkich informacji. A tak w ogóle to jestem z Gdańska A pan chyba z Gdyni...

[Marian-Gdynia]

Witam.

Intencją mojego posta jest rozeznanie tematu -

JAKIE BANKI MAJĄ ODPOWIEDNI PRODUKT
oraz

UZYSKANIE INFORMACJI Z DOSWIADCZEŃ EKSPERTÓW, KLIENTÓW , DORADCÓW w tej kwestii.

Być może skorzystam z porad konkretnego doradcy w pozyskaniu finansowania / ew.oferty można składać na maila poprzez panel użytkownika / lecz tylko wtedy , gdy bedę przekonany o doświadczeniu / udokumentowanym-referencje / i pełnym rozeznaniu odnośnie finansowania przez doradzającego.

Jak pisałem na wstępie - już przechodziłem procedurę pozyskania finasowania na cele gospodarcze zarówno na spółke z o.o. jak i działalność gospodarczą pod przyszłe dochody - biznes plan. Dlatego uważam , że mam ogólne rozeznanie odnośnie tematu.

Oferty banków zmieniają się jednak dość dynamicznie , więc liczę na to , że ktoś ma KOMPLEKSOWE rozeznanie w ofertach banków.

Odnośnie Pana "projektu" - proszę się liczyć z tym , że finansowanie dla podmiotów gospodarczych jest znacznie droższe i na krótszy czas niż finansowanie domu na własne potrzeby. Wydaje mi sie , że powinien Pan raczej szukać kredytu na budowę na własne potrzeby , a to , czy później Pan wynajmie część powierzchni i rozliczy dodatkowe dochody osobiste na PIT , to tylko lepiej dla Pana.

[mkzibi]

Tak wiem że kredyt wzięty prywatnie będzie lepiej pasował. Dłuższy okres kredytowania i niższe raty. Ale ja che budować na sprzedaż jako firma a kredyt taki nie może być związany z działalnością. Budując z kredytu na firmę odlicze sobie VAT, koszty itp. Z kredytu prywatnego jak sie bank dowie to mi rozwiąże umowe i bedzie klapa....

[Dyrektor Regionu]

Witam, posiadam w ofercie kredyt właśnie na budowę lub zakup pod wynajem. Okres kredytowania 20 lat, karencja do 24 m-cy.