• Umowa przedwstępna sprzedaży/kupna mieszkania lub domu

    umowaUmowa przedwstępna musi chronić zarówno prawa kupującego, jak i sprzedającego nieruchomość. Jakie elementy muszą się w niej znaleźć, by była bezpieczna i spełniała swoje zadania?


    Choć umowa przedwstępna nie musi być spisana przed notariuszem, tylko ta forma daje rzeczywistą ochronę obu stronom transakcji. Warto więc zdecydować się na taką opcję. Kupujący tylko na podstawie notarialnie zawartej umowy przedwstępnej może żądać wydania przez sprzedającego mieszkania, czyli doprowadzenia do sfinalizowania transakcji i podpisania aktu notarialnego z przeniesieniem własności – jeśli sprzedający chce się wycofać z umowy przedwstępnej, bo znalazł lepszego kupca.

    W przypadku umowy cywilnoprawnej kupujący może w takiej sytuacji żądać od sprzedającego wyłącznie zwrotu pieniędzy (lub dwukrotności wpłaconej sumy, jeśli w umowie była ona określona jako zadatek).

    Podstawową kwestią, na którą musi zwrócić uwagę kupujący, jest zgodność danych (PESEL, NIP) z aktu własności nieruchomości z danymi, którymi legitymuje się sprzedający mieszkanie. Dlatego warto skrupulatnie czytać wszystkie dokumenty, które przedstawia właściciel nieruchomości. Trzeba mieć stuprocentową pewność, że kupujemy mieszkanie (dom) od kogoś, kto ma do niego pełne prawo.

    Jeśli nieruchomość sprzedaje osoba, która pozostaje w związku małżeńskim, trzeba zwrócić uwagę, czy mieszkanie (dom) pozostaje we wspólnocie majątkowej, czy też jest odrębną własnością jednego z małżonków.

    W tym drugim przypadku w umowie przedwstępnej musi być zawarte sformułowanie, że prawa do lokalu stanowią osobisty majątek sprzedającego. Natomiast jeśli nieruchomość jest wspólna, wymagana jest zwykle nie tylko pisemna zgoda współmałżonka, ale jego fizyczna obecność przy podpisaniu umowy sprzedaży.

    Umowa przedwstępna określa również przedmiot transakcji – może to być własność hipoteczna lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Trzeba również dopilnować, by w umowie zawarte były wszystkie pomieszczenia dodatkowe, należące do mieszkania lub domu – jeśli takie oczywiście nieruchomość posiada.

    Sprzedający już na etapie podpisywania umowy przedwstępnej musi oświadczyć (lub udokumentować), że nieruchomość jest wolna od obciążeń – niezapłaconych rachunków za czynsz, wpisu do księgi wieczystej. Jeśli takie występują, sprzedający musi o nich się dowiedzieć. Kupujący mieszkanie może np. zobowiązać się do uregulowania zaległości czynszowych – w zamian za obniżenie ceny mieszkania. To wszystko musi być jednak opisane w umowie. Jeśli sprzedający zatai jakieś ważne informacje (np. zobowiązania ciążące na nieruchomości), umowa przedwstępna przestaje kupującego obowiązywać.

    Ważnym elementem umowy, którego wpisania powinien dopilnować sprzedający, jest oświadczenie kupującego, że posiada on środki na zakup nieruchomości. Nawet wtedy, gdy kupujący dopiero występuje do banku o kredyt, musi oświadczyć, że ma pieniądze na zakup nieruchomości. Jeśli bank nie udzieli kredytu (czyli jeśli kupujący nie ma wystarczającej zdolności kredytowej) sprzedający nie musi mu zwracać pieniędzy – bo do sfinalizowania transakcji nie dochodzi z winy kupującego.

    W umowie przedwstępnej musi być podana cena, za jaką sprzedający zobowiązuje się sprzedać mieszkanie. Musi ona precyzyjnie określać, ile płacimy i za co – czyli np. czy odnosi się do mieszkania i miejsca garażowego, czy też to drugie będzie płatne dodatkowo (bo np. bank nie udzieli kredytu na miejsce garażowe).

    Jednym z najważniejszych elementów umowy przedwstępnej jest termin podpisania ostatecznego aktu notarialnego. Zwykle wyznaczany jest on na 4 do 6 tygodni od momentu podpisania umowy. Kupujący powinien wziąć pod uwagę, jak szybko bank w którym stara się o kredyt proceduje wnioski kredytowe – są banki, którym zajmuje to kilka dni, a są takie, w których procedury trwają kilka tygodni. Na pewno bezpieczniej jest przyjąć termin 6-tygodniowy.

    Przy umowie przedwstępnej kupujący wpłaca – najczęściej gotówką – ustaloną sumę sprzedającemu nieruchomość. Pieniądze te mogą być zaliczką lub zadatkiem.

    Zaliczka w zasadzie nie chroni żadnej ze stron transakcji. Jeśli sprzedający mieszkanie znajdzie po podpisaniu umowy przedwstępnej kupca, który chce zapłacić więcej za nieruchomość – zwraca kupującemu zaliczkę, a ten zostaje na lodzie. Jeśli kupujący nie otrzyma kredytu lub zrezygnuje z kupna z innych powodów – sprzedający musi mu zwrócić pieniądze.

    W przypadku zadatku – jeśli do sfinalizowania transakcji nie dojdzie z winy kupującego, sprzedający zatrzymuje pieniądze. Jeśli natomiast to sprzedający wycofuje się z umowy – musi kupującemu wypłacić dwukrotność wpłaconej sumy.

    Zadatek powinien wynosić 10 procent wartości nieruchomości. W praktyce jednak rzadko spotyka się takie sumy. Gdy w grę wchodzi nieruchomość warta pół miliona złotych, sprzedający chętnie zgadzają się na zadatek w wysokości 20-30 tysięcy złotych.
    W umowie przedwstępnej powinno być również opisane, w jaki sposób kupujący ureguluje pozostałą kwotę.

    Podobne:
    Jakie dokumenty są potrzebne przy zawieraniu umowy przedwstępnej?
    Opinie Skomentuj

    Kliknij tutaj, aby się zalogować