Zakup działki budowlanej obciążonej hipoteką

[wiktorj]

Witam,

Mam zamiar kupić działkę budowlaną na której ciąży hipoteka na kilka PLN (po denominacji) na rzecz Skarbu Państwa. Właściciel mówi, że posiada dokumenty potwierdzające spłatę tej hipoteki oraz kopię wniosku o jej wykreślenie z KW sprzed wielu lat, ale z jakiegoś powodu hipoteka nie została wykreślona. I pytanie, czy warto się w to pchać? Zależy mi na tej działce z powodu lokalizacji, ale nie chciałbym wpakować się w kłopoty. Jak i gdzie sprawdzić, czy hipoteka rzeczywiście została spłacona? Czy, aby się zabezpieczyć przed ewentualnymi kłopotami, wystarczy zapis w umowie przedwstępnej, że za ewentualną spłatę hipoteki i jej wykreślenie z KW odpowiada sprzedający? Jak na coś takiego patrzą banki przy rozpatrywaniu wniosku kredytowego? Czy, jeśli z tego powodu będzie odmowa udzielenia kredytu, to czy Bank wystawi pismo z powodem odmowy? To dla mnie ważne ponieważ sprzedający chce 10000zł zadatku, a nie chciałbym stracić takiej kwoty w przypadku odmowy udzielenia kredytu z tego powodu. Z góry dziękuję za odpowiedzi.

[rmnieruchomosci]

Jeżeli jest złożony wniosek o wykreślenie i potwierdzony przez sąd to hipoteka winna być wykreślona. Sprawdzić można w internecie znając numer KW.

Zadatek 10.000,00 zł duuuużo - nie pchałbym się w to. Maksymalnie 2000 - 3000 zł. (kwestia oczywiście wartości całej nieruchomości)

Jeżeli nie został wykreślony wpis to bank tego nie będzie kredytował. Wpis musi być usunięty.

Nie do przyjęcia jest dla mnie informacja, że zostało wszystko spłacone, złożone dokumenty, a z jakiegoś tam powodu wpis dalej istnieje.

Jeżeli rzeczywiście zadłużenie zostało spłacone to niech właściciel postara się o wykreślenie, do tego czasu nic pchałbym się i na pewno nie płacił tak dużego zadatku.

[DeutscheWarszawa]

Jeżeli zależy Panu na działce a sprzedający może być uznany za osobę wiarygodną wówczas można:
1) zamiast zadatku przewidzieć formę zaliczki lub;
2) jeżeli koniecznie musi być zadatek to z ewentualnym zapisem w umowie przedwstęnej, że strony zwrócą sobie wszystko co od siebie otrzymały jeżeli kupujący w ciągu X dni nie otrzyma pozytywnej decyzji kredytowej.

W kwestii wyjaśnienia przyczyny dalszego istnienia wpisu w dziale IV księgi wieczystej proszę udać się do wydziału wieczystko-księgowego - istnieje zwykle jakaś konkretna przyczyna dlaczego referendarz nie wykreślił wzmianki.
Można również obie umowy (przedwstęną jak i przenoszącą własność) dokonać w formie notarialnej - wówczas na notariusza niejako "przerzucamy" obowiązek wyjaśnienia wątpliwości związanych z księgą a jeżeli chodzi o kwestię większych opłat za czynności - zamiast całej taksy przy umowie docelowej - winniśmy uregulować 2x pół taksy - wychodzi trochę drożej ze względu na wypisy ale jest dużo bezpieczniej.

Pozdrawiam

[wiktorj]

Wartość inwestycji 140000zł, czyli zadatek to ok. 7%. Spróbuje zmienić to w zaliczkę lub zmniejszyć zadatek (będzie ciężko, bo sprzedający pierwotnie chciał 20000zł). Sprawdzałem księgę wieczystą w Sądzie (brak elektronicznej wersji) - jest tam informacja o hipotece, brak za to informacji o wniosku o jej wykreślenie i samego wykreślenia. Dzisiaj właściciel poinformował mnie, że da mi oryginał zgody na wykreślenie hipoteki ze Starostwa (nie dopytałem jeszcze, czy jest to nowa zgoda, czy ta sprzed lat).

Czy forma notarialna zagwarantuje mi (i Bankowi), że nieruchomość nie posiada wad prawnych?

[DeutscheWarszawa]

Notariusz nie udziala porad prawnych a informacji - zaś w ramach tej informacji często mieszczą się pewne działania z jego strony, jak choćby wyjaśnienie stanu prawnego nieruchomości - w końcu bierze on odpowiedzialność na swoje barki - możesz udać się do notariusza z całą sprawą i zastrzec, że dokonasz obu czynności u niego (przekazać w tym momencie część dokumentacji) lecz również oczekujesz, że sprawa wykreślenia wzmianek zostanie załatwiona przed umową przedwstępną.

[rmnieruchomosci]

Moim zdaniem, nie warto nic robić póki sam facet nie wykreśli hipoteki. Nie rozumiem, dlaczego chciał tak wysoki zadatek 20.000 zł przy 140000 to sporo oraz mówi, że ma zgodę na wykreślenie ale jakoś w księgach tego nie ma.. Albo sprzedający jest bardzo leniwy albo nie do końca uczciwy.

[wiktorj]

Dostałem od sprzedającego skan zaświadczenia Starosty Powiatowego, potwierdzającego spłacenie hipoteki w lipcu tego roku (czyli właściciel mijał się z prawdą mówiąc, że wcześniej ją spłacił) oraz zapewnienie, że jeszcze w tym tygodniu złoży wniosek o jej wykreślenie z KW.

Rozumiem, że w tym momencie (mając potwierdzenie złożenia wniosku o wykreślenie hipoteki z KW) transakcja będzie już bezpieczna i Bank nie odmówi udzielenia kredytu z tego powodu? A co, jeśli księga pójdzie do migracji (jeszcze nie jest elektroniczna)? Podobno może to trwać nawet kilka miesięcy i w tym czasie nie ma do niej dostępu. Czy Bank udzieli kredytu podwyższając jedynie oprocentowanie do momentu wpisu do hipoteki, czy zaczeka z decyzją na "powrót" KW z migracji?

Co do wysokości zadatku (właściciel nie zgadza się na zaliczkę, niższy zadatek, ani na zapis mówiący o zwrocie zadatku jeśli nie dostanę pozytywnej decyzji kredytowej w ciągu xx dni), to spotkałem się ostatnio z przedstawicielami kilku agencji nieruchomości i w każdej z nich domyślnie zadatek wynosi 10%.

[DeutscheWarszawa]

Samo wykreślenie hipoteki nie trwa długo - tym bardziej, że jest okres wakacyjny i Sądy nie mają tak wiele pracy - myślę, że warto zaczekać.
Wpisy w księgach wieczystych mają charakter konstytutywny - uzyskują ważność z momentem wpisu, podobnie jest z wykreśleniem - bank prędzej będzie chciał zobaczyć czysty dział czwarty niż wierzyć na słowo, że zostanie to zrobione wkrótce.
Co do sprzedającego to nie przejawia on zbyt dużo dobrej woli a to, że zwyczajowo panuje zadatek nie znaczy, że Ty musisz go płacić
Powodzenia i pozdrawiam.

[wiktorj]

Samo wykreślenie hipoteki nie trwa długo - tym bardziej, że jest okres wakacyjny i Sądy nie mają tak wiele pracy - myślę, że warto zaczekać.
Wpisy w księgach wieczystych mają charakter konstytutywny - uzyskują ważność z momentem wpisu, podobnie jest z wykreśleniem - bank prędzej będzie chciał zobaczyć czysty dział czwarty niż wierzyć na słowo, że zostanie to zrobione wkrótce.
Co do sprzedającego to nie przejawia on zbyt dużo dobrej woli a to, że zwyczajowo panuje zadatek nie znaczy, że Ty musisz go płacić
Powodzenia i pozdrawiam.

Jak napisałem na początku, zależy mi na tej działce ;) Zatem, albo wpłacę zadatek 10000zł (po wykreśleniu hipoteki), albo nie kupię tej działki.

Dostałem skan wniosku o wykreślenie hipoteki z KW. Z tego, co się dowiedziałem w Sądzie, KW w formie elektronicznej zostanie założona w ciągu 1-3 tygodni, a samo wykreślenie nastąpi do 2 miesięcy.

Z tego, co czytałem (m. in. na tym forum), w przypadku kupna nieruchomości obciążonej hipoteką na rzecz Banku, nowy Bank daje pozytywną decyzję (nie wiem, czy zawsze, bo może banki robią tu jakieś problemy?) z samym zaświadczeniem o gotowości do zwolnienia hipoteki i wnioskiem o jej wykreślenie z KW (ale podwyższa oprocentowanie do czasu wpisu do KW). Czy tak samo jest w przypadku hipoteki na rzecz Skarbu Państwa (mam zaświadczenie ze Starostwa o spłaceniu należności na rzecz SP z adnotacją, że wpis hipoteki na te kilka PLN należy uznać za bezprzedmiotowy i że podlega wykreśleniu z KW, oraz wniosek o wykreślenie)?

[DeutscheWarszawa]

Myślę, że przy takim obrocie spraw jaki opisujesz wszystko powinno pójść ok - z punktu praktycznego zaświadczenie ze Starostwa winno być traktowane na równi z zaświadczeniem z banku (ewentualne wątpliwości mogą bardziej dotyczyć kwestii proceduralnych określonego banku).
Pozdrawiam