Duże zmiany na przełomie roku zaszły w zakresie kredytów walutowych, co w praktyce oznacza kredyty w euro. W ciągu dosłownie kilku dni zdolność kredytowa rodziny z dochodem 8 tysięcy netto, a więc średniozamożnej, obniżyła się o 165 tys. zł. Powód? Oczywiście – nowe zapisy jakie wprowadziła [ucms=http://www.forum-kredytowe.pl/porady/nowa-rekomendacja-s-zdolnosc-spadnie-o-ponad-40-proc-199/]Rekomendacja S[/ucms], najmocniej zmieniające sytuację klientów o ponadprzeciętnych dochodach, chcących zadłużyć się w euro.

Kredyty walutowe stały się nie tylko mniej dostępne, ale również droższe (co również ma wpływ na zdolność kredytową klientów). W ciągu miesiąca przeciętna marża kredytów w euro wzrosła z nieco ponad 2 proc. do 3,25 proc., osiągając poziom z kryzysowego 2009 roku. Najmocniej wzrosły marże w Polbanku (o 1,5 proc.), w Raiffeisenie, w Aliorze i Nordei.

Zresztą w wielu bankach o kredyt w euro mogą się ubiegać wyłącznie najzamożniejsi klienci – w Alior Banku trzeba być klientem Private Bankingu lub mieć dochody w euro. Nordea i Deutsche Bank udzielają kredytów w euro osobom zarabiającym minimum 12 tys. zł netto miesięcznie.

W przypadku kredytów w złotych część banków podniosła marże (najbardziej Raiffeisen), część obniżyła. Przeciętna marża dla kredytów w złotych obniżyła się – niewiele, ale jednak – z 1,27 proc. do 1,25 proc.

Cały rok 2011 minął pod znakiem wiadomości, że mieszkania tanieją. Średnie ceny ofertowe w siedmiu najdroższych miastach Polski spadły, i to aż o ponad 6 proc. Np. w Krakowie na początku 2011 roku mieszkania w cenie poniżej 6 tys. zł za metr kwadratowy stanowiły kilka procent wszystkich ofert. Dziś co czwarte mieszkanie wystawiane na sprzedaż mieści się w tym limicie.

Z kolei w Poznaniu i Wrocławiu aż 40 proc. ofert sprzedaży mieszkań dotyczy nieruchomości z ceną od 5 do 6 tys. za metr. W Warszawie najwięcej jest ofert w cenie od 8 do 9 tys. za metr. Mieszkania z limitem ceny 9 do 10 tys. zł, to 16,9 proc. ofert. Rok wcześniej stanowiły one 27,7 proc. całej ofertowej puli.

Sprzedający mieszkania coraz częściej decydują się na obniżanie cen ofertowych i modyfikację ogłoszeń. W największym stopniu i najczęściej te obniżki dotyczą mieszkań największych – czteropokojowych, które sprzedają się najtrudniej. Ceny ofertowe w tym przypadku spadły średnio o 7,2 proc. Najmniej, czyli o 5,6 proc. były obniżane ceny najpopularniejszych mieszkań dwupokojowych. Po 6 proc. spadły ceny mieszkań trzypokojowych i kawalerek.

Z powodu zapowiadanego ograniczenia w dostępie do kredytów – zwłaszcza walutowych – od początku 2012 roku ostatni kwartał 2011 roku był niezwykle pracowity dla banków i notariuszy: przeprowadzono wiele transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości. Najgorętszym miesiącem był listopad. Prawie połowa sprzedanych mieszkań z rynku wtórnego miała powierzchnię 35-55 m kw. Ponad dwie trzecie wszystkich transakcji dotyczy mieszkań mniejszych niż 55 m kw. Zaś zainteresowanie mieszkaniami największymi – powyżej 80 m kw. jest znikome – tylko co dwudziesta transakcja dotyczyła takiej nieruchomości (na rynku wtórnym).

W ostatnim kwartale roku ceny mieszkań spadły – minimalnie – w Warszawie, Gdańsku, Gdyni i Łodzi. W Poznaniu i Wrocławiu ceny poszły w górę o 0,3 i 0,5 proc. natomiast w Krakowie ceny wzrosły o 2,4 proc.

Największe różnice pomiędzy ceną transakcyjną i ofertową występują w Gdyni (ceny transakcyjne są niższe nawet o 11,7 proc.). W Warszawie i Łodzi z kolei różnice są najmniejsze – odpowiednio 4,3 i 4,8 proc.

Z analizy, przeprowadzonej przez Open Finance wynika, że niemal wszystkie banki wymagają sformalizowania zmiany sposobu spłaty kredytu. Jedynie BNP Paribas nie wymaga od klienta podpisania aneksu.

W BZ WBK, BGŻ, Euro Banku, mBanku, MultiBanku, PKO BP oraz Pekao natychmiast po podpisaniu aneksu można już spłacić kredyt walutą, w innych bankach musi upłynąć jakiś czas, nawet dwa tygodnie. Zasadniczo banki pozwalają klientom na spłatę naprzemienną (jedna rata w walucie, kolejna – w złotówkach), ale są banki które wymagają złożenia wniosku (np. DB PBC) albo złożenia dyspozycji w placówce. W większości banków klient może spłacać raty również w gotówce w placówce banku, ale nie wszystkie banki stwarzają taką możliwość we wszystkich swoich placówkach.

Najbardziej bolesne dla klientów są oczywiście te zapisy, które blokują naprzemienną spłatę w różnych walutach. Klienci obawiają się, że co miesiąc – w zależności, czy uda im się kupić taniej franki czy euro – będą musieli podpisywać w banku nowe aneksy, wnioski, albo dyspozycje. To zniechęca do szukania oszczędności rzędu kilkudziesięciu, lub nawet stu złotych na racie – bo dla klienta cenny jest też czas, którego przy takim piętrzeniu trudności traci bardzo dużo.

Niektóre banki, te które przyjmują gotówkę w oddziałach, otwierają furtkę dla tych, którzy nie chcą za każdym razem podpisywać aneksów – wystarczy udać się do banku (kredytodawcy), kupić określoną ilość waluty i wpłacić na odpowiedni rachunek w kasie. Ale to może być nieopłacalne rozwiązanie – kurs w przypadku transakcji gotówkowych jest zwykle wyższy niż w przypadku bezgotówkowych. To powinno być więc traktowane jak wyjście awaryjne, gdy w ostatnim momencie okaże się, że nie mamy waluty na spłatę kredytu.

Jednak są banki, w których ustawa antyspreadowa działa tak, jak chciał ustawodawca: klienci nie są zmuszani do comiesięcznych aneksowych „wygibasów”, a ich życie stało się prostsze:

w BPH, BNP Paribas, Getin Noble Banku, ING Banku Śląskim, Kredyt Banku czy PKO BP klient może w każdym miesiącu spłacić ratę albo w złotówkach albo w walucie.

Jeszcze jednym utrudnieniem jest spłata w gotówce (rozwiązanie pożądane zwłaszcza przez tych, którzy franki czy euro kupują w tradycyjnych kantorach). Ustawa nie nałożyła na banki obowiązku przyjmowania wpłat gotówkowych, więc niektóre po prostu nie dają takiej możliwości – np. MultiBank i Euro Bank. W DB PBC wpłat gotówkowych we frankach można dokonywać w 7 proc. placówek, w Getin Noble Banku – w co dziesiątej. Lepiej mają kredytobiorcy, którzy spłacają kredyt w euro. W DB PBC wpłaty przyjmuje ponad połowa placówek, w Getin Noble Banku ponad 90 proc.

Open Finance ocenia, że najbardziej przyjazne klientom – po wejściu w życie postanowień antyspreadowych są (w tym zakresie) BNP Paribas, PKO BP, Kredyt Bank, BPH i ING. W tych bankach klient rzeczywiście odczuł zmianę swojej sytuacji.

EBC w 2011 roku dwa razy podwyższał stopy procentowe w strefie euro. Pierwsza podwyżka o 0,25 punktu procentowego miała miejsce w kwietniu. Następna - również o 25 punktów bazowych – została przeprowadzona w lipcu.

Dla około 75 tys. osób spłacających kredyty mieszkaniowe w euro decyzja EBC to niższe raty – oczywiście pod warunkiem, że spadnie również trzymiesięczny EURIBOR. Jeśli tak się stanie, koszt obsługi 30-letniego kredytu w euro na 300 tys. zł zmaleje z 1450 zł na 1405 zł (marża kredytu 2 proc., a EURIBOR 3M zostaje obniżony do 1,33 proc.).

Tymczasem rata kredytu na 300 tys. zł i 30 lat w złotych to obecnie już około 1840 zł (marża 1,3 proc. oraz WIBOR 3M 4,91 proc.). Różnica ta wynika przede wszystkim z dysproporcji pomiędzy stopami procentowymi w Polsce (podstawowa wynosi 4,5 proc.) i w strefie euro.

Udział kredytów mieszkaniowych w euro (w nowo udzielanych kredytach hipotecznych) przekroczył w drugim kwartale 14 proc. – wynika z ostatnich danych Związku Banków Polskich.

[PRBREAK][/PRBREAK]

Zdecydowana większość banków (obecnie nawet wszystkie, choć w przeszłości zdarzały się wyjątki) stopę procentową opiera na dwóch składnikach: wskaźniku WIBOR, LIBOR, EURIBOR oraz marży banku.

WIBOR – to oprocentowanie kredytów w złotówkach, jakich banki udzielają innym bankom.

LIBOR – to stopa procentowa kredytów oferowanych na rynku międzybankowym w Londynie przez cztery główne banki innym bankom

EURIBOR – to stopa procentowa kredytów w strefie euro, udzielanych sobie wzajemnie przez 57 banków.

Wszystkie trzy wskaźniki aktualizowane są codziennie. Oczywiście – banki pożyczają sobie wzajemnie pieniądze na dość niski procent. Przy ustalaniu oprocentowania kredytów hipotecznych banki stosują najczęściej wskaźnik WIBOR i trzy lub sześciomiesięczny LIBOR.

Ważne! Tej składowej oprocentowania nie można negocjować – banki różnią się pomiędzy sobą sposobami ustalania stopy referencyjnej jako części składowej oprocentowania kredytu mieszkaniowego, ale dla wszystkich kredytobiorców zaciągających np. kredyt w euro bank stosuje ten sam wskaźnik oparty na stopie referencyjnej.

Drugą częścią składową oprocentowania kredytu hipotecznego oferowanego przez bank jest marża. To, jaka marża znajdzie się ostatecznie w umowie kredytowej, zależy nie tylko od oferty banku ( w reklamach kredytów hipotecznych banki zwykle umieszczają zapis „marża już od … procent”, ale również od oceny zdolności kredytowej klienta i kwoty kredytu. Klienci cenni z punktu widzenia banku – z wysokimi dochodami i dobrą historią kredytową – mogą liczyć, nawet w czasach zaostrzonej polityki kredytowej, na marżę oscylującą wokół 1 procenta.

Marża, zapisana w umowie kredytowej, obowiązuje w zasadzie przez cały czas kredytowania. Bank nie może jej zmienić bez zgody klienta, klient – raczej nie ma możliwości renegocjacji marży. Jednak są okoliczności, które mogą skutkować zmianą marży. Przede wszystkim – wszystkie sytuacje, w których klient zaczyna mieć problemy ze spłatą kredytu lub w istotny sposób zmieniły się okoliczności, na których kredyt został przyznany (np. jedno z małżonków traci dochody z umowy o pracę). Praktyka wskazuje jednak, że banki nie występują z „propozycją” podwyższenia marży, dopóki kredyt jest spłacany terminowo. Z drugiej strony – jeśli klient zaciągał kredyt w czasach, gdy marże poszły ostro w górę, a po kilku latach na rynku jest dużo tańszych ofert, może wystąpić do swojego banku z propozycją renegocjacji kredytu, mając w rękawie asa w postaci możliwości refinansowania zobowiązania. Oczywiście – kredyt musi być spłacany bezproblemowo, a klient oceniany przez bank wysoko.

Jednak oprocentowanie nominalne (stopa referencyjna + marża) to nie są całe koszty kredytu. W przypadkach kredytów hipotecznych banki nie mają (zwykle) obowiązku podawania oprocentowania realnego RRSO (rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania). Przepisy stawiają ten wymóg tylko wobec kredytów do 80 tysięcy złotych, a więc tzw. kredytów konsumpcyjnych (mało kto zaciąga teraz kredyt hipoteczny na kwotę mieszczącą się w tej granicy). Banki nie mogą jednak ukrywać przed klientem wszystkich kosztów kredytu, więc korzystając z wybranego kalkulatora kosztów kredytu można samemu obliczyć RRSO, uwzględniając: prowizję banku, ubezpieczenie pomostowe, ubezpieczenie nieruchomości, ubezpieczenie na życie (jeśli bank takiego wymaga), opłatę za wycenę nieruchomości etc.

Zobacz także:

[ucms=http://www.forum-kredytowe.pl/porady/wibor-rosnie-ze-az-strach-171/]Jakie stawki WIBOR stosują banki[/ucms]

[ucms=http://www.forum-kredytowe.pl/porady/oplaty-i-prowizje-przy-kredycie-hipotecznym-182/]Opłaty i prowizje w kredycie hipotecznym[/ucms]

[ucms=http://www.forum-kredytowe.pl/porady/koszty-okolokredytowe-kredytu-mieszkaniowego-121/]Koszty dodatkowe związane ze staraniem się o kredyt hipoteczny[/ucms]

[ucms=http://www.forum-kredytowe.pl/porady/podstawowe-zabezpieczenia-i-ubezpieczenia-w-kredycie-hipotecznym-179/]Wymagane ubezpieczenia do kredytu hipotecznego[/ucms]

[PRBREAK][/PRBREAK]

Złota zasada zadłużania się brzmi: zaciągaj kredyty w walucie, w której zarabiasz. Tej zasady powinni się trzymać wszyscy, którzy nie tylko mają słabe nerwy, ale i problemy z dopięciem budżetu domowego już na etapie podpisywania umowy kredytowej z bankiem. Ci, którzy zarabiają lepiej, i lepiej tolerują ryzyko walutowe, nigdy nie powinni zapominać, że kredyt walutowy powinno się zaciągać wówczas, gdy złotówka jest słaba, a frank szwajcarski czy euro – wyjątkowo mocne.

Przykład? W 2008 roku 60-metrowe mieszkanie na warszawskim Żoliborzu kosztowało 530 tysięcy złotych. Kredyt zaciągnięty w walucie opiewał na 230 tysięcy franków. Nietrudno policzyć, że 2,5 roku od momentu zaciągnięcia pożyczki kredytobiorca jest winien bankowi około 700 tysięcy złotych (kapitału). Sporo, prawda? Z kolei, gdyby to samo mieszkanie, za podobną cenę, kupować dziś, i kredytobiorca znalazłby bank, który udzieli mu kredytu we frankach (choć zapewne nie z taką samą 1-procentową marżą), prawdopodobnie wystarczyłoby niecałe 170 tysięcy franków, by kupić nieruchomość. 60 tysięcy franków różnicy w samym kapitale – to naprawdę dużo!

Dziś, gdy złoty jest słaby, nie dziwi popularność kredytów walutowych w euro – ale banki udzielają ich znacznie mniej chętnie. Po pierwsze, podaż mocno ograniczyły rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego, które ukróciły „rozdawnictwo” walutowych kredytów CHF i EUR. Po drugie, banki dobrze znają zasadę „zaciągaj kredyt w walucie, gdy złotówka jest słaba”. Dla banku w tej chwili kredyt walutowy nie jest tak intratnym produktem jak cztery lata temu.

Dla kredytobiorców dziś zaletą kredytów walutowych we franku i w euro jest słaba złotówka. Drugim argumentem jest dużo niższe oprocentowanie kredytów walutowych w stosunku do złotowych. LIBOR i EURIBOR są na niższym poziomie niż WIBOR – i w tej materii, zwłaszcza w sytuacji nieco podwyższonej inflacji w Polsce nic przez najbliższe lata się nie zmieni. Ci, którzy w feralnych latach 2006-2008 zadłużyli się we franku szwajcarskim pocieszają się właśnie bardzo (nadzwyczajnie nawet) niskim oprocentowaniem swoich kredytów. Przy 1-procentowej marży wynosi ono bowiem (już od końca 2008 roku) 1,25 procent! Oprocentowanie kredytów w euro jest nieco wyższe niż w chf, ale i tak korzystniejsze niż oprocentowanie kredytów złotowych.

[PAGE][/PAGE]

Ci, którzy zadłużyli się we franku (a częściowo również w dolarze i euro), mogą cały czas mieć nadzieję, że złotówka się umocni wobec tych walut. Oczywiście – nie wiadomo kiedy ten moment nastąpi, ale wielu analityków twierdzi, że fluktuacje na rynkach finansowych są okresowe i powtarzalne. I o ile zapewne nie powinniśmy się łudzić, że frank będzie w najbliższych pięciu latach kosztował 2 złote, o tyle kurs 2,50 jest zupełnie możliwy do osiągnięcia (jeśli oczywiście Europa nie pogrąży się w kryzysie finansowym).

Wadą kredytów walutowych jest ich trudniejsza (w tej chwili) dostępność i spore ryzyko związane z kursem waluty (jednak warto podkreślić raz jeszcze, że dla kredytów zaciąganych teraz we frankach i euro jest ono minimalne, bo kurs jest wyjątkowo wyśrubowany).

Mówiąc o wadach kredytów w Euro trudno nie wspomnieć o spreadzie – to słowo śni się po nocach wielu kredytobiorcom (głównie „frankowym”). Spread jest to różnica między kursami kupna i sprzedaży waluty. Bank wypłaca kredyt po kursie kupna waluty, ratę spłacamy po kursie sprzedaży. Spread w normalnych warunkach (np. w kantorach) wynosi kilka procent. Jednak w przypadku kredytów walutowych w wielu bankach spread dochodzi nawet do kilkunastu procent – co stanowi ukryty, a bardzo znaczący dla spłacającego koszt. Spreadową politykę banków próbuje ukrócić Komisja Nadzoru Finansowego – zgodnie z jej rekomendacją kredytobiorcy muszą mieć prawo do spłaty kredytu bezpośrednio w walucie. Jednak takie operacje są opłacalne zwykle wtedy, gdy dysponujemy większą kwotą w złotówkach (przynajmniej 10 tysięcy złotych) i możemy „zapolować” na tańszego franka.

Zaletą kredytów złotowych jest uniezależnienie wysokości raty kredytu od wahań na rynkach finansowych. Wadą – wciąż wysokie oprocentowanie. Kredytobiorcy, którzy zaciągają kredyt w złotówkach muszą również być świadomi, że niestabilność naszej waluty a także sytuacja makroekonomiczna również – w pośredni sposób – się na nich odbija. Każda decyzja Rady Polityki Pieniężnej o podwyżce stóp procentowych odbija się natychmiast na poziomie WIBOR, co odczuwają również oni.

Niewątpliwie wszyscy kredytobiorcy zastanawiają się, co będzie gdy Polska wejdzie do strefy euro - jak będą przeliczne kredyty w pln. Co będzie – z grubsza wiadomo. Będziemy zarabiać w euro, i nasze kredyty również zostaną przeliczone na euro. Niewątpliwie mogą się cieszyć ci, którzy mają kredyty w złotówkach. Ich zobowiązania zostaną przeliczone po sztywnym kursie, jaki rząd wynegocjuje z Komisją Europejską. Dziś nie wiadomo, ani kiedy to będzie (perspektywa wejścia Polski do strefy euro odsuwa się w czasie, w grę może wchodzić dopiero 2018 rok), ani jak mocna będzie wówczas złotówka. Wiadomo też, że na dwa lata przed przyjęciem euro złotówka nie będzie radykalnie tracić ani zyskiwać na wartości – wahania kursu mogą być minimalne.

Ci, którzy mają zaciągnięty kredyt w walucie (innej niż euro), muszą się liczyć niejako z podwójnym przewalutowaniem. Najpierw zobowiązanie zostanie przeliczone na złotówki (i tu trzeba się liczyć, że bank będzie chciał zrealizować zyski stosując własny kurs), a następnie po sztywnym kursie – przeliczone na euro.

Natomiast jeśli chodzi o kredyty w euro, co się z nimi stanie w momencie wejścia Polski do strefy Euro, pewne ciekawe rozważanie są na [ucms=http://www.forum-kredytowe.pl/f125/kredyty-w-euro-wejscie-polski-do-strefy-euro-41068.html]forum[/ucms].