Kredyty na zakup nieruchomości - Styczeń 2012 r.

Marże w górę, ceny w dół – tak najkrócej można streścić raport firm Expander i szybko.pl o polskim rynku nieruchomości na przełomie roku 2011 i 2012.

Duże zmiany na przełomie roku zaszły w zakresie kredytów walutowych, co w praktyce oznacza kredyty w euro. W ciągu dosłownie kilku dni zdolność kredytowa rodziny z dochodem 8 tysięcy netto, a więc średniozamożnej, obniżyła się o 165 tys. zł. Powód? Oczywiście – nowe zapisy jakie wprowadziła Rekomendacja S, najmocniej zmieniające sytuację klientów o ponadprzeciętnych dochodach, chcących zadłużyć się w euro.

Kredyty walutowe stały się nie tylko mniej dostępne, ale również droższe (co również ma wpływ na zdolność kredytową klientów). W ciągu miesiąca przeciętna marża kredytów w euro wzrosła z nieco ponad 2 proc. do 3,25 proc., osiągając poziom z kryzysowego 2009 roku. Najmocniej wzrosły marże w Polbanku (o 1,5 proc.), w Raiffeisenie, w Aliorze i Nordei.

Zresztą w wielu bankach o kredyt w euro mogą się ubiegać wyłącznie najzamożniejsi klienci – w Alior Banku trzeba być klientem Private Bankingu lub mieć dochody w euro. Nordea i Deutsche Bank udzielają kredytów w euro osobom zarabiającym minimum 12 tys. zł netto miesięcznie.

W przypadku kredytów w złotych część banków podniosła marże (najbardziej Raiffeisen), część obniżyła. Przeciętna marża dla kredytów w złotych obniżyła się – niewiele, ale jednak – z 1,27 proc. do 1,25 proc.

Cały rok 2011 minął pod znakiem wiadomości, że mieszkania tanieją. Średnie ceny ofertowe w siedmiu najdroższych miastach Polski spadły, i to aż o ponad 6 proc. Np. w Krakowie na początku 2011 roku mieszkania w cenie poniżej 6 tys. zł za metr kwadratowy stanowiły kilka procent wszystkich ofert. Dziś co czwarte mieszkanie wystawiane na sprzedaż mieści się w tym limicie.

Z kolei w Poznaniu i Wrocławiu aż 40 proc. ofert sprzedaży mieszkań dotyczy nieruchomości z ceną od 5 do 6 tys. za metr. W Warszawie najwięcej jest ofert w cenie od 8 do 9 tys. za metr. Mieszkania z limitem ceny 9 do 10 tys. zł, to 16,9 proc. ofert. Rok wcześniej stanowiły one 27,7 proc. całej ofertowej puli.

Sprzedający mieszkania coraz częściej decydują się na obniżanie cen ofertowych i modyfikację ogłoszeń. W największym stopniu i najczęściej te obniżki dotyczą mieszkań największych – czteropokojowych, które sprzedają się najtrudniej. Ceny ofertowe w tym przypadku spadły średnio o 7,2 proc. Najmniej, czyli o 5,6 proc. były obniżane ceny najpopularniejszych mieszkań dwupokojowych. Po 6 proc. spadły ceny mieszkań trzypokojowych i kawalerek.

Z powodu zapowiadanego ograniczenia w dostępie do kredytów – zwłaszcza walutowych – od początku 2012 roku ostatni kwartał 2011 roku był niezwykle pracowity dla banków i notariuszy: przeprowadzono wiele transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości. Najgorętszym miesiącem był listopad. Prawie połowa sprzedanych mieszkań z rynku wtórnego miała powierzchnię 35-55 m kw. Ponad dwie trzecie wszystkich transakcji dotyczy mieszkań mniejszych niż 55 m kw. Zaś zainteresowanie mieszkaniami największymi – powyżej 80 m kw. jest znikome – tylko co dwudziesta transakcja dotyczyła takiej nieruchomości (na rynku wtórnym).

W ostatnim kwartale roku ceny mieszkań spadły – minimalnie – w Warszawie, Gdańsku, Gdyni i Łodzi. W Poznaniu i Wrocławiu ceny poszły w górę o 0,3 i 0,5 proc. natomiast w Krakowie ceny wzrosły o 2,4 proc.

Największe różnice pomiędzy ceną transakcyjną i ofertową występują w Gdyni (ceny transakcyjne są niższe nawet o 11,7 proc.). W Warszawie i Łodzi z kolei różnice są najmniejsze – odpowiednio 4,3 i 4,8 proc.