Czy każdemu opłaca się czekać na spadek cen mieszkań?

Kupić mieszkanie, czy czekać aż ceny jeszcze spadną? Taki dylemat spędza sen z powiek niejednemu klientowi. Lektura raportów o cenach nieruchomości nie rozwiewa wątpliwości – analitycy spodziewają się spadków. Więc czekać?

Odpowiedź może wydawać się oczywista – jeśli spodziewamy się przeceny, raczej nie kupujemy towaru po pełnej cenie. Ale taka prosta sytuacja ma – w przypadku mieszkań – miejsce tylko wówczas, gdy zamierzamy kupić nieruchomość za gotówkę lub dysponujemy naprawdę dużym wkładem własnym. Wówczas nawet przy zaciąganiu kredytu możemy liczyć na dobre – a w każdym razie lepsze niż przeciętne – warunki kredytu.

Jednak jeśli zakup mieszkania chcemy sfinansować głównie kredytem bankowym, trzeba się zastanowić, czy oczekiwanie na spadki cen mieszkań się rzeczywiście kalkuluje: ceny rzeczywiście mogą spaść, ale koszty kredytu mogą przekreślić jakiekolwiek oszczędności z tego tytułu.

W dodatku kredyty w 2012 roku staną się bez wątpienia mniej dostępne. Banki po kolei ograniczają swoją ofertę i zwiększają marże kredytów. W grudniu marże kredytów w euro podwyższył Kredyt Bank. W Nordei i w DNB Nord, dwóch bankach specjalizujących się w kredytach walutowych, zwłaszcza w euro, w sposób radykalny wydłużyły się procedury związane z rozpatrywaniem wniosków klientów. Banki już pod koniec 2011 roku w znaczący sposób ograniczyły akcję kredytową kredytów w walucie, przygotowując się na wejście w życie zapisów Rekomendacji S.

Co więcej, Komisja Nadzoru Finansowego przekazuje sygnały, że jest przeciwna udzielaniu kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości, nawet jeśli są udzielane w rodzimej walucie (w walutach obcych większość banków już w tej chwili wymaga przynajmniej 10 proc., a często 20 proc. wkładu własnego).

Sygnały z rynku każą domniemywać, że same banki, niezależnie od rekomendacji nadzoru finansowego nie będą rozszerzać akcji kredytowej, wręcz przeciwnie – można się spodziewać jej ograniczenia. Powód? W sytuacji kryzysowej rosną wymagania kapitałowe i bankom nie akcja kredytowa po prostu się nie kalkuluje. Banki również coraz więcej płacą za depozyty, prawdopodobnie więc będą musiały podnieść marże kredytów.

Z sytuacją spadków cen mieszkań i drogich kredytów mieliśmy do czynienia już w 2009 roku. Ci, którzy wówczas decydowali się na kredyt i nie mieli szans na jego refinansowanie w 2011 roku, na pewno nie zyskali na kupieniu mieszkania nawet z kilkunastoprocentowym upustem. Im wyższa marża, im dłuższy okres spłaty – tym korzyści z niższej o kilka czy nawet 10 proc. mniej znaczące w ostatecznym rozrachunku.