Niekorzystne dla kredytobiorców zapisy rekomendacji S

Do 2014 r. uzyskanie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego było jak najbardziej realne, lecz później opcja ta zniknęła. Było to efektem wydania przez Komisję Nadzoru Finansowego zapisów rekomendacji S, na mocy których banki zostały zobligowane do wprowadzenia skuteczniejszych zabezpieczeń systemu bankowego. Odbiło się to także i na kredytobiorcach – obecnie jedną najważniejszych przesłanek decydujących o przyznaniu przez bank kredytu hipotecznego jest posiadanie wkładu własnego na odpowiednim poziomie. W 2014 r. wynosił on 5 proc. wartości nieruchomości, w 2015 r. – 10 proc., zaś wraz z początkiem 2016 r. wzrośnie do 15 proc. Przepisy te uderzają głównie w młodych ludzi, dla których niejednokrotnie marzenie o własnym M-4 i tak jest nieosiągalne.

Jak poradzić sobie z bankowymi wymogami?

Nie oznacza to jednak wcale, że osoby zainteresowane zaciągnięciem kredytu hipotecznego, a nie będące w stanie wyłożyć z własnej kieszeni wymaganej kwoty, są na straconej pozycji. Czy konieczność jej posiada da się obejść? Jak się okazuje – tak. Oto kilka sprawdzonych metod.

1. Uzyskanie dopłaty z programu Mieszkanie dla Młodych.

O tym wariancie powinny pomyśleć osoby, które nie ukończyły 35 roku życia i nie posiadają praw do nieruchomości. Konieczne jest też spełnienie innych warunków – jak np. nie przekroczenie limitu ceny za 1 m kw. etc. W ramach programu można uzyskać aktualnie nawet do 30 proc. dofinansowania na zakup mieszkania o określonej powierzchni użytkowej, przy czym cena za m kw. musi być zgodna z wartością wskaźnika kosztu m kw. w danym regionie. Najwięcej zyskują rodziny z co najmniej trójką dzieci.

2. Wartość nieruchomości przewyższająca cenę jej zakupu.

W tym momencie wszystko zależy od dwóch kwestii. Pierwszą z nich jest wynegocjowanie korzystnej ceny za nieruchomość – różnica pomiędzy ceną transakcyjną a ceną operatu powinna pokryć wkład własny. Druga sprawa wiąże się z wyceną dokonaną przez rzeczoznawcę – niektóre banki jej wymagają.

3. Wykorzystanie środków zgromadzonych na książeczce mieszkaniowej.

Jeśli ktoś posiada w PKO BP książeczkę mieszkaniową założoną przed 24 października 1990 r., może uzyskać wysoką premię i przeznaczyć ją na sfinansowanie wkładu własnego.

4. Pożyczka z zakładu pracy.

Wiele firm daje swoim pracownikom możliwość zaciągnięcia pożyczki zakładowej, która jest oprocentowana na bardzo niskim poziomie lub nie jest oprocentowana wcale – w zależności od kwoty zobowiązania.

5. Dodatkowe zabezpieczenie kredytu.

Zabieg ten polega na zabezpieczeniu nie tylko kupowanej, ale już posiadanej nieruchomości, co pozwala zwiększyć wkład własny – o ile dokładnie, to zależy od wartości obu nieruchomości .

6. Zakup nieruchomości wymagającej remontu lub wykończenia.

Przy zakupie takiego mieszkania bank wymaga kosztorysu prac remontowych lub wykończeniowych. Można je wykonać we własnym zakresie bądź też uwzględnić w kosztorysie ceny tańszych materiałów.

[PRBREAK][/PRBREAK]

Dlatego jednym z podstawowych [ucms=http://www.forum-kredytowe.pl/porady/jakie-dokumenty-sa-wymagane-przez-banki-do-kredytu-hipotecznego-126/]dokumentów[/ucms], jakich wymaga bank razem z wnioskiem o kredyt hipoteczny jest odpis skrócony z księgi wieczystej nieruchomości lub, jeśli mieszkanie nie ma założonej księgi – zaświadczenie ze spółdzielni, że nie ma żadnych przeszkód by taką księgę założyć. Jeśli hipoteka jest czysta (lub obciąża ją kredyt mieszkaniowy czy też zobowiązania właściciela, które mogą być sfinansowane ze sprzedaży mieszkania), bank będzie rozpatrywać nasz wniosek o kredyt.

Ustanowieniem hipoteki może zająć się notariusz, sporządzający akt notarialny – kupujący mieszkanie pokrywa tylko koszty sądowe oraz płaci notariuszowi za usługę. Koszt operacji to kilkaset złotych.

Niestety, kupujący mieszkanie musi się liczyć z innymi wydatkami, związanymi z ustanowieniem hipoteki, a raczej – z odwleczeniem tego momentu w czasie. Choć wniosek o ustanowienie hipoteki złożony zostaje natychmiast po podpisaniu aktu notarialnego samo wpisanie banku do księgi wieczystej zajmuje sporo czasu – w Warszawie można na to czekać nawet pół roku, w mniejszych miastach i miejscowościach nieco krócej.

Przez ten czas bank pobiera ubezpieczenie pomostowe – marża wzrasta o 1-2 procent. To rozwiązanie jest dotkliwe zwłaszcza dla budujących dom – księgę wieczystą można założyć wówczas, gdy nieruchomość jest już gotowa. Niektóre banki w przypadku kredytu na budowę domu stosują więc inne zabezpieczenie przed ustanowieniem hipoteki, czyli weksel.

Obowiązkowo banki stosują ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Banki, w myśl [ucms=http://www.forum-kredytowe.pl/porady/rekomendacja-s-ograniczenie-zdolnosci-oraz-powolny-koniec-kredytow-walutowych-163/]rekomendacji S[/ucms], powinny wymagać od kredytobiorców 20 procentowego wkładu własnego. Jeśli takiego nie ma – konieczne jest dodatkowe ubezpieczenie – jest to procentowa opłata między wniesionym a wymaganym wkładem własnym. To ubezpieczenie spędza sen z powiek tym, którzy zadłużyli się na kupno mieszkania we frankach szwajcarskich w latach 2007-2008, nawet jeśli wnieśli wówczas 20-procentowy wkład własny. Obecnie wysokość kredytu jest wyższa nawet o 50 procent, więc banki nie tylko mogą, ale i muszą nakładać na kredytobiorców dodatkowe opłaty.

Kupując mieszkanie na kredyt musimy również go ubezpieczyć – i dokonać cesji polisy ubezpieczenia mieszkania na bank. Banki często współpracują z konkretnymi firmami ubezpieczeniowymi i proponują kredytobiorcom wykupienie polisy właśnie tam – nie jest to obowiązkowe. Musimy jednak wówczas sami załatwić formalności i dostarczyć polisę do banku. Standardowe ubezpieczenie kosztuje ok. 0,01 wartości nieruchomości.

Inne ubezpieczenia, wymagane przez niektóre banki (lub od niektórych kredytobiorców) to polisa na życie oraz ubezpieczenie od utraty pracy (dochodów). To pierwsze jest zwykle wymagane w przypadku starszych kredytobiorców. Część banków, które stawiają taki wymóg, oferuje jednocześnie przystąpienie do ubezpieczenia grupowego – jest ono tańsze, niż wykupywana indywidualnie polisa (którą i tak trzeba w drodze cesji przekazać bankowi). Takie ubezpieczenie jest również zwykle zwolnione z dodatkowych formalności – typu badania lekarskie. Jest to rozwiązanie wygodne, i warte rozważenia dla osób, które myślą perspektywicznie nie o sobie, ale swoich spadkobiercach.

Ubezpieczenie od utraty pracy (czy też utraty dochodów) proponują tylko niektóre banki, i to tylko niektórym kredytobiorcom (zatrudnionym na etacie, z odpowiednim stażem pracy – a więc wiarygodnym klientom, których [ucms=http://www.forum-kredytowe.pl/porady/zdolnosc-kredytowa-przy-kredycie-hipotecznym-140/]zdolność kredytowa[/ucms] jest wysoka). Warto jednak przeanalizować dokładnie zapisy umowy i warunki ubezpieczenia, by nie okazało się, że ponieśliśmy koszt, a de facto polisa nie chroni nas przed koniecznością płacenia rat, gdy popadniemy w poważne kłopoty (przewlekła choroba, utrata pracy etc.).