Uwaga! Choć kredyty hipoteczne często są wyższe niż maksymalna kwota kredytu konsumenckiego (według nowej ustawy 255 550 zł, czyli równowartość 75 tys. euro), banki również będą mieć obowiązek przedstawienia klientowi takiej informacji. Nawet, jeśli klient zaciąga kredyt w wysokości miliona złotych.

Nowe regulacje sprawią, że łatwiejsze – nawet dla przeciętnego klienta – stanie się porównanie rzeczywistych kosztów kredytów oferowanych przez różne banki. Informacja będzie musiała zawierać: wartość całkowitej kwoty do spłaty, wysokość oprocentowania, ale wymagane przez bank zabezpieczenia, czy koszt obowiązkowych ubezpieczeń. A także – jakie konsekwencje pociąga za sobą brak terminowych spłat rat kredytu.

Ustawa określa również, jakie zapisy muszą się znaleźć w umowie kredytowej, a nawet w reklamach kredytów. Jeśli bank nie wywiąże się z obowiązków informacyjnych, czas w jakim klient może bezpłatnie odstąpić od umowy wydłuży się. Zasadniczo klient – zgodnie z nowymi przepisami – ma bowiem 14 dni na skorzystanie z prawa odstąpienia od umowy. Ale w przypadku, gdyby nie zawierała ona wszystkich elementów określonych w ustawie konsument ma prawo odstąpienia od niej również w ciągu 14 dni – ale liczonych od momentu, kiedy otrzyma wszystkie przewidziane prawem informacje o kredycie.

W przypadku odstąpienia od umowy bankowi przysługują jedynie odsetki za okres od dnia wypłaty kredytu do dnia spłaty – nie może żądać od klienta żadnych dodatkowych opłat. Eksperci spodziewają się, że takie restrykcyjne dla banków zapisy będą działały mobilizująco i instytucje zaczną bardziej rzetelnie informować klientów o wszystkich kosztach.

Nie wszystkie rozwiązania ustawy są jednak korzystne dla konsumentów. Ustawa usuwa obowiązujące w tej chwili ograniczenie, że suma opłat dodatkowych nie może przekraczać 5 proc. kwoty kredytu. Można się więc spodziewać, że część banków zechce skorzystać z okazji i podnieść prowizje za udzielenie kredyty. Ponadto, w przypadku kredytów o stałym oprocentowaniu, banki będą mogły naliczać opłatę za przedterminową spłatę kredytu konsumenckiego – co w tej chwili jest sprzeczne z prawem, bo kredyt konsumencki można spłacić w każdej chwili bez dodatkowych opłat.

[PRBREAK][/PRBREAK]

Niektóre z opłat przeszły już do historii (część banków jeszcze o nich wspomina, uznając np. że jedno więcej „0 złotych za…” dobrze wygląda w ofercie). Do takich należy prowizja za rozpatrzenie wniosku. Za tę czynność kredytobiorca nie płaci (jeszcze kilkanaście lat temu opłata była pobierana).

Coraz mniej banków każe sobie również płacić za wycenę nieruchomości (jeśli opłatę pobierają, może ona wynieść nawet kilkaset złotych). Dlaczego? Bank wysyła rzeczoznawcę na inspekcję domu czy mieszkania pod koniec procesu podejmowania decyzji kredytowej, gdy jest niemal pewne, że kredyt zostanie przyznany. Bank więc wiele nie ryzykuje, zwłaszcza że dysponuje wstępną wyceną nieruchomości, sporządzoną na podstawie danych przedstawionych przez ubiegającego się o kredyt.

Jeśli umowa zostanie podpisana, bank zarobi na prowizji za przyznanie kredytu. W tym przypadku mówimy o naprawdę dużych pieniądzach. Nie może ona przekroczyć 5 procent kwoty kredytu (efekt działania tzw. ustawy antylichwiarskiej) – jednak rzadko który bank decyduje się na tak wysoką prowizję (w połowie marca 2011 roku tylko Alior Bank). Banki zwykle nie przekraczają jednak 3 procent, a wiele z nich kusi klientów prowizją 0 procent. Jednak warto pamiętać, że drobnym drukiem bank zwykle zastrzega, iż tak korzystna oferta dostępna jest wyłącznie dla wybranych klientów – np. takich, którzy zwiążą się z bankiem nie tylko kredytem mieszkaniowym, ale również całym pakietem usług (konto osobiste, karta kredytowa etc.). Warto również pamiętać, że bank który deklaruje pobieranie 3 procentowej prowizji dla klienta, którego wysoko ocenią analitycy, może tę opłatę znacząco zredukować, nawet do 0.

Cross-selling, czyli krzyżowa (albo łączona) sprzedaż produktów jest – w świetle orzeczeń Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – niedozwoloną praktyką bankową. Kilka lat temu UOKiK zwrócił uwagę, że banki uzależniając przyznanie kredytu hipotecznego od podpisania umów na inne swoje produkty, łamią prawo. Jednak praktyka ta nadal kwitnie, a banki bronią się argumentując, że klienta przecież nikt do brania pożyczki nie zmusza. Decydując się na kredyt mieszkaniowy warto więc zwrócić również uwagę na bankową Tabelę Opłat i Prowizji – i pamiętać, że koszty korzystania z konta i kart kredytowych również stają się (poniekąd) kosztami kredytu mieszkaniowego. Można je jednak kontrolować!

Banki w umowie kredytowej najczęściej zawierają klauzulę o prowizji za [ucms=http://www.forum-kredytowe.pl/porady/czy-warto-nadplacac-kredyt-hipoteczny-167/]wcześniejszą spłatę kredytu[/ucms]. Zwykle klauzula ta obowiązuje przez pierwsze 3 lata od podpisania umowy, ale czasem ten okres wynosi 5 lat, a czasem – nie ma go w ogóle. Jeśli jednak klauzula obowiązuje, gdybyśmy w tym czasie chcieli spłacić kredyt (bo np. wygraliśmy w Lotto, albo otrzymaliśmy duży spadek), może nas to kosztować – w zależności od banku – od 1 do 2 procent pierwotnej kwoty kredytu. Każdy bank ma tutaj swoje rozwiązania. Jeśli jednak jesteśmy wiarygodnym klientem, możemy negocjować z bankiem albo obniżenie ewentualnej prowizji, albo zgodę na określoną nadpłatę w objętym klauzulą okresie. Po pierwszych kilku latach można spłacić cały kredyt bez żadnej prowizji.

Nie unikniemy natomiast prowizji za prolongatę kredytu – jeśli chcemy rozłożyć go w czasie dłuższym, niż przewiduje umowa, zawsze trzeba za to zapłacić. Zwykle 1,5 proc. kwoty pozostałej do spłaty.

Banki pobierają również prowizję za [ucms=http://www.forum-kredytowe.pl/porady/kiedy-warto-przewalutowac-swoj-kredyt-181/]przewalutowanie kredytu[/ucms] – najczęściej 1 procent kwoty, pozostałej do spłaty. W niektórych bankach (np. Deutsche Bank) pierwsze przewalutowanie z waluty zagranicznej na złotówki jest bezpłatne.

Zobacz także:

- [ucms=http://www.forum-kredytowe.pl/porady/oprocentowanie-kredytow-hipotecznych-nominalne-realne-rrso-178/]Realne a nominalne oprocentowanie kredytu hipotecznego[/ucms]

- [ucms=http://www.forum-kredytowe.pl/porady/koszty-okolokredytowe-kredytu-mieszkaniowego-121/]Jakie koszty okołokredytowe trzeba uwzględnić?[/ucms]

- [ucms=http://www.forum-kredytowe.pl/porady/podstawowe-zabezpieczenia-i-ubezpieczenia-w-kredycie-hipotecznym-179/]Dodatkowe koszty - ubezpieczenia i zabezpieczenia[/ucms]