Najważniejsza rzecz, z jakiej trzeba sobie zdawać sprawę w momencie podpisywania umowy kredytowej to fakt, że różne okoliczności – jakie muszą zachodzić w trakcie spłaty kredytu hipotecznego, nie mają wpływu na fakt obowiązywania tejże umowy. Kredyt, jaki wspólnie zaciągają małżonkowie (a także osoby niezwiązane ze sobą w sposób formalny), trzeba spłacić również wtedy, gdy kredytobiorcy postanawiają się rozstać.

Umowa kredytowa – co istotne – obowiązuje po rozwodzie w niezmienionym stopniu i oboje rozwiedzeni małżonkowie są zobowiązani do terminowego spłacania rat lub spłaty bankowi całości pożyczonej kwoty z odsetkami. Niczego nie zmienia nawet orzeczenie sądu o podziale majątku. Sąd nie może orzec np., że połowę raty ma spłacać żona, a połowę – mąż!

To oczywiście nie oznacza, że eksmałżonkowie muszą być związani kredytem na nieruchomość przez kolejne lata. Jeśli porozumieją się w tej sprawie, mogą oczywiście kredyt spłacać wspólnie (lub nieformalnie może raty regulować jeden z byłych małżonków, choć takiego wyjścia absolutnie doradcy finansowi nie rekomendują, bo w sytuacji, gdy raty przestają być regulowane terminowo, kłopoty wynikające z zaniedbania formalnej strony rozwiązania tej sytuacji mogą być dotkliwe).

Jakie są więc rozwiązania sytuacji wspólnego kredytu hipotecznego po rozwodzie?

Kredytobiorcy mogą się porozumieć i postanowić o przejęciu całości kredytu hipotecznego przez jednego z nich – najczęściej będzie to osoba, przy której pozostaje nieruchomość (choć zdarzają się i takie sytuacje, w której jeden z eksmałżonków zostawia drugiemu mieszkanie i jednocześnie w banku przejmuje na siebie spłatę kredytu).

Uwaga! Nie wystarczy tutaj dobra wola potencjalnego kredytobiorcy! Bank dokładnie zbada zdolność kredytową osoby, która miałaby samodzielnie regulować raty. W sytuacji, gdy małżonkowie zaciągnęli kredyt wspólnie, zdolność kredytowa uwzględniała dochody obojga z nich. Nie w każdej sytuacji dochody jednego z byłych współmałżonków wystarczą, by bank zdecydował się na podpisanie nowej umowy kredytowej (choć oczywiście taka osoba może podnieść swoją zdolność kredytową przez „dobranie” innego kredytobiorcy).

Inne rozwiązanie to solidarna spłata kredytu z innych części majątku, lub też spłata kredytu przez jedną ze stron. Byli małżonkowie mogą też zdecydować, że spłacą kredyt z dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości – muszą jednak pamiętać, że gdy jest ona obciążona kredytem hipotecznym, bank zawczasu musi być powiadomiony o zamiarze przeprowadzenia takiej transakcji.

Gdy jednak takie rozwiązanie nie wchodzi w grę, byli małżonkowie mogą nieruchomość wynająć – i z dochodów z wynajmu regulować raty.

Dla banków kredyt ze znaczącym wkładem własnym jest po prostu bezpieczniejszy – pozbawiony ryzyka choćby spadku wartości nieruchomości. I choć banki przez lata bez mrugnięcia okiem finansowały 100 proc. wartości nieruchomości (lub nawet więcej) i co więcej, duża część nadal takich kredytów bez problemu udziela, rośnie odsetek tych, które premiują wysoki wkład własny.

W zależności od banku, kredytobiorca z 30 proc. wkładem własnym może uzyskać marżę niższą od standardowej o 0,1 do 0,5 pkt proc. Najwięcej, bo o 0,5 pkt proc. marżę obniża Getin Noble Bank, o 0,4 pkt proc. Alior Bank. Bank Millennium oferuje obniżkę marży o 0,3 pkt. proc.

Nie do pogardzenia są korzyści wynikające z niepłacenia brakującego wkładu własnego. Niski wkład własny jest przez banki definiowany poniżej 20 proc. wartości nieruchomości. Gdy kupujemy mieszkanie za 300 tysięcy złotych i pożyczamy z banku całą sumę, standardowo musimy ubezpieczyć 60 tysięcy złotych. Zakładając, że stawka ubezpieczenia to 3 proc., ubezpieczenie (w zależności od banku) będzie nas kosztować 1,8 tys. zł płatne z góry na 3 lub 5 lat. Po tym okresie bank sprawdza, jak wygląda stosunek zadłużenia do wartości nieruchomości. Jeśli zadłużenie spadło poniżej 80 proc., ubezpieczenia już płacić nie musimy. Sęk w tym, że większość kredytobiorców przez pierwsze 10 lat spłaca głównie odsetki od kredytu – według wyliczeń ekspertów, spłacając kredyt na 30 lat, oprocentowany średnio 6,5 proc., kredytobiorca dopiero po 12 latach spłaty zejdzie poniżej 80 proc. LtV. Czyli zapłaci co najmniej 3 lub nawet 4 składki (oczywiście, będą one maleć). Koszt łączny może wynieść jednak dobrych kilka tysięcy złotych.

Kredyty hipoteczne, przez ciągle wysoki WIBOR 3M i wyższe marże, stały się stosunkowo drogie, a w każdym razie droższe niż cztery lata temu. Dlatego choć w 2007-2008 roku duża część doradców finansowych osobom dysponującym wkładem własnym radziła, by zaciągali kredyty na całość wartości nieruchomości, a pieniądze własne lokowali choćby na bankowych lokatach, teraz z takimi radami trudno się spotkać – korzyści z obniżenia kosztów kredytu, zaciąganego na wiele lat, przede wszystkim możliwość uzyskania niższej marży, przewyższają korzyści z lokowania pieniędzy (lokaty nie są dużo więcej oprocentowane, niż przeciętne kredyty hipoteczne).

Ci, których na wkład własny nie stać, mają do wyboru: postarać się przez kilka lat oszczędzić pieniądze, lub zdecydować się – jeśli posiadają zdolność kredytową – na kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości. Dziś jeszcze nie jest to problemem – na 23 duże banki, tylko 4 nie mają w ofercie takich kredytów (Bank BPH, BNP Paribas Bank Polska, Credit Agricole oraz ING Bank Śląski). Warto jednak z tą decyzją nie zwlekać. Komisja Nadzoru Finansowego, po wyeliminowaniu z rynku kredytów walutowych, ma zamiar przekonać banki, by nie pożyczały na więcej niż 80 proc. wartości nieruchomości.

[PRBREAK][/PRBREAK]

Dziś mało kto kupuje mieszkanie za gotówkę. Zakładamy więc, że chętny na kupno mieszkania obciążonego hipoteką również będzie chciał zaciągnąć kredyt na kupno tej nieruchomości. Jak się do tego zabrać?

Krokiem pierwszym jest oczywiście umowa przedwstępna – nie ma znaczenia, czy będzie ona zawarta w formie aktu notarialnego, czy np. w biurze nieruchomości (jest wtedy umową cywilnoprawną). Sprzedający, zanim podpisze taką umowę, musi dostarczyć komplet dokumentów dotyczących nieruchomości: akt notarialny kupna mieszkania lub inny tytuł świadczący o prawie do nieruchmości, odpis z księgi wieczystej, zaświadczenie ze spółdzielni – że sprzedającemu ma prawo do lokalu i (odrębnie) że na mieszkaniu nie ciążą żadne zaległości.

Uwaga! Jeśli sprzedający zalega z opłatami za czynsz, mieszkanie również może sprzedać, wówczas kupujący zobowiązuje się do uregulowania zaległości (a cena mieszkania jest o te zaległości, wraz z odsetkami, pomniejszona). To wszystko musi być opisane i uzgodnione już na etapie umowy przedwstępnej. W przypadku mieszkania z obciążoną hipoteką już przed umową przedwstępną sprzedający musi dostarczyć zaświadczenie z banku, który udzielił mu kredytu, o aktualnej wysokości zadłużenia zabezpieczonego hipoteką. To bardzo ważna informacja dla banku, w którym o kredyt na nieruchomość będzie się ubiegał kupujący. Część kwoty kredytu na kupno mieszkania nie zostanie bowiem przelana na konto kupującego, ale na konto banku – poprzedniego kredytodawcy.

Hipoteka do spłacenia w żaden sposób nie zmniejsza szans na uzyskanie kredytu czyli [ucms=http://www.forum-kredytowe.pl/porady/zdolnosc-kredytowa-przy-kredycie-hipotecznym-140/]zdolności kredytowej kupującego[/ucms]. Bank, przed podjęciem decyzji będzie jednak chciał otrzymać od sprzedającego (czyli od banku, w którym ma być spłacona część kredytu) zaświadczenie, zawierające zgodę poprzedniego kredytodawcy na jednorazową spłatę i zamknięcie kredytu oraz numer konta do spłaty.

Gdy kupujący mieszkanie podpisze z bankiem umowę kredytową, następuje podpisanie aktu notarialnego sprzedaży mieszkania. Notariusz, dysponując wszystkimi dokumentami, i umową kredytową, również wpisuje dwa numery kont, na które trafią pieniądze z kredytu: konto banku, poprzedniego kredytodawcy oraz konto sprzedającego mieszkanie. Zwykle akt notarialny przewiduje, że na obydwa konta pieniądze wpłyną w ciągu tygodnia.

Dlatego warto, by kupujący niezwłocznie dostarczył akt notarialny do swojego banku. Gdy pieniądze wpłyną już na konta, sprzedający powinien dostarczyć kupującemu zaświadczenie z banku, że kredyt został już spłacony – to umożliwia złożenie wpisu do księgi wieczystej i ustanowienie nowej hipoteki, tym razem dla banku, który skredytował transakcję.

Wariant ze spłatą jest najczęściej wybierany przez kupujących mieszkanie obciążone hipoteką. Drugi wariant (przejęcie „starego” kredytu przez kupującego i jego równoległe spłacanie) jest sporadycznie praktykowany, ale możliwy.

[PRBREAK][/PRBREAK]

Już w 2009 roku na rynku zaczął działać Fundusz Hipoteczny DOM. Produkt – wypłatę świadczenia rentowego w zamian za przepisanie własności mieszkania czy domu – oparto na umowie dożywocia. Klient otrzymuje dożywotnią rentę, ma też prawo dożywotniego zamieszkiwania w nieruchomości. Gdyby fundusz przestał wypłacać rentę, klient odzyskuje pełnię praw do nieruchomości, nie musi też oddawać już otrzymanych pieniędzy.

Na rynku pojawiły się już kolejne prywatne firmy zaczęły przygotowywać swoje (podobnie do pionierskich) oferty. Pojawiły się: Fundusz Hipoteczny Familia, Centralny Fundusz Hipoteczny oraz Fundusz Senior.

Tymczasem jesienią 2011 roku działalnością Funduszu Hipotecznego Dom zajął się UOKiK, kwestionując kilka postanowień, zawartych w umowach (m.in. zapisu umożliwiającego zrzeczenie się przez klienta prawa dożywotniego zamieszkiwania w nieruchomości).

W przypadku odwróconej hipoteki właściciel zrzeka się praw do nieruchomości po śmierci. W zamian otrzymuje comiesięczną lub jednorazową wypłatę z banku. Pieniądze można przeznaczać na dowolny cel. Wysokość miesięcznej renty zależy nie tylko od wartości mieszkania, ale również wieku i płci klienta. Firmy wyliczają wysokość renty w oparciu o daną statystyczną – średnią przewidywalną długość życia, która jest różna w przypadku kobiet i mężczyzn.

O jakich pieniądzach jest mowa?

Według rozeznania, jakie wśród firm już działających na rynku przeprowadził Open Finance, właściciel (lub właścicielka) 50 metrowego mieszkania, wartego 400 tys. zł (warszawski Mokotów) może liczyć na rentę od 529 zł (65 letnia kobieta, Fundusz Hipoteczny Dom) do nawet 1500 zł (75 letni mężczyzna, Fundusz Hipoteczny Familia).

Według zapowiedzi rządu, ustawa o odwróconej hipotece może zostać uchwalona w połowie przyszłego roku – rząd będzie traktował to rozwiązanie jako sposób na podniesienie poziomu życia starszych osób, które nie zdołały sobie wypracować w systemie powszechnym, ani w prywatnych inwestycjach, godnej emerytury. Rozwiązanie takie posiada dziesięć krajów Unii Europejskiej, jest ono także popularne w Stanach Zjednoczonych.

Co już dziś wiadomo o polskim wydaniu odwróconej hipoteki?

Ma to być produkt przeznaczony dla osób powyżej 60 lat, które dysponują: prawem własności nieruchomości, prawem własności ułamkowej części nieruchomości, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, prawem wieczystego użytkowania nieruchomości.

Ustawa ma zabezpieczyć klientów – a także ich spadkobierców – przed sytuacją przejmowania mieszkania za bezcen, w sytuacji np. gdy klient umrze kilka miesięcy po podpisaniu umowy. Prawni spadkobiercy zmarłego będą mieli czas na spłacenie kredytu – czyli zwrot wypłaconych rat, powiększonych o odsetki. Odwrócona hipoteka ma być przeznaczona nie tylko dla osób samotnych, ale i małżeństw, przy czym śmierć jednego z małżonków nie powoduje rozwiązania umowy ani zmiany świadczenia.

Eksperci podpowiadają jednak, by klienci posiadający duże nieruchomości, w których zamrożony jest poważny kapitał, pomyśleli o innych sposobach na jego zagospodarowanie. Można np. sprzedać za duże mieszkanie i kupić mniejsze, w mniej prestiżowej lokalizacji – a reszty pieniędzy użyć jako kapitału rentierskiego. Wszystko zależy, czy posiadana nieruchomość jest traktowana jako spadek dla dzieci czy wnuków. Odwrócony kredyt hipoteczny to produkt raczej dla osób samotnych, które zdecydowanie nie chcą zamieniać mieszkania na żadne inne.

[PRBREAK][/PRBREAK]

Eksperci od lat przestrzegają, że w przypadku kredytów mieszkaniowych materializacja ryzyka następuje po dłuższym. Opracowania KNF na temat kredytów mieszkaniowych tylko to potwierdzają. W podsumowaniu rynku na koniec 2010 r. najwięcej umów kredytowych zaklasyfikowanych do kategorii zagrożonych pochodzi właśnie z 2004 r. i lat wcześniejszych: 7,2 tys. na 26,8 tys. wszystkich kredytów z utratą wartości. Na drugiej pozycji znalazł się rok 2005 r. Z podpisanych wówczas umów 2,7 proc. wartości kredytów trafiło już do uznanych za zagrożone. Problemy najczęściej dotyczą klientów, którzy pożyczyli sumy wyższe niż ówczesna średnia wartość kredytu (warto pamiętać, że mówimy o latach, kiedy ceny mieszkań nie były tak wyśrubowane jak w latach 2007-2008). Kredyty z 2004 r. (i sprzed tego roku) dominują również wśród kredytów sprzedanych już poza banki.

Jednak nadzór bankowy najbardziej obawia się o kredyty udzielone w latach 2006-2008. Powodów jest kilka: ceny nieruchomości biły rekordy, by od 2009 roku zacząć systematyczny spadek. Liberalne [ucms=http://www.forum-kredytowe.pl/porady/zdolnosc-kredytowa-przy-kredycie-hipotecznym-140/]zasady liczenia zdolności kredytowej[/ucms] pozwalały na zaciągnięcie kredytu – również w walutach, w tym we franku – osobom, które de facto zdolności kredytowej nie miały (a w każdym razie nie tak dużą). Stosowano 40-50 letnie okresy spłat kredytów, by sztucznie podwyższyć zdolność kredytową klientów. Banki chętnie pożyczały nie tylko na 100 proc. wartości nieruchomości, ale nawet na 130 proc. wartości nieruchomości.

Z ogólnej liczby ponad 1,5 mln kredytów mieszkaniowych gospodarstw domowych na koniec 2010 r. aż 17,7 proc. zostało uruchomionych w 2008 r. i 16,9 proc. w 2007 r.

KNF już dostrzega skutki bankowej polityki. Na koniec zeszłego roku ponad 6 proc. wartości kredytów złotowych zawartych w 2008 r. znajdowało się w kategorii kredytów zagrożonych. Starsze kredyty z lat 2007 i 2006 r. prezentowały się dużo lepiej (odsetek kredytów z utratą wartości wynosi około 4 proc., patrz wykres). Zaskakujące może być jednak to, że nawet dramatyczny wzrost franka szwajcarskiego nie spowodował załamania w tym segmencie zaciągniętych kredytów: jedynie 1,5 proc. wartości kredytów w CHF zaciągniętych w 2008 roku to złe kredyty.

Nadzór bankowy podejrzewa jednak, że te statystyki są przynajmniej częściowo podkoloryzowane, a sytuacja wcale nie wygląda tak optymistycznie: banki przewalutowują część zepsutych kredytów walutowych na złotowe. W raporcie KNF można przeczytać m.in.: „Na koniec 2010 r. w portfelach ankietowanych banków znajdowało się 6,5 tys. kredytów przewalutowanych z walutowych na złotowe (o łącznej wartości 1,1 mld zł) oraz 10,4 tys. kredytów przewalutowanych ze złotowych na walutowe (o łącznej wartości 2,8 mld zł). Ponad połowa (56,3 proc.) kredytów przewalutowanych z walutowych na złotowe na dzień przewalutowania była zaklasyfikowana do kategorii zagrożonych/z rozpoznaną utratą wartości, a ich wolumen stanowił aż 71 proc. wartości przewalutowanych kredytów”.

To zaś oznacza – według przedstawicieli KNF – że wartość zagrożonych kredytów w złotych i w walutach jest zbliżona i wynosi faktycznie ok. 2 proc.

Z danych NBP wynika, że zadłużenie na rachunkach bieżących wzrosło w sierpniu o 1,6 mld zł. Jednocześnie jednak wartość lokat terminowych zwiększyła się o 7,3 mld zł.

[PRBREAK][/PRBREAK]

Ograniczenie udzielania pożyczek gotówkowych i wydawania kart kredytowych trwa już od dwóch lat. Jednak boom na wciąż dostępne [ucms=http://bankowe-konta.info/finanse/saldo-debetowe-w-rachunku-bankowym-definicja-porownanie-bankow/]debety w kontach osobistych[/ucms] dopiero teraz staje się faktem.

W sierpniu 2011 roku wartość zadłużenia w rachunkach osobistych wyniosła już 12,3 mld zł. Wcześniej zadłużenie to wahało się między 10 a 11 mld, i nigdy wcześniej nie przekroczyło bariery 12 mld zł. Analitycy zwracają również uwagę, że poprzedni rekord wzrostu zadłużenia w rachunkach bieżących wyniósł… 0,4 mld zł.

Wzrost zadłużenia w rachunkach osobistych przełożył się również na wzrost wartości kredytów złotowych – wzrosły one o niemal 0,7 mld zł (do ponad 130 mld zł). Nie zmieniła się wysokość obciążenia na kartach kredytowych – 13,8 mld zł.

W jaki sposób Polacy spłacają pożyczki zaciągnięte w koncie? Nie ma tu jednoznacznej odpowiedzi, ale analitycy uważają, że nie można patrzeć na to zadłużenie optymistycznie: pod koniec lipca (dane Komisji Nadzoru Finansowego) klienci mieli problem z oddaniem co piątej złotówki w kategorii pożyczek gotówkowych i pożyczek w ROR. To najgorszy wynik wśród wszystkich kredytów konsumpcyjnych.

W sierpniu 2011 roku przybyło niecałe 1,9 mld zł kredytów mieszkaniowych. To najsłabszy – po pierwszych miesiącach roku, które tradycyjnie nie sprzyjają decyzjom o zakupie mieszkania – wynik w tym roku. Analitycy zwracają uwagę, że właśnie na sierpień przypadał koniec oferty w ramach programu Rodzina na Swoim – a mimo to klienci nie przyspieszyli decyzji o zaciągnięciu kredytu.

NBP przekazał również dane o depozytach. Prawdziwym hitem w sierpniu były lokaty terminowe – przybyło ich niemal 7,3 mld zł. Wartość lokat zaś wyniosła ponad 215 mld zł. Powód tak wielkiej atrakcyjności bankowych depozytów? Coraz korzystniejsze oferty a także duża niepewność na rynkach kapitałowych. Część pieniędzy (2,3 mld zł), które trafiły na lokaty to pieniądze, które już były wcześniej na kontach (osobistych i oszczędnościowych) klientów. Nowych środków przybyło więc niecałe 5 mld zł.

Roczna dynamika przyrostu depozytów terminowych przekroczyła w sierpniu 11 proc. Ostatni tak wielki wzrost zanotowano w listopadzie 2009 roku.