Jump to content
cybermysz

Czy warto inwestować w mieszkania z wielkiej płyty?

Recommended Posts

cybermysz

Czy warto dzisiaj inwestować w mieszkania na rynku wtórnym?

 

Czy to, co zamierzam zrobić, to będzie wtopa życia, czy dobra inwestycja?

 

Wynajmuję ze współlokatorem 3-pokojowe mieszkanie 52 m² w centrum Rzeszowa. Mocną stroną jest lokalizacja: 10 minut do uczelni, w pobliżu kilka sklepów, zakłady usługowe, kościół, biblioteka, kilka szkół, parków, a przystanek autobusowy tuż pod blokiem. Jest też dużo zieleni i spójna architektura. I to tyle zalet. Warunki są mocno studenckie, przypominające czasy wczesnego PRL-u. Nie szukałem innego mieszkania. W końcu niedługo zamierzałem kupić własne, a więc traktowałem je jako przejściowe. Jednak przez 3 lata nie podjąłem żadnych działań, aby zrealizować cel.

 

Właściciele sprzedają mieszkanie i mam możliwość je kupić za 270 000 zł. Namawia mnie do tego szczególnie współlokator, bo biedak nie ma gdzie się podziać. Wycena rzeczoznawcy to 260 000 zł. Jaka jest faktyczna cena rynkowa, tego nie wiem, bo ceny z OLX-a są mocno zawyżone, a mieszkania w lepszym standardzie.

 

Zacząłem oglądać filmy o inwestowaniu w nieruchomości i budowaniu dochodów pasywnych.

 

Jednak im głębiej wchodzę w temat, tym więcej mam wątpliwości. Zważając, że:

 

- nie posiadam własnego mieszkania

- muszę wziąć kredyt (podczas gdy wielu inwestorów kupuje za gotówkę)

- nie żyję z najmu, a pracuję w branży IT i muszę mieć przestrzeń dla siebie

- ceny mieszkań są najwyższe od lat - będą dalej rosnąć albo przyjdzie kryzys i wszystko padnie

- za dużo osób weszło w ten rynek

- jest duża konkurencja ze strony rynku pierwotnego (wiele osiedli powstało blisko centrum)

- bardziej mi zależy na poprawie własnych warunków niż na dochodach pasywnych

 

Czy warto w ogóle rozważać zakup tego mieszkania?

 

Do remontu jest całe mieszkanie, a zwłaszcza łazienka o powierzchni zaledwie 3,2 m². Nawet jeśli zmienię wannę na prysznic, to ciężko będzie tam pralkę wcisnąć. Do wymiany prawdopodobnie cała elektryka (nowe kable są tylko do deski rozdzielczej). Blok z wielkiej płyty (technologia RWP-76), stare rozwiązania technologiczne, obskurne klatki schodowe i smród ze zsypów. Nie da się przenieść kuchni do przedpokoju i wydzielić czwartego pokoju. Robiąc dwójkę z dużego pokoju wcisnę tam do 4 lokatorów. Ale dopóki ja i współlokator tam będziemy mieszkać, to jest mowa jedynie o trzecim lokatorze. Czyli dają mi 2x500 zł, ja płacę do spółdzielni 500 zł, czyli w skali miesiąca wychodzę na minus. Przy 4 lokatorach stopa zwrotu z kredytem to 20-30 lat.

 

Byłem też poradzić się zawodowego rentiera. Polecił mi kupić to mieszkanie, wyremontować i wynajmować za większe pieniądze. Jeśli zostanie kasy, to kupić inne mieszkanie blisko strategicznych obiektów. Im więcej pokoi, tym lepiej. I tu jest problem, bo on specjalizuje się wyłącznie w wynajmie na pokoje. Może w moim mieście to najbardziej opłacalny biznes. Nie wiem, na ile opłaca się inwestować w kawalerki i mieszkania 2-pokojowe (zarówno pod wynajem jak i pod odsprzedaż pod klucz).

 

Pod wpływem coachingowego bełkotu rzuciłem hasło: "kupuję!"

 

Wnioski o kredyt złożone, mój bank wydał decyzję po 3 dniach, a na pozostałe czekam już miesiąc. Został tydzień na podjęcie ostatecznej decyzji. No i nie wiem, co robić. Z jednej strony szkoda fajnej miejscówki, a z drugiej strony dla mnie priorytet to własne mieszkanie. W mojej branży trzeba się rozwijać, a obecnie wegetuję w tych studenckich warunkach. Uświadomiłem sobie, jak bardzo jestem do tyłu nawet względem młodszego pokolenia, które przychodzi na staż.

 

Dochody pasywne to trochę mit, bo trzeba mieć czas na zarządzanie nieruchomościami. Najemcy w pierwszej kolejności będą wzywać właściciela nawet do wymiany żarówki. Oczywiście można się zabezpieczyć, dodając odpowiednie zapisy do umowy, jednak przy wynajmie na pokoje opłaty, urzędy, itd. spoczywają na właścicielu.

 

Jaki jest największy problem?

 

Taki, że mam ograniczony budżet. Zdolność kredytowa ok. 450 tys. zł, wkład własny 150 tys. zł, czyli w sumie 600 tys. zł. Załóżmy, że kupuję obecne mieszkanie.

 

270 000 zł - cena mieszkania

8000 zł - podatek, notariusz, itd. 

5000 zł - dodatkowe produkty bankowe lub prowizja

 

Remontu na razie nie liczę. Uprośćmy i załóżmy, że zakup mieszkania wyniesie nas 280 000 zł. Zostaje 320 000 zł. Doradcy stwierdzili, że będzie mnie stać jedynie na kawalerkę. Kalkulatory podają różne wartości. Muszę to przeliczyć na piechotę. Jeśli wierzyć doradcy, to drugie mieszkanie mogę kupić za maksymalną kwotę 250 000 zł, zostając bez grosza w portfelu. Jeśli ktoś ma pomysł, jak zwiększyć zdolność kredytową lub jak przekonać bank do udzielenia większego kredytu, to chętnie się dowiem, co mogę więcej zrobić.

 

Kolejna kwestia. Czy warto kupować mieszkanie w lokalizacji premium? Jest pewien problem, bo w tej lokalizacji, jeśli nie zrezygnuję z zakupu obecnego mieszkania, stać mnie jedynie na kawalerkę. Mimo że 32 m² to nie tak mało, to mieszkanie w jednym pomieszczeniu to będzie więzienie. Mieszkając w pojedynkę przynajmniej warto mieć oddzielną sypialnię. Niestety, zostało tam jedynie kilka wolnych mieszkań. Tak więc zostaje chyba albo brać 60 m² i odpuścić rynek wtórny, albo... co byście zrobili na moim miejscu? Drugiego takiego osiedla nie będzie.

 

Czy zakup obecnego mieszkania na rynku wtórnym to szansa czy wtopa życiowa?

 

Wstępnie planowałem zakup mieszkania dla siebie, coś koło 60 m² z myślą o przyszłości.

Lady Liberty
W dniu 18.11.2019 o 23:11, cybermysz napisał:

Czy warto dzisiaj inwestować w mieszkania na rynku wtórnym?

 

Czy to, co zamierzam zrobić, to będzie wtopa życia, czy dobra inwestycja?

 

Wynajmuję ze współlokatorem 3-pokojowe mieszkanie 52 m² w centrum Rzeszowa. Mocną stroną jest lokalizacja: 10 minut do uczelni, w pobliżu kilka sklepów, zakłady usługowe, kościół, biblioteka, kilka szkół, parków, a przystanek autobusowy tuż pod blokiem. Jest też dużo zieleni i spójna architektura. I to tyle zalet. Warunki są mocno studenckie, przypominające czasy wczesnego PRL-u. Nie szukałem innego mieszkania. W końcu niedługo zamierzałem kupić własne, a więc traktowałem je jako przejściowe. Jednak przez 3 lata nie podjąłem żadnych działań, aby zrealizować cel.

 

Właściciele sprzedają mieszkanie i mam możliwość je kupić za 270 000 zł. Namawia mnie do tego szczególnie współlokator, bo biedak nie ma gdzie się podziać. Wycena rzeczoznawcy to 260 000 zł. Jaka jest faktyczna cena rynkowa, tego nie wiem, bo ceny z OLX-a są mocno zawyżone, a mieszkania w lepszym standardzie.

 

Zacząłem oglądać filmy o inwestowaniu w nieruchomości i budowaniu dochodów pasywnych.

 

Jednak im głębiej wchodzę w temat, tym więcej mam wątpliwości. Zważając, że:

 

- nie posiadam własnego mieszkania

- muszę wziąć kredyt (podczas gdy wielu inwestorów kupuje za gotówkę)

- nie żyję z najmu, a pracuję w branży IT i muszę mieć przestrzeń dla siebie

- ceny mieszkań są najwyższe od lat - będą dalej rosnąć albo przyjdzie kryzys i wszystko padnie

- za dużo osób weszło w ten rynek

- jest duża konkurencja ze strony rynku pierwotnego (wiele osiedli powstało blisko centrum)

- bardziej mi zależy na poprawie własnych warunków niż na dochodach pasywnych

 

Czy warto w ogóle rozważać zakup tego mieszkania?

 

Do remontu jest całe mieszkanie, a zwłaszcza łazienka o powierzchni zaledwie 3,2 m². Nawet jeśli zmienię wannę na prysznic, to ciężko będzie tam pralkę wcisnąć. Do wymiany prawdopodobnie cała elektryka (nowe kable są tylko do deski rozdzielczej). Blok z wielkiej płyty (technologia RWP-76), stare rozwiązania technologiczne, obskurne klatki schodowe i smród ze zsypów. Nie da się przenieść kuchni do przedpokoju i wydzielić czwartego pokoju. Robiąc dwójkę z dużego pokoju wcisnę tam do 4 lokatorów. Ale dopóki ja i współlokator tam będziemy mieszkać, to jest mowa jedynie o trzecim lokatorze. Czyli dają mi 2x500 zł, ja płacę do spółdzielni 500 zł, czyli w skali miesiąca wychodzę na minus. Przy 4 lokatorach stopa zwrotu z kredytem to 20-30 lat.

 

Byłem też poradzić się zawodowego rentiera. Polecił mi kupić to mieszkanie, wyremontować i wynajmować za większe pieniądze. Jeśli zostanie kasy, to kupić inne mieszkanie blisko strategicznych obiektów. Im więcej pokoi, tym lepiej. I tu jest problem, bo on specjalizuje się wyłącznie w wynajmie na pokoje. Może w moim mieście to najbardziej opłacalny biznes. Nie wiem, na ile opłaca się inwestować w kawalerki i mieszkania 2-pokojowe (zarówno pod wynajem jak i pod odsprzedaż pod klucz).

 

Pod wpływem coachingowego bełkotu rzuciłem hasło: "kupuję!"

 

Wnioski o kredyt złożone, mój bank wydał decyzję po 3 dniach, a na pozostałe czekam już miesiąc. Został tydzień na podjęcie ostatecznej decyzji. No i nie wiem, co robić. Z jednej strony szkoda fajnej miejscówki, a z drugiej strony dla mnie priorytet to własne mieszkanie. W mojej branży trzeba się rozwijać, a obecnie wegetuję w tych studenckich warunkach. Uświadomiłem sobie, jak bardzo jestem do tyłu nawet względem młodszego pokolenia, które przychodzi na staż.

 

Dochody pasywne to trochę mit, bo trzeba mieć czas na zarządzanie nieruchomościami. Najemcy w pierwszej kolejności będą wzywać właściciela nawet do wymiany żarówki. Oczywiście można się zabezpieczyć, dodając odpowiednie zapisy do umowy, jednak przy wynajmie na pokoje opłaty, urzędy, itd. spoczywają na właścicielu.

 

Jaki jest największy problem?

 

Taki, że mam ograniczony budżet. Zdolność kredytowa ok. 450 tys. zł, wkład własny 150 tys. zł, czyli w sumie 600 tys. zł. Załóżmy, że kupuję obecne mieszkanie.

 

270 000 zł - cena mieszkania

8000 zł - podatek, notariusz, itd. 

5000 zł - dodatkowe produkty bankowe lub prowizja

 

Remontu na razie nie liczę. Uprośćmy i załóżmy, że zakup mieszkania wyniesie nas 280 000 zł. Zostaje 320 000 zł. Doradcy stwierdzili, że będzie mnie stać jedynie na kawalerkę. Kalkulatory podają różne wartości. Muszę to przeliczyć na piechotę. Jeśli wierzyć doradcy, to drugie mieszkanie mogę kupić za maksymalną kwotę 250 000 zł, zostając bez grosza w portfelu. Jeśli ktoś ma pomysł, jak zwiększyć zdolność kredytową lub jak przekonać bank do udzielenia większego kredytu, to chętnie się dowiem, co mogę więcej zrobić.

 

Kolejna kwestia. Czy warto kupować mieszkanie w lokalizacji premium? Jest pewien problem, bo w tej lokalizacji, jeśli nie zrezygnuję z zakupu obecnego mieszkania, stać mnie jedynie na kawalerkę. Mimo że 32 m² to nie tak mało, to mieszkanie w jednym pomieszczeniu to będzie więzienie. Mieszkając w pojedynkę przynajmniej warto mieć oddzielną sypialnię. Niestety, zostało tam jedynie kilka wolnych mieszkań. Tak więc zostaje chyba albo brać 60 m² i odpuścić rynek wtórny, albo... co byście zrobili na moim miejscu? Drugiego takiego osiedla nie będzie.

 

Czy zakup obecnego mieszkania na rynku wtórnym to szansa czy wtopa życiowa?

 

Wstępnie planowałem zakup mieszkania dla siebie, coś koło 60 m² z myślą o przyszłości.

https://www.youtube.com/watch?v=hrwzhOHpMYM


------------------------------- dodano 4 minuty później -------------------------------

Jakbyś miał min. 400 tys.zł to są miejsca ale za granicą pod najem i kompletnie nic Ciebie nie obchodzi bo zarządca się tym zajmuje a sam kilka razy do roku jeździsz na wakacje tylko nie w sezonie bo wtedy nieruchomość najwięcej zarabia.Na 100 % sprawdzone.

Rotka

Kupiłam takie mieszkanie, mieszkam i jestem zadowolona. Remont był owszem potrzebny no i teraz to mieszkanie pasuje do nas.

grongiel

Z tego co piszesz wiele rzeczy zniecheca Cie do tego mieszkania, czyli nawet jak podejmiesz decyzje o zakupie bedizesz rozmyslal czy dobrze zrobiles i moze to sparalizowac Twoje dalsze dzialania...

cybermysz
W dniu 28.11.2019 o 07:51, grongiel napisał:

Z tego co piszesz wiele rzeczy zniecheca Cie do tego mieszkania, czyli nawet jak podejmiesz decyzje o zakupie bedizesz rozmyslal czy dobrze zrobiles i moze to sparalizowac Twoje dalsze dzialania…

Świetnie to przewidziałeś. Kupiłem to mieszkanie i teraz jest tylko kulą u nogi.

 

W dniu 26.11.2019 o 20:07, Rotka napisał:

Kupiłam takie mieszkanie, mieszkam i jestem zadowolona. Remont był owszem potrzebny no i teraz to mieszkanie pasuje do nas.

Gratuluję zakupu. 😀 Jeśli mieszkanie w wielkiej płycie spełnia Wasze wymagania, to jest to dobra decyzja. Lokalizacja wynagradza stare budownictwo.

 

W dniu 20.11.2019 o 01:31, Lady Liberty napisał:

Jakbyś miał min. 400 tys.zł to są miejsca ale za granicą pod najem i kompletnie nic Ciebie nie obchodzi bo zarządca się tym zajmuje a sam kilka razy do roku jeździsz na wakacje tylko nie w sezonie bo wtedy nieruchomość najwięcej zarabia.Na 100 % sprawdzone.

Możesz coś więcej napisać? W Polsce też można powierzyć zarządzanie nieruchomościami zewnętrznej firmie. A Kubę oglądam.

 

Co mogłem zrobić lepiej: kupić tanio kawalerkę nawet do remontu, przemieszkać te 2-3 lata, a po odbiorze mieszkania u dewelopera kawalerkę sprzedać lub wynająć. Stopa zwrotu jest taka sama dla 3-pokojowego mieszkania na pokoje i dla kawalerki. Wystarczyłoby zdolności kredytowej na kawalerkę i na nowe mieszkanie dla siebie.

 

Zupełnie odwidziało mi się inwestowanie w nieruchomości, zwłaszcza w pokoje na wynajem. Pracując w IT po prostu szkoda na to czasu, zwłaszcza gdy pracujemy na etacie. Na YouTube wszystko wygląda idealnie: kasa sama spływa na konto, pokoje obłożone w 100%, zero zniszczeń, a rentierzy jeżdżą na wakacje do tropikalnych krajów. W praktyce najemca płaci i wymaga, sprzęt się zużywa, zdarzają się awarie, są zniszczenia, a remont po kilku latach trzeba powtórzyć.

 

Cały sens mojej inwestycji psuje kilka faktów: są już lokatorzy z niskiej półki (nie zapłacą więcej po remoncie), brak mieszkania na własne cele mieszkaniowe (muszę zajmować 1 pokój), prawdopodobnie przepłaciłem (za taki stan 5000 zł/m2 to za dużo), niska stopa zwrotu (bez kredytu 8%, z kredytem 5%), brak umiejętności miękkich.

 

Błąd popełniłem jeszcze kilka lat temu. Miałem zaledwie 10% wkładu własnego, umowę zlecenie, brak wiedzy o kredytach i brak wiedzy o nieruchomościach. Zdecydowałem, że poczekam, aż uzbieram większy wkład własny. Z dopłatą MdM mógłbym wtedy kupić bez problemu 2-pokojowe mieszkanie od dewelopera.  

 

Jak wyjść z obecnej sytuacji, to temat na osobny wątek.

Edited by cybermysz

Join the conversation

You can post now and register later. If you have an account, sign in now to post with your account.

Guest
Reply to this topic...

×   Pasted as rich text.   Paste as plain text instead

  Only 75 emoji are allowed.

×   Your link has been automatically embedded.   Display as a link instead

×   Your previous content has been restored.   Clear editor

×   You cannot paste images directly. Upload or insert images from URL.


×
×
  • Create New...

Important Information

We have placed cookies on your device to help make this website better. You can adjust your cookie settings, otherwise we'll assume you're okay to continue.