Skocz do zawartości

ile średnio trwa licytacja mieszkania w duzym miescie?


Gość

Rekomendowane odpowiedzi

ile srednio trwa okres od wypowiedzenia umowy do licytacji mieszkania i zmniany wlasciciela w duzym miesciue?

 

Wróżenie z fusów. Znam przypadki że pół roku, a znam przypadki że ponad 5 lata albo kiedy to wierzyciel przejmował nieruchomość po kilku nieudanych licytacjach. Nie podlega wątpliwości, że zainteresowanie w dużym mieście jest zdecydowanie większe i łatwiej to zrobić.

Odnośnik do komentarza
ile srednio trwa okres od wypowiedzenia umowy do licytacji mieszkania i zmniany wlasciciela w duzym miesciue?

O ile ktoś kupi. Zakup mieszkania na licytacji z lokatorami np. w Warszawie to bardzo mało opłacalny interes dla nabywcy. Jeżeli ktoś takie mieszkanie kupi, to na 95% musi zapewnić lokal zastępczy. Oczywiście w Warszawie. Urząd dzielnicy też nie chce sponsorować mieszkań dla eksmitowanych ze względu na wysokie ceny mieszkań. Także biznes średnio opłacalny. Poważny inwestor na pewno nie będzie zainteresowany takim lokowaniem swojego kapitału.

Odnośnik do komentarza
O ile ktoś kupi. Zakup mieszkania na licytacji z lokatorami np. w Warszawie to bardzo mało opłacalny interes dla nabywcy. Jeżeli ktoś takie mieszkanie kupi, to na 95% musi zapewnić lokal zastępczy. Oczywiście w Warszawie. Urząd dzielnicy też nie chce sponsorować mieszkań dla eksmitowanych ze względu na wysokie ceny mieszkań. Także biznes średnio opłacalny. Poważny inwestor na pewno nie będzie zainteresowany takim lokowaniem swojego kapitału.

Jeśli miasto nie zapewni lokalu zastępczego to przez okres, w którym będą mieszkać lokatorzy można otrzymać odszkodowanie od miasta o ile dobrze pamiętam? Do tego można się starać o dodatkowe zadośćuczynienia za utratę wartości itd.. Jeśli ma to być okazja i się nabywcy nie śpieszy to nie wydaje się tak kiepskim interesem ? Szczególnie przy 2-3 licytacji (jeśli w ogóle dojdzie do trzeciej) No chyba, ze inwestor chce od razu zamieszkać w mieszkaniu z licytacji to może mieć problem..

Odnośnik do komentarza
O ile ktoś kupi. Zakup mieszkania na licytacji z lokatorami np. w Warszawie to bardzo mało opłacalny interes dla nabywcy. Jeżeli ktoś takie mieszkanie kupi, to na 95% musi zapewnić lokal zastępczy. Oczywiście w Warszawie. Urząd dzielnicy też nie chce sponsorować mieszkań dla eksmitowanych ze względu na wysokie ceny mieszkań. Także biznes średnio opłacalny. Poważny inwestor na pewno nie będzie zainteresowany takim lokowaniem swojego kapitału.

 

Zupełnie się z tym nie zgadzam. Wkleję to co już Ci kiedyś nt temat napisałem.

 

Tak się składa, że od jakiegoś czasu śledzę możliwość zakupu nieruchomości na aukcji i wcale dla osoby, która ma pieniądze problem nie jest taki trudny do ugryzienia jak się rozpisujesz - bo można na tym dobrze zarobić, pomijając oczywistą kwestię zakupu nieruchomości o 50% taniej od ceny rynkowej. Dlaczego?

 

1. Mieszkanie socjalne przysługuje w ściśle określonych sytuacjach. To pierwsza sprawa. W związku ze zmianą ustawy o ochronie lokatorów (zdaje się w 2011 roku) teraz licytant ma zdecydowanie więcej możliwości działania.

2. Przed zakupem takiej nieruchomości nalezy zrobić dokładny wywiad gdzie się da (ja ostatnio grzebałem po sąsiadach), żeby się nie naciąć choćby na kobietę w ciąży, osobę schorowaną itd której przysługuje lokal socjalny.

3. Sprawa jest też o tyle łatwiejsza, że jak udowodnisz lokatorowi że mieszka gdzie indziej właściwie jest po sprawie? Jak udowodnić? Odciąć prąd, wodę i gaz. Ostatnio mój adwokat po nocach siedzi żeby zobaczyć ile lokatorka średnio spędza czasu na fb w mieszkaniu bez prądu dodam Ona się broni że tam cały czas mieszka No ale...

4. Jeśli już decydujesz się na zakup takiego lokalu i lokatorzy nie mają prawa do lokalu solcjalnego możesz ich eksmitować nawet do noclegowni - mowa o lokalu tymaczsowym, za który płaci gmina (zdaje się że przez 6 miesięcy), albo Ty i wtedy dostajesz zwrot. Nie pamiętam bo pisze z głowy - na osobę 5m2, toaleta, woda, ale chyba nawet nie musi być prądu. Jakieś absurdalne przepisy.

5. Jeśli dłużnicy otrzymają prawo do lokalu socjalnego to dla nowego właściciela to czysty biznes. Dlaczego? Ano dlatego że w takiej sytuacji nowemu właścicielowi jeśli gmina nie wskaże lokalu socjalnego (a umówmy się że zazwyczaj nie wksazuje) nalezy się odszkodowanie i zwrot poniesionych kosztów najmu przez lokatorów tegoż mieszkania. Więc jak to jest? Policzmy. Kupujesz mieszkanie na aukcji 50% taniej (mieszkanie warte 500 000 zł kupujesz za 250 000 zł), od gminy nalezy Ci się odszkodowanie + zwrot za najem tego mieszkania - dajmy na to 1000 zł miesięcznie. Nie dość że masz bardzo tanio mieszkanie, to jeszcze bez wydania złotówki na remont je wynajmujesz. I szczerze - wtedy to mnie zupełnie nie interesuje ile tam będą siedzieć. W Warszawie średni czas oczekiwania na lokal socjalny to ok. 3 lata.

 

Jest też inna możliwość - ludzie dostają przydział na lokal socjalny. Gmina nie ma. Kupujesz innego trupa w tej samej gminie, dla 4 os. rodziny jakieś 25 m2 + łazienka. Wtedy masz prawo ich eksmitować do tegoż lokalu i spokojnie dysponować sobie tym który kupiłeś, a od gminy za tę kawalerkę nadal będziesz miał odszkodowanie + zwrot kosztów najmu.

 

No że sprawa jest nieco bardziej skomplikowana, troche bardziej czasochłonna, pewnie też trzeba się za tym nachodzić - pełna zgoda.

 

Pozdrowienia.

 

PS. Na marginesie powiem że problemem w PL nie jest w tego typu sprawach zawiłość przepisów, ich brak, czy jeszcze nie wiadomo co. Żeby zakupić takie mieszkanie trzeba mieć przede wszystkim gotówkę bo po pierwsze musisz wpłacić wadium (10%), po drugie musisz zapłacić resztę w przeciągu 14 dni od daty decyzji sądu. Oczywiście można to przedłużyć do 30 dni. No i na pewno należy skorzystać z pomocy prawnej. Na pewno tez nie jest to opcja dla ludzi którzy chcą mieszkać za miesiąc, dwa czy 3 u siebie, a dla biznesmenów którzy lokują kapitał w dobrych miastach, w dobrych lokalizacjach i chcą na tym zarobić - i tu widzę największe niebezpieczeńśtwo dla dłużnika. Że to nie ciułacze co biorą kredyt na 30 lat, tylko poważni ludzie z pieniędzmi.

 

A kiedy przysługuje lokal socjalny i komu?

 

Prawo do lokalu socjalnego przysługuje:

 

- kobiecie w ciąży,

- małoletniemu, niepełnosprawnemu lub ubezwłasnowolnionemu oraz sprawującemu nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,

- obłożnie chorym,

- emerytom i rencistom spełniającym wymagania do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej (określone w rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie funduszu socjalnego emerytów i rencistów Policji, Straży Granicznej, Biura Ochrony Rządu i Państwowej Straży Pożarnej oraz ich rodzin z dnia 9 września 2004 r.)

- osobie posiadającej status bezrobotnego,

- osobie spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały.

 

Temat jest bardzo, ale to bardzo złożony. Jedynie liznąłem to co by można było napisać na ten temat.

Odnośnik do komentarza
Jeśli miasto nie zapewni lokalu zastępczego to przez okres, w którym będą mieszkać lokatorzy można otrzymać odszkodowanie od miasta o ile dobrze pamiętam? Do tego można się starać o dodatkowe zadośćuczynienia za utratę wartości itd.. Jeśli ma to być okazja i się nabywcy nie śpieszy to nie wydaje się tak kiepskim interesem ? Szczególnie przy 2-3 licytacji (jeśli w ogóle dojdzie do trzeciej) No chyba, ze inwestor chce od razu zamieszkać w mieszkaniu z licytacji to może mieć problem..

Trzeciej nigdy nie ma. To raz.

Zasadą jest, że gmina nie ma obowiązku wypłacać odszkodowania, tylko nabywca ma wskazać lokal zastępczy. A to jest duża różnica.

Odnośnik do komentarza
Zupełnie się z tym nie zgadzam. Wkleję to co już Ci kiedyś nt temat napisałem.

 

Tak się składa, że od jakiegoś czasu śledzę możliwość zakupu nieruchomości na aukcji i wcale dla osoby, która ma pieniądze problem nie jest taki trudny do ugryzienia jak się rozpisujesz - bo można na tym dobrze zarobić, pomijając oczywistą kwestię zakupu nieruchomości o 50% taniej od ceny rynkowej. Dlaczego?

 

1. Mieszkanie socjalne przysługuje w ściśle określonych sytuacjach. To pierwsza sprawa. W związku ze zmianą ustawy o ochronie lokatorów (zdaje się w 2011 roku) teraz licytant ma zdecydowanie więcej możliwości działania.

2. Przed zakupem takiej nieruchomości nalezy zrobić dokładny wywiad gdzie się da (ja ostatnio grzebałem po sąsiadach), żeby się nie naciąć choćby na kobietę w ciąży, osobę schorowaną itd której przysługuje lokal socjalny.

3. Sprawa jest też o tyle łatwiejsza, że jak udowodnisz lokatorowi że mieszka gdzie indziej właściwie jest po sprawie? Jak udowodnić? Odciąć prąd, wodę i gaz. Ostatnio mój adwokat po nocach siedzi żeby zobaczyć ile lokatorka średnio spędza czasu na fb w mieszkaniu bez prądu dodam Ona się broni że tam cały czas mieszka No ale...

4. Jeśli już decydujesz się na zakup takiego lokalu i lokatorzy nie mają prawa do lokalu solcjalnego możesz ich eksmitować nawet do noclegowni - mowa o lokalu tymaczsowym, za który płaci gmina (zdaje się że przez 6 miesięcy), albo Ty i wtedy dostajesz zwrot. Nie pamiętam bo pisze z głowy - na osobę 5m2, toaleta, woda, ale chyba nawet nie musi być prądu. Jakieś absurdalne przepisy.

5. Jeśli dłużnicy otrzymają prawo do lokalu socjalnego to dla nowego właściciela to czysty biznes. Dlaczego? Ano dlatego że w takiej sytuacji nowemu właścicielowi jeśli gmina nie wskaże lokalu socjalnego (a umówmy się że zazwyczaj nie wksazuje) nalezy się odszkodowanie i zwrot poniesionych kosztów najmu przez lokatorów tegoż mieszkania. Więc jak to jest? Policzmy. Kupujesz mieszkanie na aukcji 50% taniej (mieszkanie warte 500 000 zł kupujesz za 250 000 zł), od gminy nalezy Ci się odszkodowanie + zwrot za najem tego mieszkania - dajmy na to 1000 zł miesięcznie. Nie dość że masz bardzo tanio mieszkanie, to jeszcze bez wydania złotówki na remont je wynajmujesz. I szczerze - wtedy to mnie zupełnie nie interesuje ile tam będą siedzieć. W Warszawie średni czas oczekiwania na lokal socjalny to ok. 3 lata.

 

Jest też inna możliwość - ludzie dostają przydział na lokal socjalny. Gmina nie ma. Kupujesz innego trupa w tej samej gminie, dla 4 os. rodziny jakieś 25 m2 + łazienka. Wtedy masz prawo ich eksmitować do tegoż lokalu i spokojnie dysponować sobie tym który kupiłeś, a od gminy za tę kawalerkę nadal będziesz miał odszkodowanie + zwrot kosztów najmu.

 

No że sprawa jest nieco bardziej skomplikowana, troche bardziej czasochłonna, pewnie też trzeba się za tym nachodzić - pełna zgoda.

 

Pozdrowienia.

 

PS. Na marginesie powiem że problemem w PL nie jest w tego typu sprawach zawiłość przepisów, ich brak, czy jeszcze nie wiadomo co. Żeby zakupić takie mieszkanie trzeba mieć przede wszystkim gotówkę bo po pierwsze musisz wpłacić wadium (10%), po drugie musisz zapłacić resztę w przeciągu 14 dni od daty decyzji sądu. Oczywiście można to przedłużyć do 30 dni. No i na pewno należy skorzystać z pomocy prawnej. Na pewno tez nie jest to opcja dla ludzi którzy chcą mieszkać za miesiąc, dwa czy 3 u siebie, a dla biznesmenów którzy lokują kapitał w dobrych miastach, w dobrych lokalizacjach i chcą na tym zarobić - i tu widzę największe niebezpieczeńśtwo dla dłużnika. Że to nie ciułacze co biorą kredyt na 30 lat, tylko poważni ludzie z pieniędzmi.

 

A kiedy przysługuje lokal socjalny i komu?

 

Prawo do lokalu socjalnego przysługuje:

 

- kobiecie w ciąży,

- małoletniemu, niepełnosprawnemu lub ubezwłasnowolnionemu oraz sprawującemu nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,

- obłożnie chorym,

- emerytom i rencistom spełniającym wymagania do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej (określone w rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie funduszu socjalnego emerytów i rencistów Policji, Straży Granicznej, Biura Ochrony Rządu i Państwowej Straży Pożarnej oraz ich rodzin z dnia 9 września 2004 r.)

- osobie posiadającej status bezrobotnego,

- osobie spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały.

 

Temat jest bardzo, ale to bardzo złożony. Jedynie liznąłem to co by można było napisać na ten temat.

Ja jednak uważam, że to nie jest dobry biznes.

Nieruchomość wyceniona na 500 000 PLN można kupić najtaniej za 330 000 PLN, a nie 250 000 PLN. Jeżeli przyjdą inni licytanci ( przy założeniu, że jest to dobry biznes), kwota może znacznie wzrosnąć dajmy na to do 400 000 PLN.

Jeżeli nawet chętny ją wylicytuje, to i tak będzie miał duży problem. W zasadzie i tak nie obędzie się bez pozwu o eksmisję, gdzie sprawa może sobie trochę potrwać, a po wygranej ewentualne odszkodowanie wyniesie tyle, że wpłacając taką kwotę do banku uzyska się lepszy zwrot z inwestycji.

Przykład.

1. Odszkodowanie od gminy 2000 PLN miesięcznie, z czego właściciel musi opłacić czynsz itp. Zostanie mu 1400 na miesiąc. 1400 x 12 = 16800 PLN.

2. Lokata na 4%

400 000 PLN x 4% = 16 000 PLN

Także nie wiem, czy z tymi licytacjami w dużym mieście to dobry biznes. Co pewne, każda licytacja to inny przypadek. Na jednych rzeczywiście można zarobić, ale tak jak sam wspomniałeś, wymaga to sporego czasu i dobrej wiedzy. A nie jest żadną nowością fakt, że gdzie istnieje możliwość zarobienia sporej gotówki, to chętnych nigdy nie zbraknie i zawsze będzie w danej branży konkurencja.

Odnośnik do komentarza
Ja jednak uważam, że to nie jest dobry biznes.

Nieruchomość wyceniona na 500 000 PLN można kupić najtaniej za 330 000 PLN, a nie 250 000 PLN. Jeżeli przyjdą inni licytanci ( przy założeniu, że jest to dobry biznes), kwota może znacznie wzrosnąć dajmy na to do 400 000 PLN.

Jeżeli nawet chętny ją wylicytuje, to i tak będzie miał duży problem. W zasadzie i tak nie obędzie się bez pozwu o eksmisję, gdzie sprawa może sobie trochę potrwać, a po wygranej ewentualne odszkodowanie wyniesie tyle, że wpłacając taką kwotę do banku uzyska się lepszy zwrot z inwestycji.

Przykład.

1. Odszkodowanie od gminy 2000 PLN miesięcznie, z czego właściciel musi opłacić czynsz itp. Zostanie mu 1400 na miesiąc. 1400 x 12 = 16800 PLN.

2. Lokata na 4%

400 000 PLN x 4% = 16 000 PLN

Także nie wiem, czy z tymi licytacjami w dużym mieście to dobry biznes. Co pewne, każda licytacja to inny przypadek. Na jednych rzeczywiście można zarobić, ale tak jak sam wspomniałeś, wymaga to sporego czasu i dobrej wiedzy. A nie jest żadną nowością fakt, że gdzie istnieje możliwość zarobienia sporej gotówki, to chętnych nigdy nie zbraknie i zawsze będzie w danej branży konkurencja.

 

Cóż nie będę Cie kolego przekonywał. Kupno mieszkanie za 300 000 zł (tyle jest 60% z 500 000 zł) powoduje że jestem dokładnie 200 000 zł do przodu, ale dalej mi gmina płaci. Jeśli przyjąć że średnio w Warszawie czeka się na lokal socjalny 3 lata to przez ten czas jestem w stanie wyciągnąć przyjmując bardzo ostrożnie 1400 zł miesięcznie od gminy kolejne 50 400 zł. Efekt to mieszkanie za 250 000 zł. Nie wiem, jak dla Ciebie dla mnie to już całkiem dobra kasa. Nawet niech sobie facet siedzi tam do końca życia - mam z tego pieniądze i lokal. Jak przychodzą licytanci to rezygnuję i idę tam gdzie ich nie ma. Suma sumarum jest tak, że w każdym większym mieście są firmy skupujące takie nieruchomości. Przecież głosno o tym w prasie.

 

Jeśli jednak lokatorowi nie przysługuje lokal socjalny (moim zdaniem w większości przypadków) temat mogę sprawnie załatwić bardzo szybko. Jeśli przysługuje - to też bez stresu, choć nieco dłużej. Zresztą w dołku cen nieruchomości raczej by mi się nie śpieszyło...

 

To że będzie problem - jasna sprawa. Będzie trzeba za tym chodzić. Ale efekt jest taki, że masz mieszkanie za połowę ceny rynkowej i jakbyś tego nie liczył jesteś kilkaset tysięcy do przodu. A jak wyżej pisałem - jak ktoś wie co robi to jest w stanie temat sprawnie zamknąć w kilka miesięcy.

Odnośnik do komentarza
Cóż nie będę Cie kolego przekonywał. Kupno mieszkanie za 300 000 zł (tyle jest 60% z 500 000 zł) powoduje że jestem dokładnie 200 000 zł do przodu, ale dalej mi gmina płaci. Jeśli przyjąć że średnio w Warszawie czeka się na lokal socjalny 3 lata to przez ten czas jestem w stanie wyciągnąć przyjmując bardzo ostrożnie 1400 zł miesięcznie od gminy kolejne 50 400 zł. Efekt to mieszkanie za 250 000 zł. Nie wiem, jak dla Ciebie dla mnie to już całkiem dobra kasa. Nawet niech sobie facet siedzi tam do końca życia - mam z tego pieniądze i lokal. Jak przychodzą licytanci to rezygnuję i idę tam gdzie ich nie ma. Suma sumarum jest tak, że w każdym większym mieście są firmy skupujące takie nieruchomości. Przecież głosno o tym w prasie.

 

Jeśli jednak lokatorowi nie przysługuje lokal socjalny (moim zdaniem w większości przypadków) temat mogę sprawnie załatwić bardzo szybko. Jeśli przysługuje - to też bez stresu, choć nieco dłużej. Zresztą w dołku cen nieruchomości raczej by mi się nie śpieszyło...

 

To że będzie problem - jasna sprawa. Będzie trzeba za tym chodzić. Ale efekt jest taki, że masz mieszkanie za połowę ceny rynkowej i jakbyś tego nie liczył jesteś kilkaset tysięcy do przodu. A jak wyżej pisałem - jak ktoś wie co robi to jest w stanie temat sprawnie zamknąć w kilka miesięcy.

Oczywiście, wszystko to, co napisałeś zgadza się. Jak ja to mówię, jest ryzyko, jest zabawa. Ale ja się w takie rzeczy nie bawię, bo na licytacjach komorniczych zarabia się w zupełnie inny sposób, czego z oczywistych względów nie zdradzę.

Pozdrawiam.

Odnośnik do komentarza

Zarchiwizowany

Ten temat przebywa obecnie w archiwum. Dodawanie nowych odpowiedzi zostało zablokowane.


×
×
  • Dodaj nową pozycję...
X  POBIERZ RAPORT BIK