Jump to content
Edyta1

Sprzedaż mieszkania wykupionego od gminy -prawa nabywców !!!

Recommended Posts

Edyta1

Zmiany w zasadach wykupu mieszkań komunalnych

 

Od 22 października br. obowiązuje część znowelizowanych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2007 r. nr 173, poz. 1218). Druga część tych przepisów wejdzie w życie od 1 stycznia 2008 r. Zmieniły się zasady sprzedaży obecnych i byłych mieszkań komunalnych. Na tej zmianie skorzystają nowi właściciele lokali i osoby, które wykupiły mieszkania komunalne przed wejściem Gminy mogą udzielać bonifikat przy sprzedaży należących do nich lokali mieszkalnych. O wysokości upustu przy sprzedaży decyduje Gmina jako właściciel nieruchomości. Wraz z ustanowieniem i przeniesieniem odrębnej własności lokalu gmina musi przenieść na nabywcę udział (ułamkową część) w nieruchomości wspólnej. Gminy często stosowały bonifikaty jedynie do sprzedaży lokalu, a udział w prawie własności gruntu sprzedawano już po cenach rynkowych bez bonifikaty, chociaż praktyka w gminach w tym zakresie była różna. Powodowało to znaczny wzrost ceny całkowitej, jaką musiał ponieść kupujący.

 

 

Nowe przepisy uregulowały sprawę jednoznacznie, bonifikata udzielona od ceny lokalu obejmuje wszystkie jej składniki w jednakowej wysokości, również udział w prawie własności gruntu lub, w przypadku gdy udział obejmuje prawo użytkowania wieczystego, pierwszą opłatę z tego tytułu. Jest to zgodne z regulacjami zawartymi w ustawie o własności lokali ? sprzedaż lokalu wiąże się ze sprzedażą udziału w nieruchomości wspólnej (czyli w gruncie oraz częściach budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali) jako prawem związanym z własnością lokalu.

 

 

Najważniejsze zmiany wprowadzone nowelizacją w zakresie wykupu lokali komunalnych dotyczą jednak kwestii zwrotu bonifikaty, która często jest bardzo wysoka i sięga od 80 ? 99 proc. rynkowej wartości nieruchomości.

 

 

Do wejścia w życie noweli ustawy o gospodarce nieruchomościami osoby, które wykupiły mieszkania od gminy z bonifikatą, po preferencyjnych cenach, a sprzedały lokal przed upływem 5 lat lub wykorzystały go na inne cele niż te, które uzasadniały udzielenie bonifikaty (np. na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej), zobowiązane były, na żądanie organu (w przypadku gminy wójta, burmistrza lub prezydenta) do zwrotu otrzymanej bonifikaty po jej waloryzacji.

 

 

Kupno mieszkania komunalnego z bonifikatą wiąże się bowiem z pewnym ograniczeniem dla jego nabywcy. Jeżeli taka osoba przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia lokalu mieszkalnego lokal np. sprzeda, obowiązana jest do zwrotu bonifikaty po jej waloryzacji. Zwrot bonifikaty następuje na żądanie właściwego organu. W przypadku nieruchomości należących wcześniej do gminy (co ma miejsce najczęściej), chodzi o odpowiednie organy wykonawcze tej jednostki samorządu terytorialnego, czyli wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

 

 

Przy tym, zgodnie z Uchwałą Sądu Najwyższego ? Izba Cywilna, z 9 grudnia 2005 r., sygn. akt III CZP 112/2005 (publ. OSNC 2006/11 poz. 184, Radca Prawny 2006/6 str. 114), zwrot kwoty równej bonifikacie w cenie sprzedaży udzielonej nabywcy nieruchomości może być zabezpieczony hipoteką kaucyjną.

 

 

Obecnie gmina nie może żądać zwrotu udzielonej bonifikaty, jeżeli właściciel zamieni byłe mieszkanie komunalne na inne mieszkanie czy na nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe. Osoba, która wykupiła zamieszkany przez siebie lokal komunalny może go np. po roku, zamienić na większy z osobą, której nie stać na utrzymanie kilkupokojowego mieszkania, bez utraty prawa do uzyskanej bonifikaty.

 

Podobnie jest w sytuacji sprzedaży takiego lokalu, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży zostaną przeznaczone w ciągu 12 miesięcy na cele mieszkaniowe. Można więc sprzedać nabyty wcześniej od gminy lokal i uzyskane środki przeznaczyć w ciągu roku na zakup innego mieszkania, domu czy też działki budowlanej.

 

Te zmiany ucieszą wiele rodzin w Polsce. Trudno bowiem racjonalnie wytłumaczyć fakt, że w razie powiększenia się rodziny nie wolno było właścicielowi sprzedać wykupionego lokalu, a pieniądze uzyskane ze sprzedaży przeznaczyć na kupno większego i bardziej komfortowego mieszkania, odpowiedniego dla rodziny.

 

O odstąpieniu od żądania zwrotu bonifikaty w razie przekroczenia ustawowych terminów także w innych przypadkach zadecyduje rada gminy ? na przykład osoba, która zwróci się z takim wnioskiem do wójta z uwagi na ciężką sytuację osobistą i materialną, odstąpienie od zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty może uzyskać dopiero po zgodzie rady gminy.

 

 

Przed nowelizacją jedyny wyjątek od obowiązku zwrotu wartości udzielonego upustu w cenie lokalu, w razie przedwczesnego jego zbycia, stanowił przypadek zbycia na rzecz osoby bliskiej tj. sprzedaż czy darowizna mieszkania na rzecz zstępnych, wstępnych, rodzeństwa, dzieci rodzeństwa, małżonka, przysposabiających lub przysposobionych lub osób, które pozostają ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu. Tych z kolei w świetle obowiązujących poprzednio regulacji ustawy o gospodarce nieruchomościami nie wiązały żadne terminy, w związku z czym mogły od razu sprzedać mieszkanie za znacznie wyższą cenę, bez obowiązku zwrotu bonifikaty.

 

Obecnie z pomocą rodziny nie ominiemy zakazu sprzedaży lokalu. Nowe przepisy obejmują pięcioletnimi ograniczeniami także grupę osób bliskich, na rzecz których przeniesiono własność lokalu należącego niegdyś do gminy.

 

Regulacji dotyczącej zwrotu bonifikaty nie stosuje się w wypadku obrotu nieruchomościami pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego (np. gminą a powiatem) oraz między tymi jednostkami a Skarbem Państwa.

 

 

Podstawa prawna:

 

 

 

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.),

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

 

 

http://www.gazetapodatnika.pl/artykuly/ ... a_5571.htm

Linki
Edyta1

"" link przesłany przez użytkownika goguś ""

 

 

W lutym 2007 r. wykupiliśmy mieszkanie od gminy ze znaczną bonifikatą. Chcemy je sprzedać i kupić inne. Jednakże mamy problem ze sprzedażą tego mieszkania z powodu ciążącej na nim hipoteki na rzecz gminy, związanej z bonifikatą. Kandydaci na nabywców z reguły nie są w stanie finansować zakupu wyłącznie z własnych środków. Banki z powodu tej hipoteki odmawiają im kredytu. Czy w tej sytuacji jest możliwość wykreślenia hipoteki? Czy w razie kupna innego mieszkania za cenę niższą od uzyskanej ze sprzedaży mieszkania z bonifikatą też nie będziemy jej zwracać? Czy czeka nas jakiś podatek od sprzedaży? ? pyta czytelnik.

 

95 proc. - nawet taką bonifikatę może przyznać gmina na wykup mieszkania z jej zasobów

 

Co do zasady nabywca mieszkania wykupionego od gminy czy Skarbu Państwa traci bonifikatę udzieloną mu przy wykupie, jeśli zbył je przed upływem pięciu lat, licząc od dnia nabycia. Musi ją zwrócić, jeśli udzielający jej tego zażąda, i to w kwocie zwaloryzowanej.

 

Wyjątek od reguły

 

W ustawie z 1997 r. o gospodarce gruntami, normującej m.in. kwestię bonifikat i ich zwrotu, wskazano jako wyjątek od reguły sytuacje, w których bonifikaty zwracać nie trzeba. Tak więc m.in. gmina nie może żądać jej zwrotu, jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na kupno innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.

 

Z brzmienia art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy z 1997 r. wynika, że dla uwolnienia się od obowiązku zwrotu trzeba na kupno innego mieszkania czy domu przeznaczyć całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży. Jest jednak pewna furtka. Otóż ten, kto udzielił bonifikaty, tj. wójt, burmistrz, prezydent miasta, gdy chodzi o mieszkania wykupione od gminy, lub starosta, gdy mieszkanie sprzedał Skarb Państwa, może odstąpić od żądania zwrotu. Musi jednak uzyskać zgodę w pierwszym przypadku rady gminy, a w drugim wojewody.

 

Kiedy podatek

 

Jeśli akt notarialny kupna mieszkania od gminy spisany został w lutym 2007 r., nie grozi zapewne podatek od sprzedaży. Osoby bowiem sprzedające mieszkania nabyte w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. mogą skorzystać z obowiązującej wówczas tzw. ulgi meldunkowej. Warunek to wykazanie się co najmniej

 

12-miesięcznym okresem zameldowania w sprzedawanym lokum na pobyt stały. Trzeba tylko w ciągu 14 dni od spisania aktu notarialnego sprzedaży złożyć w urzędzie skarbowym oświadczenie, że się ten warunek spełnia.

 

Co z hipoteką

 

Z hipoteką może być rzeczywiście problem. Jej wykreślenie będzie możliwe dopiero wówczas, gdy właściciel lokalu udowodni, iż całą uzyskaną ze sprzedaży cenę wydał na zakup nowego lokum. Nie ma więc możliwości sprzedaży mieszkania w stanie nieobciążonym. Jeśli sprzedający nie wyda pieniędzy na cele mieszkaniowe albo wyda na nie tylko część z nich, gmina zażąda zwrotu bonifikaty i sięgnie po zabezpieczenie hipoteczne.

 

Nabywca może jednak zaproponować bankowi inne zabezpieczenie, np. w postaci hipoteki obciążającej inną jego nieruchomość czy nieruchomość rodziców, krewnych. W rachubę wchodzi też zabezpieczenie kredytu bankowego przez ustanowienie na jego rzecz hipoteki obciążającej kupowane mieszkanie obok hipoteki zabezpieczającej zwrot kaucji.

 

 

http://www.rp.pl/artykul/212825,632582- ... zedac.html

KasiaKraków

Witam

Chciałabym się dowiedzieć czy mieszkanie wykupione od gminy można wynajać , kupilismy mieszkanie i odrazu zaczelismy szukać domu , jakby mieszkanie sie sprzedało nie było by problemu bo pieniadze zaiwestowalibyśmy w dom ale niestety nie sprzedało sie jeszcze a termin odbioru domu nieuchronnie sie zbliża , pomyślelismy zeby wziąć kredyt na dom a mieszkanie wynająć , Będziemy w ten sposó mieli na raty kredytu , Tylko czy mozna tak zrobic ????? Pozdrawiam Kasia Kraków

EwaA

Można oczywiście wynająć.

Join the conversation

You can post now and register later. If you have an account, sign in now to post with your account.

Guest
Reply to this topic...

×   Pasted as rich text.   Paste as plain text instead

  Only 75 emoji are allowed.

×   Your link has been automatically embedded.   Display as a link instead

×   Your previous content has been restored.   Clear editor

×   You cannot paste images directly. Upload or insert images from URL.


  • Similar Topics

    • kredyt na zakup mieszkania 350 tys.

      Dzień dobry, W jakim banku mógłbym dostać najkorzystniejszy kredyt w mojej sytuacji? Czy brak historii kredytowej może istotnie wpłynąć na zdolność kredytową?   1.Waluta kredytu - PLN 2.Pożądana długość okresu kredytowania - 180 -200 msc. 3.Wysokość kredytu - 350 000 PLN 4.Wkład własny - 250 000 PLN 5.Wartość nieruchomości - 600 000 PLN 6.Rynek pierwotny / rynek wtórny* - wtórny 7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności -  mieszkanie / własnościowe

      in Kredyty mieszkaniowe

    • Kredyt mieszkaniowy - zakup mieszkania Śląsk

      Dzień dobry, Uprzejmie proszę o przesłanie propozycji kredytu.   1.Waluta kredytu - PLN 2.Pożądana długość okresu kredytowania - 25 lat 3.Wysokość kredytu - 297 500 4.Wkład własny - 75 000 5.Wartość nieruchomości - 372 500  6.Rynek pierwotny / rynek wtórny* - rynek pierwotny (na wykończenie mieszkania będziemy chcieli przeznaczyć gotówkę) 7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności - mieszkanie  8.Powierzchnia użytkowa nieruchomości - 63 m2 9.

      in Kredyty mieszkaniowe

    • Kredyt hipoteczny na współwłasność mieszkania

      Mam dosyć osobliwe pytanie: Aktualnie figuruję w BIK, ZBP, jestem w trakcie czyszczenia tych wpisów, aczkolwiek liczę się z tym, że mogę nie wyczyścić wszystkiego. Aktualnie prowadzę JDG z bardzo wysokimi dochodami, na mieszkanie w gotówce jestem w stanie odłożyć w ciągu dwóch lat, jednak z wielu względów chciałbym otrzymać je wcześniej. Czy w przypadku niepowodzenia czyszczenia BIK jest szansa na wzięcie kredytu hipotecznego przez partnera na połowę tego mieszkania? Wartość mieszkania

      in Kredyty mieszkaniowe

    • Sprzedaż nieruchomości a spłata kredytu hipotecznego

      Witam,   w 2007 roku kupiłem na kredyt w CHF działkę budowlaną, gdzie zabezpieczeniem kredytu było moje mieszkanie. Obecnie przymierzam się do budowy domu, ale działka którą posiadam przestała mi odpowiadać, jest dla mnie po prostu za duża (35ar). Pomyślałem że sprzedam działkę i kupię inną w lepszej lokalizacji. I w związku z tym mam pytanie. Czy po sprzedaży działki, będę musiał automatycznie spłacić kredyt hipoteczny? Osobiście wolałbym mieć gotówkę w ręku i nadal spłacać raty. Czy

      in Kredyty mieszkaniowe

    • Sprzedaż zadłużonej nieruchomości.

      Witam,   Chciałbym dowiedzieć się czy w poniższej sytuacji jest możliwa sprzedaż nieruchomości na własną rękę bądź Przez licytacje.   Rodzice lata temu wpadli w spirale długów. Finalnie wyjechali za granicę zaś w Polsce został dom jednorodzinny który obecnie stoi i niszczeje. Dlugi od bardzo dawna nie są spłacane wcale. Dom był w 2017r wystawiony na licytacje lecz nie sprzedał się, brak chętnych.    Obecnie pojawił się mocno zdecydowany  kupiec który chce kupić dom

      in Komornik, windykacja



×
×
  • Create New...

Important Information

We have placed cookies on your device to help make this website better. You can adjust your cookie settings, otherwise we'll assume you're okay to continue.