Kredyt mieszkaniowy z dopłata rzadowa do odsetek

[Bigson]

Witam

 

Jak wygląda kwestia limitów cenowych.

Np znajduje mieszkanie trochę powyżej limitu który obowiązuje obecnie w dany woj. umawiam się ze sprzedającym aby na papierze obniżyć trochę cenę aby ''załapać się na dopłatę" lub nawet udaje mi się zbić cenę do limitu (są mieszkania z zadłużeniem itd), wiem że banki wyceniają po swojemu daną nieruchomość czy mogą jakoś odmówić kredytu rodzina na swoim w takim wypadku?

Do wniosku z tego co wiem musi być już umowa przedwstępna więc można powiedzieć że jestem już w trakcie kupna, jeśli nie dostanę rodziny na swoim no to stracę wiele i wolałbym nie kupować teraz tylko za parę miesięcy licząc jeszcze na spadek cen.

 

Jak najlepiej się przygotować do takiej sytuacji?

 

Dziękuje za pomoc!

[MJM]

Jeżeli cena mieszkania na papierze będzie odpowiadała limitowi to nie będzie problemu z kredytem( no oczywiście jeszcze zdolność, BIK, itd)

Na rynku pierwotnym są sprzedawane garaże dwa razy drożej żeby mieszkanie mieściło się w limit.

 

Wypełni schemat zakładając nowy wątek, to podpowiemy co do Banku

 

Zaznacz czy chodzi o kredyt standardowy czy kredyt z dopłatami "Rodzina na Swoim".

 

Wysokość kredytu.

Wartość nieruchomości / wkład własny.

Rynek pierwotny/rynek wtórny.

Rodzaj nieruchomości.

Metraż nieruchomości.

Lokalizacja nieruchomości (np. województwo lub miasto).

Stan zaawansowania inwestycji.

Waluta kredytu.

Pożądana długość okresu kredytowania.

Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym.

Łączny miesięczny dochód netto na rodzinę 3mc/6mc.

Źródło uzyskiwania dochodów.

Okres trwania umowy w tył/okres trwania umowy w przód.

Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców.

Aktualne obciążenia kredytowe.

Historia w BIK.

[Bigson]

dziękuję za szybką odpowiedz!

Temat planowałem założyć jak będę miał już jakieś mieszkanie na oku, i cenę ustaloną, narazie od poniedziałku zaczynam oglądanie kilku a jak wiemy czasu już nie dużo.

 

Pozdrawiam!

[MJM]

Czasu jest niedużo ale warto się pośpieszyć i skorzystać.

[kzyho82]

Witam. Mam takie małe pytanie. Podpisałem umowę na kredyt z dopłatami (zapłaciłem już pierwszą ratę 20.09.2012 - bank BGŻ) i do tego czasu nie dostałem zwrotu dopłaty. W liście z banku dostałem harmonogram spłaty kredytu gdzie pierwsza pozycja wygląda tak:

- kwota raty kapitału 19,64zł

- kwota odsetek bez dopłat 816,14zł

- kwota dopłaty 316,21zł

- łącznie do spłaty 835,78zł.

W miesiącu wrzesień z konta została pobrana kwota raty kapitału + kwota odsetek bez dopłat (19,64+816,14=835,78). Gdzie się podziała dopłata?. Po jakim czasie i kto ją zwraca (bank, państwo)?.

[lzalewski]

Ale Ty nie będziesz otrzymywał żadnego zwrotu dopłaty! BGK dopłaca odsetki od Twojego kredytu bezpośrednio do banku kredytującego. Dzięki temu Ty płacisz niższe raty.

[kzyho82]

To ja czegoś tu dalej nie rozumiem. Robiąc symulacje na różnych kalkulatorach z dopłatą (dostępnych w internecie) kwota kredytu 100000, okres kredytowania 15 lat, raty równe, metraż 45m wynik wychodzi na poziomie 630zł przez pierwsze 8 lat i na pozostałe 7 lat około 860zł. Tak jak pisałem w poprzednim poście bank ściągną z konta kwotę odsetek bez dopłat i kwotę raty kapitału (835,78).

[lzalewski]

BGŻ nieco inaczej liczy raty w okresie dopłat. Raty kapitałowe są wyższe, dzięki czemu po 8 latach będzie mniej kapitału do spłaty. Jednocześnie w tym momencie możesz mieć wyższą ratę poprzez:

a) ubezpieczenie niskiego wkładu - BGŻ podnosi marżę do momentu uzyskania wkładu własnego na poziomie 20% wartości nieruchomości o 0,6p.p. (w przypadku, gdy LTV wynosi powyżej 80%)

b) ubezpieczenie pomostowe - czy uzyskałeś już wpis do KW?

[MJM]

Dodatkowo rata mogłeś płacić za kawałek miesiąca i za cały miesiąc to zależy kiedy był wypłacony kredyt a kiedy była płatna pierwsza rata

[kzyho82]

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego jest dokładnie tak jak napisałeś. Z wpisem do KW jadę jutro załatwić tą sprawę.

[lzalewski]

Czyli płacisz ubezpieczenie pomostowe.

[kzyho82]

To też już wziąłem pod uwagę. Harmonogram na kolejne miesiące wygląda następująco:

- 2012.10 krk 338,65

kwota odsetek bez dopłat 496,31

kwota dopłaty 206,85

łącznie do spłaty 834,96

- 2012.11 krk 396,36

kobd 427,04

kd 180,56

łds 823,4

- 2012.12 krk 367,68

kobd 455,72

kd 192,68

łds 823,40

 

Podwyższenie marży do czasu wpisu prawomocnej hipoteki na rzecz banku wynosi 6006zł -taki mam wpis w umowie.

[MJM]

Ale jak załatwisz ze wpisem do KW to będziesz mieć nowy harmonogram

[kzyho82]

OK. Dzięki wam obu za szybkie zainteresowanie się tematem.

[barbarkamaja]

Proszę o przedstawienie najkorzystniejszych ofert bankowych dla danej symulacji:

Wysokość kredytu. 140,000

Wartość nieruchomości / wkład własny 140,000/ 0

Rynek pierwotny/rynek wtórny. rynek wtórny

Rodzaj nieruchomości mieszkanie

Wielkość mieszkania: 50m

Stan zaawansowania inwestycji. blok

Waluta kredytu. PLN

Pożądana długość okresu kredytowania. 25 lat

Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym. 2

Łączny miesięczny dochód netto na rodzinę 3mc/6mc. 3800zł

Źródło uzyskiwania dochodów. umowa o prace

Okres trwania umowy w tył/okres trwania umowy w przód: kobieta: umowa od 2009 na czas nieokreslony 1300 netto, mezczyzna umowa od 01.08.2011 do 01.10.2012 umowa na czas określony od 01.11.2012 na czas nieokreślony 2500zł

Aktualne obciążenia kredytowe. brak

Historia w BIK. czysta

[bolek1986]

Nasz doradca z OF powiedział Nam tak (czekamy obecnie na decyzję):

 

"Każdy kredyt z dopłatami w Rodzina na Swoim w różnych bankach jest bardziej opłacalny niż kredyt hipoteczny zaciągnięty po Nowym Roku na zasadach normalnych"

 

Czy ma on rację? Czy zależy mu aby tylko wcisnąć Nam ten kredyt? (chodzi o budowę domu, wnioskujemy o 4000 tyś na 25 lat)

[lzalewski]

Poniekąd ma rację. Aczkolwiek ostatnio spotkałem się z przypadkiem oferty GNB dla klienta ze słabym scoringiem. Raty z dopłatami w GNB były na prawie takim samym poziomie jak w innych bankach bez dopłat.

[bolek1986]

Jutro ma być decyzja z GNB a niedługo z Millenium - dam znać co wyszło...

[truck]

Witam wszystkich kolegów i koleżanki,

 

Mam do Was pytanie/prośbę. Mamy decyzję z Pekoa SA w ramach Rodzina na Swoim. Mamy też pozytywne decyzje z innych banków (wyższe marże). Chciałbym tu jednak pominąć wysokości marż, prowizji i innych opłat (wszystko mam wstępnie samodzielnie obliczone, ale to nie jest w moim pytaniu tak istotne). Generalnie jest tak, że mimo niższej marży w Pekao SA (pomińmy wszystkie dodatkowe opłaty), rata płatna miesięcznie jest wyższa niż w pozostałych bankach, które oferują wyższą marżę.

 

Otóż jak wiadomo Pekoa SA inaczej wylicza raty w okresie dopłat (spłaca się więcej kapitału, a co za tym idzie przy tej samej marży co w innym banku, płaci się większą ratę kapitałowo-odsetkową, co jednak później po 8 latach dopłat skończy się mniejszym zadłużeniem z tytułu kapitału - jakiś pozytyw). Nam zależy chyba najbardziej na obniżeniu rat płatnych przez pierwsze 8 lat.

 

Dlatego pomyślałem, że być może sensowniej byłoby wziąć kredyt w którymś z tych banków, które proponują nam co prawda wyższe marże, natomaist mniej kosztują nas przez pierwsze 8 lat dopłat. Później refinansowalibyśmy pozostałe zadłużenie z tyt. kapitału w innym banku, uzyskując być może niższą marżę. Co o tym sądzicie? Trochę obawiam się jak może wyglądać sytuacja za 8 lat? Może wejdziem do strefy euro (jesli jeszcze będzie), kredyty się przekonwertują, wibor zmieni na euribor (to akurat plus), marże będą renegocjowane (generalnie przy euriborze powinny być wyższe)... No ale w sumie cięzko jest zgadnąc co będzie. Czy taki wybór jak przedstawiłem wydaje Wam się sensowny czy nie? Co byście zrobili na moim miejscu?

 

pozdrowienia,

truck

[PlanFinance]

Renegocjacja marż nie może mieć miejsca. Marża to stała zależna co najwyżej od produktów dodatkowych. Nikt Wam w tej sytuacji nie podpowie jak macie postąpić. Policzcie kredyt sami lub za pomocą osób, które Wam pomagają i decydujcie co jest dla Was korzystne.

[truck]

PlanFinance.pl to nie jest żadna odpowiedź. Policzone jest. Pytanie jest z tych bardziej ogólnych. Jeśli trochę brakuje Ci wiedzy, możesz nie odpowiadać (chociaż za każdą wnoszącą coś do sprawy odpowiedź będę wdzięczny). Co do renegocjacji marży, to nie masz racji. Wyobraź sobie kredyt udzielony teraz przy WIBOR 3m + 1.5. Spodziewasz się po konwersji kredytu na euro EURIBOR 3m + 1,5 tak? Proponuję jednak nie odchodzić od tematu.

 

Dla uproszczenia: niższa rata teraz przez 8 lat i potem refinansowanie innym kredytem czy wyższa rata teraz przez 8 lat i niższe raty potem (albo także refinansowanie)

[PlanFinance]

Jak odpowiedzieć standardowo dla uwarunkowań indywidualnych?.

 

Co do renegocjacji marży, to nie masz racji. Wyobraź sobie kredyt udzielony teraz przy WIBOR 3m + 1.5. Spodziewasz się po konwersji kredytu na euro EURIBOR 3m + 1,5 tak? Proponuję jednak nie odchodzić od tematu.

 

Dokładnie tak będzie.

 

Niech będzie że się nie znam

[truck]

Ok nie dyskutujmy już na ten temat (to mało istotna częśc wypowiedzi). Ja mam inne zdanie, ale to niewazne. Chętnie posłucham innych głosów na temat zasadniczego problemu. Dostrzegacie jakieś ryzyka związane z opcją pt. refinansowanie kredytu po 8 latach?

[PlanFinance]

Dlaczego mam zostawić. Wywołałeś do tablicy, piszesz się nie znam to proszę o podanie argumentów. Podaj mi choć jeden zapis z prawa ogólnego bądź zapisów umowy kredytowej, który mówi że w przypadku zmiany waluty bank ma prawo renegocjować marże?. Z czego to niby wynika?. Czy nie rozumiesz że bank na stopie procentowej nie zarabia, tylko na marży?. Różnica jest owszem dla klienta, tyle że to inna bajka.

 

Kolejna rzecz refinansowanie po 8 latach. Skoro masz policzone wszystko to jakiej odpowiedzi oczekujesz?. Przecież kredyt to liczby + indywidualne wymagania/oczekiwania. Nawet nie znamy tych innych banków...

[lzalewski]

Przychylę się tutaj do zdania Planfinace jeśli chodzi o zmianę marży po ewentualnym wstąpieniu do strefy EURO. Na jakiej podstawie banki miałyby to zrobić? Umowa do czegoś zobowiązuje obie strony, a marża jest elementem stałym, który nie zmieni się o ile Wy będziecie dotrzymywać jej warunków.

Ciężko jest odpowiedzieć na pytanie jak będzie wyglądała sytuacja na rynku kredytowym za 8 lat. Generalnie jeśli marże w pozostałych bankach nie odbiegają znacząco od PEKAO S.A. i w dodatku preferujecie niższą ratę przez te 8 lat to postawiłbym w takiej sytuacji na konkurencję. W okresie dopłat spłacanie zbyt dużej części kapitału jest nieopłacalne (a właśnie poprzez spłatę wyższego kapitału raty w PEKAO są wyższe). Lepiej jest wolne środki przeznaczać na lokatę. Zysk z lokaty powinien przynajmniej zrównoważyć koszt odsetkowy kredytu, a Wy zyskujecie dodatkowe środki na wszelki wypadek.