Umowa przedstwstępna ze sprzedającym - NOTARIUSZ OBOWIĄZKOWY?

[asiastr]

Witam.

W tym tygodniu prawdopodobnie będziemy z mężem podpisywać umowę przedwstępną kupna mieszkania ze sprzedającym. Czy potrzebny jest do tego notariusz i jak powinno wyglądać podpisanie takiej umowy? Sprawa jest tego typu, iż mieszkanie chcemy kupić od osób, które są jego spadkobiercami (jest to mieszkanie po zmarłej starszej osobie, która zapisała je w spadku swoim 2 synom oraz wnuczce - łącznie 3 osobom). Sprawy między spadkobiercami są uregulowane, nie ma żadnych sporów itp., wpis do księgi wieczystej i sprawy związane z US też już załatwili. Za kilka dni chcemy się wszyscy spotkać i podpisać wstępną umowę, tylko problem jest w tym, że zadne z nas nie wie jak takie sprawy się załatwia Jeśli notariusz jest konieczny, to kto w ogóle pokrywa koszty z nim związane, ile one wynoszą i jakie dokumenty powinniśmy otrzymać od sprzedającego mieszkanie, które będą nam potrzebne do złożenia wniosku w banku Pekao S.A?

[johnnycash]

Umowa przedwstępna nie musi być sporządzana przez notariusza. Natomiast z umowy sporządzonej przez notariusza trudniej się wycofać. Jeżeli mają Państwo zaufanie do sprzedających, że nie wycofają się z transakcji to zwykła umowa przedwstępna wystarczy.

Zwyczajowo za notariusza płaci kupujący, ale jest to kwestia dogadania się między stronami.

Od sprzedających potrzebne będzie:
- akt notarialny poświadczający nabycie przez nich prawa do nieruchomości
- aktualny wypis z księgi wieczystej

To standardowo jeżeli wszystkie sprawy spadkowe już pozałatwiali.
Jeżeli nie to najprawdopodobniej potrzebny będzie wyrok sądu w sprawie spadku i akt notarialny potwierdzający, że mieszkanie należało do zmarłej osoby.

[reset]

Koszt notariusza to ~1000zł. Dodatkowo, nie wiem czy wiecie, musicie wpłacić zadatek na poczet zakupu. Jakiś tam ustalony procent, ale myślę, że nie mniej niż 5000zł

[johnnycash]

Jeżeli sprzedający nie zażąda kwoty zaliczki/zadatku przed aktem notarialnym to nikt nie ma obowiązku niczego wcześniej wpłacać.

Jeżeli zażąda jakiejś kwoty to nie trzeba wpłacać zadatku a powiedziałbym nawet, że nie powinno się wpłacać zadatku tylko zaliczkę. Zadatek przepada jeżeli wycofamy się z transakcji np. bank nie przyzna kredytu. Zaliczka nie przepada tylko jest zwracana. Z drugiej strony jeżeli sprzedający wycofa się z transakcji a był zadatek to zobowiązany jest zapłacić zadatekx2 (tylko wtedy jak to szybko wyegzekwować?). To co polecam zawsze to zaliczka, a jeżeli jednak zadatek to do tego klauzula w umowie przedwstępnej, że zadatek jest zwracany w przypadku w którym bank odmówi udzielenia kredytu.

[reset]

Zażąda na pewno, bo nikt nie będzie blokował mieszkania ma miesiąc czy dwa tylko po ty aby później ktoś sobie zrezygnował, bo akurat lepsze mieszkanie się trafiło. A nie ma znaczenia czy umowa jest notarialna czy normalna.

Zaliczka... hmm a co jak w trakcie załatwiania kredytu sprzedający zrezygnuje? Zadatek jest bezpieczniejszy, że nikt się nie wycofa - a bez sprawdzania zdolności nie podpisuje się przedwstępnej. A jak złoży ktoś 3 wnioski i będą 3 negatywy - to albo miał złego doradcę co źle wyliczył zdolność albo BIK'owiec.

[johnnycash]

Na dzień dzisiejszy mamy rynek kupującego nie sprzedającego więc spokojnie można wynegocjować brak zaliczki/zadatku lub zmniejszyć jego wysokość. Trzeba tylko o tym wiedzieć a niektórzy doradcy o tym nie mówią.

Jak najbardziej ma znaczenie czy umowa przedwstępna była sporządzona przez notariusza czy nie w przypadku kiedy odpukać będziemy musieli udać się z nią do sądu.

Czy zaliczka czy zadatek to kwestia wyboru. Zadatek jest przy obecnej sytuacji na rynku lepszy dla sprzedającego, poza tym bardzo długo by trwało wyegzekwowanie zadatku od sprzedającego szczególnie jeżeli umowa przedwstępna nie byłaby w formie aktu notarialnego. Więc jak dla mnie dalej lepsza jest zaliczka a nawet jej brak

Decyzja negatywna może być zawsze. Zmiana polityki kredytowej banku może być zawsze. Zły doradca to taki który sprawdzi zdolność i tylko na tej podstawie mówi klientowi, że kredyt będzie.

[reset]

Tak jak najbardziej jest różnica w umowach - miałem na myśli jeśli chodzi o zaliczkę to nie ma znaczenia rodzaj umowy - i tu i tu pewnie będą żądać zadatku/zaliczki.

Proponuje się po po prostu zapytać sprzedającego jak on to widzi. Jakby nie patrzeć - bez wliczania kosztów uruchomienia kredytu - przy kredycie 200.000 trzeba liczyć te 10-15 tyś kosztów zakupu mieszkania + koszty uruchomienia kredytu. W zależności od banku ubezpieczenie niskiego wkładu przy wkładzie 0% to jakieś ~2000zł - obowiązkowe.

[pomocminuszadluzonym]

różnica pomiędzy notarialną a w formie pisemnej jest taka, ze w przypadku gdy zbywca się rozmysli i nie będzie chciał sprzedać mieszkania, wówczas nabywca będzie mógł udać się do sądu, który to w wyroku złoży oświadczenie za zbywcę i na tej podstawie nastąpi przeniesienie własności nieruchomości.

Jak najbardziej można negocjować brak zaliczki czy zadatku.

[PFCG_Bydgoszcz]

Umowę przedwstępną podpisuj w formie aktu notarialnego. Na takiej podstawie możesz żądać w sądzie przeniesienia na ciebie prawa własności nieruchomości bez zgody sprzedawcy. Umożliwia to art. 64 kodeksu cywilnego, który mówi, że orzeczenie sądu "stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie". Innymi słowy, sąd stwierdza zamiast sprzedawcy, że nieruchomość jest twoja. Masz więc tytuł prawny do nieruchomości (dzięki orzeczeniu sądu staje się twoją własnością) i były prywatny właściciel musi wydać ci daną nieruchomość.

Co jednak, jeśli podpisałeś umowę przedwstępną tylko na papierze? Wtedy od sprzedawcy możesz żądać jedynie zwrotu wpłaconych pieniędzy (nieruchomości już nie, bo polskie prawo do przeniesienia własności nieruchomości wymaga formy aktu). Czysto teoretycznie sprzedawca może więc podpisać umowę na papierze (nie u notariusza), a następnie za dwa, trzy tygodnie wycofać się z niej, bo ktoś zdecydował się zapłacić więcej.
Pozdrawiam.

[pomocminuszadluzonym]

no chyba, ze wplaciles zadatek a nie zaliczke- to wszystko zależy od umowy.

Jesli chcesz umowe notarialna, to powiedz od razu notariuszowi, ze będziesz sporządzał u niego także umowę przyrzeczoną- notariusze w takich sytuacjach mogą udzielić sporego rabatu.