Kosztowny wcześniejszy zwrot pieniędzy

Bankom nie zależy na tym, aby klient wcześniej wywiązał się ze spłaty kapitału pożyczonego w ramach kredytu hipotecznego. Jest wręcz przeciwnie - jeśli będzie spłacał regularnie raty kapitałowo-odsetkowe bank zarobi na tym najwięcej z tytułu odsetek. Dlatego zniechęca klientów do dokonywania przedterminowego uregulowania długu umieszczając w tabelach opłat i prowizji wysokie dodatkowe opłaty za dokonanie takiej operacji. Jest to swoista kara finansowa, która obecnie jest wyższa, niż jeszcze kilka lat temu. Najwięcej za zakończenie przed ustalonym terminem współpracy z bankiem, w którym zaciągnięty jest kredyt hipoteczny, zapłacą klienci, którzy będą chcieli tego dokonać już w pierwszych latach trwania umowy - w okresie 3-4 lat od podpisania dokumentów. W niektórych przypadkach obowiązuje ona klienta przez cały okres umowy i zwykle wynosi 2-3 proc. kwoty wcześniejszej spłaty. Stosowana jest zarówno w przypadku całkowitej, jak i częściowej przedterminowej spłaty kredytu.

Ile to kosztuje?

W zależności od banku, wcześniejsza spłata kredytu lub jego nadpłata, może być bardzo kosztowna (dane z listopada 2015 roku):

• Alior Bank - 2,5 proc., minimum 100 zł przez pierwsze 3 lata od wypłaty kredytu przy częściowej lub całkowitej wcześniejszej spłacie;
• Bank BGŻ BNP Paribas - 2-3 proc., minimum 100 zł przez pierwsze 5 lat od podpisania umowy, przy częściowej lub całkowitej wcześniejszej spłacie;
• Bank BPH - 2 proc. minimum 50 zł przy częściowej spłacie oraz 3 proc. minimum 500 zł przy całkowitej spłacie, przez pierwsze 5 lat od podpisania umowy, ale nie pobiera się opłat, jeśli łączna kwota nadpłat kapitału nie przekracza 50 proc. kwoty udzielonego kredytu;
• Bank BPS - 2 proc. pozostałej do spłaty kwoty kapitału kredytu, pobierane przez pierwsze 5 lat trwania umowy przy całkowitej lub częściowej wcześniejszej spłacie;
• Bank Millennium - 2 proc. pozostałej do spłaty kwoty kapitału kredytu, pobierane przez pierwsze 4 lata trwania umowy przy całkowitej lub częściowej wcześniejszej spłacie. Opłaty nie stosuje się, jeśli suma nadpłat nie przekroczy 30% przyznanej kwoty kredytu;
• Bank Pekao - 2 proc., minimum 200 zł przez cały okres trwania umowy, przy częściowej lub całkowitej wcześniejszej spłacie. Opłata nie jest pobierana, jeśli łączna kwota nadpłaty nie przekracza 10 proc. kwoty udzielonego kredytu.
• BZ WBK - 1 proc. przez pierwsze 3 lata od wypłaty kredytu przy częściowej lub całkowitej wcześniejszej spłacie;
• Credit Agricole Bank Polska - 2 proc., przez pierwsze 3 lata od daty zawarcia umowy kredytu, przy częściowej lub całkowitej wcześniejszej spłacie;
• Eurobank - 2 proc., przez pierwsze 3 lata od dnia płatności pierwszej raty kredytu, przy częściowej lub całkowitej wcześniejszej spłacie;
• Getin Bank - od 1 do 5 proc. przez pierwsze 5 lat od daty uruchomienia kredytu, dotyczy częściowej i całkowitej spłaty;
• ING Bank Śląski - 2 proc., przez pierwsze 5 lata od daty uruchomienia produktu, przy częściowej lub całkowitej wcześniejszej spłacie;
• PKO Bank Polski - 2 proc. minimum 200 zł przy całkowitej spłacie oraz 1,5 proc. przy częściowej.

Opłat za częściową lub całkowitą, wcześniejszą spłatę zobowiązania kredytowego nie pobiera np. Bank Pocztowy.

[PRBREAK][/PRBREAK]

Kredyt hipoteczny to najtańszy pieniądz na rynku. To prawda – nie ma tak nisko oprocentowanych pożyczek, jak te pod nieruchomość. Wielu analityków doradzało więc, i doradza – niezależnie od zdolności kredytowej – zaciągnięcie kredytu hipotecznego na najdłuższy możliwy (i racjonalny ekonomicznie) czas – czyli 30 lat i to maksymalną kwotę, jaką bank może zaoferować. Własne pieniądze (wkład) i część nadwyżek finansowych, które moglibyśmy ewentualnie przeznaczyć na wyższe raty radzą zaś inwestować w zdywersyfikowane instrumenty finansowe – lokaty, obligacje, fundusze akcji. Zarobek z inwestycji może bowiem pokryć (czasem wręcz z nawiązką) koszty odsetek od kredytu – dla kredytobiorcy to czysty zysk.

Jednak wiele osób decyduje się na inny scenariusz radzenia sobie z kredytem, wychodząc z założenia, że najtańszym pieniądzem na rynku są pieniądze własne. Mieszkanie jest inwestycją, która zwraca się wówczas, gdy księga hipoteczna jest czysta od wpisów bankowych. Są również inne powody, dla których ludzie decydują się na nadpłaty: niektórzy nie umieją żyć z wieloletnim długiem, i chcą się go pozbyć tak szybko, jak się da. Inni kalkulują (słusznie), że im dłużej spłacamy kredyt, tym jest on droższy. Jeszcze inni spodziewają się, że miesięczne obciążenia, poza ratą kredytu, będą rosnąć – chcą więc jak najszybciej pozbyć się garbu. Skłonności do nadpłacania kredytu mają również ci, którym do emerytury pozostało mniej niż 10 lat i wolą nadwyżkę finansową ulokować w spłacie kredytu, niż „bawić się” w ryzykowne – w krótkim horyzoncie czasowym – inwestycje.

Jakie oszczędności może przynieść nadpłacanie kredytu można sprawdzić, korzystając ze specjalnych kalkulatorów.

Jednak każdy, kto z jakichś przyczyn chce nadpłacać kredyt, powinien przede wszystkim sprawdzić umowę kredytową. Zdecydowana większość banków zawiera klauzulę, że w ciągu pierwszych 3 lat nadpłata kredytu wiąże się z koniecznością zapłacenia bankowi słonej prowizji – nawet 2 procent kapitału pozostałego do spłaty. Jeśli przewidujemy jeszcze na etapie negocjacji z bankiem, że będziemy chcieli kredyt nadpłacać warto wówczas zaproponować, że pewna kwota (np. 20 procent wartości kredytu) będziemy mogli w tych latach nadpłacić bez prowizji. Banki na takie rozwiązanie, w przypadku klientów lepiej sytuowanych, idą bezproblemowo – zwłaszcza, jeśli kredyt opiewa na 100 procent wartości nieruchomości.

W przypadku kredytów walutowych nadpłacanie ma sens wówczas, gdy złotówka się umacnia (w zależności od kursu, po jakim kredyt został zaciągnięty, na operacji można zarobić lub choć minimalizować straty). Oczywiście – opcja nadpłacania jest korzystna tylko wtedy, gdy nie musimy płacić prowizji a z jakichś względów nie chcemy (lub nie możemy) przy niższym kursie waluty zdecydować się na przewalutowanie lub refinansowanie kredytu. Powodów takiej decyzji może być wiele – formalnie pogorszona zdolność kredytowa, zmiana pracy (i zatrudnienie na czas określony) lub otworzenie własnej działalności gospodarczej – nawet identyczne, lub wręcz wyższe dochody mogą w oczach banku pogorszyć nas status jako klienta.

Warto również pamiętać, że nadpłacanie kredytu hipotecznego ma sens tylko wtedy, gdy robimy to z ekstra pieniędzy – takich, które nie wpływają np. na stan naszych oszczędności zwanych funduszem bezpieczeństwa. W przypadku komplikacji (utrata pracy, zmniejszenie dochodów), bank wszystkich nadpłat nie uzna za argument dla pogorszenia bieżącej obsługi rat kredytowych.