AF Finanse Opublikowano 11 Lipca 2015 Udostępnij Opublikowano 11 Lipca 2015 Ponieważ pożyczki prywatne pod zastaw nieruchomości cieszą się nadal sporą popularnością, postanowiłem podzielić się z potencjalnymi zainteresowanymi taką formą pozyskania środków finansowych swoją wiedzą na temat sposbów zabezpieczenia transakcji na nieruchomości, zdobytą dzięki kilkuletniemu doświadczeniu w branży. Generalnie mamy do czynienia z dwiema formami zabezpieczenia. Obie związane są z wpisami do Księgi wieczystej nieruchomości, mającej stanowić przedmiot zabezpieczenia spłaty zobowiązania. Sposób pierwszy - ostatnio najbardziej poszukiwany, choć moim zdaniem, nie najlepszy. Hipoteka umowna. Przykład: kwota pożyczki to 100.000 złotych. Wpis do działu IV Księgi wieczystej, czyli ustanowienie hipoteki do kwoty 200.000 złotych. Ta kwota ma "zabezpieczyć" interesy pożyczkodawcy, związane z koniecznością dochodzenia środków finansowych, w tym ma pokryć wszelkie koszty związane z prowadzeniem windykacji czy w późniejszym czasie egzekucji. Oczywiście klient co do tejże kwoty poddaje się egzekucji dobrowolnej, w trybie art. 777 kpc, co zastępuje postanowienie sądu (jeśli - a inaczej być nie może, zostało sporządzone w formie Aktu notarialnego). Zatem brak spłaty = egzekucja do kwoty wpisanej w hipotekę (dział IV). Egzekucję oczywiście poprowadzi komornik, a więc koszty wzrosną na dzień dobry o ok. 15%. Koszty windykacji, egzekucji i należność pożyczkodawcy zjadają znaczną część wartości nieruchomości, wobec czego finalne rozliczenie po sprzedaży tejże przez komornika nie jest zbytnio "opłacalne" dla dłużnika - pożyczkobiorcy, który z różnych względów nie zdołał wywiązać się z warunków zawartej przez siebie umowy pożyczki. Sposób drugi - przeniesienie własności na zabezpieczenie, popularnie zwane "przewłaszczeniem". Polega na przeniesieniu własności do nieruchomości na zabezpieczenie i obowiązuje przez cały okres trwania umowy pożyczki. Zgodnie z polskim porządkiem prawnym przeniesienie własności nie może odbywać się "pod warunkiem", zatem właścicielem nieruchomości staje się inwestor od dnia podpisania umowy w formie Aktu notarialnego, nie zaś dopierow wówczas, kiedy klient nie spłaci zobowiązania. Dla zabezpieczenia pożyczkobiorcy stosuje się szereg zapisów i uprawnień, do których należą: 1. wpis do Księgi wieczystej, dział III roszczenia o powrotne przeniesienie własności po całkowitej spłacie zobowiązania; 2. zapis w Akcie notarialnym umowy pożyczki, zobowiązujący inwestora do powrotnego przeniesienia własności na pożyczkobiorcę po spłacie całkowitej zobowiązania; 3. zapis w Akcie notarialnym umowy pożyczki, zakazujący inwestorowi rozporządzania nieruchomością w jakikolwiek sposób przez okres trwania umowy pożyczki; 4. zapis w Akcie notarialnym umowy pożyczki o postępowaniu stron na wypadek braku spłaty. W takim układzie część z inwestorów, z którymi współpracuję dopuszcza możliwość sprzedaży mieszkania we własnym zakresie przez dłużnika - pożyczkobiorcę i rozliczenie wzajemne między stronami. Nie działa tutaj komornik, więc na dzień dobry zyskujemy równowartość kosztów komorniczych, jakie zostały by doliczone w wyniku egzekucji z nieruchomości przy wpisie w dziale IV. Ponadto przy takim wpisie nie dłużnik, tylko komornik prowadziłby licytację nieruchomości i z pewnością zbył by ją po zaniżonej cenie, dzięki czemu znacznie mniej środków pozostało by dla dłużnika. Reasumując: dla pożyczkobiorcy, który ma zamiar rzetelnie spłacić zobowiązanie, nie zagalopuje się w kwocie pożyczki i dopasuje ją do swoich możliwości (będzie liczył siły na zamiary) to z całą pewnością nie musi obawiać się przewłaszczenia swojej nieruchomości tym bardziej, że cały czas pozostaje w jej władaniu i może czerpać z niej korzyści (i oczywiście ponosić koszty związane z jej utrzymaniem). 0 Cytuj Odnośnik do komentarza
Rekomendowane odpowiedzi
Dołącz do dyskusji
Możesz dodać zawartość już teraz a zarejestrować się później. Jeśli posiadasz już konto, zaloguj się aby dodać zawartość za jego pomocą.