Marże kredytów mieszkaniowych w złotych spadły do rekordowo niskich poziomów. Niektóre banki chcą ściągnąć klientów przed wejściem w życie [ucms=http://www.forum-kredytowe.pl/porady/nowa-rekomendacja-s-zdolnosc-spadnie-o-ponad-40-proc-199/]postanowień Rekomendacji S[/ucms], która – choć w mniejszym stopniu niż w przypadku kredytów walutowych – obniży zdolność kredytową klientów. Dla wielu banków refinansowanie to bezpieczniejszy produkt niż udzielenie nowego kredytu – mają przecież wgląd w historię spłacania kredytu, i to droższego, z wyższymi ratami!

Analitycy podpowiadają, że właśnie teraz jest ostatni dzwonek na próbę znalezienia refinansowania – od stycznia banki będą musiały liczyć zdolność kredytową klienta dla maksymalnie 25-letniego okresu spłaty – dla sporej części klientów będzie to oznaczać zamknięcie drogi do refinansowania. A jeśli marża starego kredytu znacznie przekracza 2 punkty procentowe – nie ma na co czekać.

Jest w czym wybierać. DnB Nord kusi klientów, którzy mają co najmniej 18-miesięczną historię kredytową do skorzystania z refinansowania według uproszczonej ścieżki. Z zaświadczeniem o dochodach można uzyskać marżę 1 proc. Jeśli klient przejdzie pełną weryfikację badania zdolności kredytowej – może uzyskać marżę 0,79 proc.! Z oferty mogą skorzystać klienci, których dochód wynosi co najmniej 5 tys. zł i będzie wpływał na konto w banku. Klient musi też przyjąć od banku kartę kredytową.

W DB PBC klient, który ubiega się o refinansowanie, również może liczyć na dobre warunki: jeśli potrzeba refinansowania do 90 proc. wartości nieruchomości, bank standardowo oferuje marżę 1,1 proc. bez prowizji. Jeśli klient dodatkowo zdecyduje się na program regularnego oszczędzania marża wyniesie 0,8 proc. Również w tym banku trzeba założyć konto osobiste z przelewaniem wynagrodzenia oraz zgodzić się na kartę kredytową. Jest też szansa na refinansowanie 100 proc. wartości nieruchomości bez prowizji przy marży 0,9 proc. – jeśli oprócz ROR-u i karty klient zapisze się do programu oszczędnościowego.

Ile można zyskać na zmianie banku, a więc i marży? Według obliczeń Open Finance zmiana marży kredytu złotowego z 2,35 na 0,79 proc. oznacza spadek raty na każde 100 tys. zł o ponad 100 zł. Gdy marża spada z 2,35 na 1 proc. rata maleje o blisko 90 zł – na każde 100 tys. zł kredytu. Gdy ktoś ma dziś 3 proc. marżę, po przejściu na 1 proc. zyskuje 130 zł.

Oczywiście – rzadko jest coś za darmo. Po pierwsze, w różnych bankach różnie wygląda kwestia prowizji za [ucms=http://www.forum-kredytowe.pl/c/wczesniejsza-splata-55/]wcześniejszą spłatę kredytu[/ucms] (również jego refinansowanie).

Są banki, w których kredyt można spłacać bez prowizji (ING BSK, mBank czy MultiBank), ale większość prowizje pobiera – jest to zwykle 1-2 proc. kwoty kredytu. Najczęściej banki pobierają tę opłatę, jeśli chcemy spłacić kredyt przed upływem trzech lat (jest tak m.in. w DB PBC, BZ WBK, Citi Handlowym, Credit Agricole, Millennium, Nordei), ale np. w BNP Paribas blokada trwa aż pięć lat. Uwaga! To trzeba sprawdzać w swojej umowie kredytowej, bo banki co jakiś czas zmieniają warunki wcześniejszej spłaty.

Inne wydatki, konieczne do pokrycia przy kredycie refinansowym to opłaty za zaświadczenie z banku o zadłużeniu, opłata za wycenę nieruchomości (jeśli bank z niej nie zrezygnuje), opłacenie ubezpieczenia pomostowego przed uzyskaniem nowego wpisu w księdze wieczystej, a także opłaty ponoszone z samymi wpisami.

Zobacz także: [ucms=http://www.forum-kredytowe.pl/porady/kalkulator-kredytu-refinansowego-ocena-oplacalnosci-refinansowania-195/]Kalkulator czy opłaca się refinansować kredyt hipoteczny[/ucms]

Osobną kwestią jest ubezpieczenie brakującego wkładu własnego – w niektórych bankach opłata pobierana jest co 3 lata (mBank – 4,5 proc.,

w BPH, BOŚ i Pocztowym ponad 3 proc.). W Nordei oprocentowanie raty jest podwyższone o 0,25 proc. do momentu spłaty 20 proc. kwoty kredytu. W BGŻ marża podwyższana jest o 0,4 proc. A np. w

BZ WBK i Getin Noble Banku nie ma w ogóle ubezpieczenia niskiego wkładu. Stosunkowo niskie koszty takiego ubezpieczenia mają Alior, Pekao, DNB Nord i DB PBC, który liczy składkę dla kwoty przekraczającej 90 proc. wartości nieruchomości.

Zobacz także: [ucms=http://www.forum-kredytowe.pl/porady/kiedy-warto-pomyslec-o-refinansowaniu-kredytu-hipotecznego-183/]Refinansowanie kredytu hipotecznego krok po kroku[/ucms]

Oczywiście – o refinansowaniu mogą zapomnieć osoby, które spłacają kredyty w ramach Rodziny na Swoim. One mogą zacząć rozglądać się za inną ofertą dopiero po ośmiu latach spłaty kredytu.

Jeśli nie potrafimy samodzielnie ocenić, czy taka operacja bankowa rzeczywiście jest w naszym przypadku opłacalna, to powinniśmy skorzystać z kalkulatora opłacalności refinansowania kredytów.

Kalkulator kredytu refinansowego szybko określi nam, czy [ucms=http://www.forum-kredytowe.pl/porady/kiedy-warto-pomyslec-o-refinansowaniu-kredytu-hipotecznego-183/]refinansowanie[/ucms] ma jakikolwiek sens w naszym przypadku czy też nie. Należy przy tym podać w kalkulatorze kilka informacji, na podstawie których program ten dokona swoich obliczeń. Przede wszystkim, kalkulator wymaga podania aktualnej wysokości zadłużenia w złotówkach. Następnie, należy określić parametry obecnie spłacanego kredytu, a więc jego oprocentowanie nominalne w skali roku w procentach, okres spłaty, rodzaj kapitalizacji oraz rodzaj spłacanych rat – albo raty równe albo malejące w okresie kredytowania. Kolejne pola kalkulatora kredytu refinansowego dotyczą nowego kredytu. Należy podać tam dokładnie te same informacje o nowym kredycie, co w sekcji dotyczącej obecnie spłacanego kredytu.

Kalkulator zapyta użytkownika o wysokość opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu, prowizję za udzielenie nowego kredytu oraz o inne koszty związane ze zmianą kredytu. Korzystając z tych wszystkich informacji, kalkulator przeprowadza swoje obliczenia.

<link href="http://online.forum-kredytowe.pl/d/kalkulatory/s.css" rel="stylesheet" type="text/css" /> <script type="text/javascript"> var idDistributor = 521;</script> <script type="text/javascript" src="http://online.forum-kredytowe.pl/j/common.js"></script> <script type="text/javascript" src="http://online.forum-kredytowe.pl/j/jquery.js"></script> <script type="text/javascript" src="http://online.forum-kredytowe.pl/j/kalkulator_kredytowy.php?id=17"></script> <script type="text/javascript" src="http://online.forum-kredytowe.pl/d/export/kalkulatory.php?params=distributor,521,id,17,format,javascript,no_jquery,1,oferta_window,1"></script> <script type="text/javascript"> $(document).ready(function() { $('#m2m_mod_calc_17').html(m2m_mod_calc_17); }); </script> <div id="m2m_mod_calc_17"></div>

[PRBREAK][/PRBREAK]

Druga grupa ewentualnych beneficjentów dobrodziejstw kredytu refinansowego to osoby, które zaciągały kredyt hipoteczny w 2009 roku. To był wyjątkowo trudny okres, mimo że Polska kryzysowi się oparła. Jednak banki wyraźnie zaostrzyły politykę kredytową – marże były wyjątkowo wysokie, o 2-3 punkty procentowe wyższe niż obecnie. Dziś wiele banków wróciło do promocji, znanych sprzed kryzysu. Choć skorzystać – w aspekcie refinansowania – mogą nieliczni.

Myślenie o refinansowaniu kredytu hipotecznego ma bowiem sens tylko wówczas, gdy banki oferują stosunkowo łatwo dostępne kredyty na dużo lepszych warunkach od tych, na jakich zaciągaliśmy własny kredyt hipoteczny. Od przynajmniej trzech lat sytuacja jest wręcz odwrotna: o kredyt jest trudniej niż w latach 2006-2007, a warunki oferowane przez banki są znacznie mniej korzystne niż te, które wówczas były oferowane. O marżach poniżej jednego procenta mogą pomarzyć tylko nieliczni. Standardem są marże 3-5 procentowe w kredytach walutowych (choć oczywiście zdarzają się i niższe) i odpowiednio wyższe w kredytach złotowych.

Jeszcze cztery lata temu klient z doskonałą historią kredytową mógł starać się o refinansowanie kredytu w innym banku bez wnikliwego [ucms=http://www.forum-kredytowe.pl/porady/zdolnosc-kredytowa-przy-kredycie-hipotecznym-140/]badania swojej zdolności kredytowej[/ucms]. Dziś jest to niemożliwe – staranie się o kredyt refinansowy jest więc niejako z góry skazane na porażkę, bo dzięki zmianie zasad analizowania zdolności kredytowej nawet osoby, których dochody nie spadły przez ten okres, mają według banków gorszą zdolność niż wówczas, gdy zaciągały kredyt.

O refinansowaniu kredytu powinni zapomnieć zwłaszcza ci, którzy na zakup mieszkania zadłużali się od 2005 roku we frankach szwajcarskich. Kurs tej waluty jest wyższy, w stosunku do 2007 roku, nawet o 50 procent! Ci, którzy brali kredyty we frankach, gdy frank kosztował 2 pln mogą teraz tylko zacisnąć zęby, i płacić raty o kilkadziesiąt procent wyższe od tych, płaconych na początku. Gdyby – z jakichś powodów – zdecydowali się na refinansowanie kredytu, jedyną dostępną opcją byłby kredyt w złotówkach – a to oznaczałoby zrealizowanie gigantycznej straty i podwyższenie swojego zobowiązania wobec banku o kilkadziesiąt procent.

Zresztą – to tylko teoretyczne rozważania. Mało który bank rozważyłby bowiem refinansowanie nieruchomości, wartej np. 500 tysięcy złotych, na którą zaciągnięto trzy lata temu kredyt we frankach na 100 procent wartości. Dziś zobowiązanie kredytobiorcy wobec banku sięga 700 tysięcy – czyli znacznie powyżej wartości kredytowanej nieruchomości.

O tym, że w obecnej sytuacji, i zapewne jeszcze przez najbliższych kilka lat refinansowanie kredytów hipotecznych nie ma żadnego sensu najlepiej świadczy oferta samych banków – zniknęły reklamy kredytów refinansowych. Choć, oczywiście, gdyby klient o taki zapytał, bez wątpienia bank ofertę przedstawi.