Bezpieczny Kredyt 2% to dwie różne marże
Entry posted by Bożena Myszczyszyn in Kredyty mieszkaniowe
8,103 views
Bezpieczny Kredyt 2% to element programu Pierwsze Mieszkanie. Na ten moment nie ma jeszcze projektu ustawy.
Prezentacja i wyjaśnienia na stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii nie mówią wszystkiego, a to rodzi różnice interpretacyjne. Zwłaszcza w kwestii "słynnej" marży doliczanej do deklarowanych 2% w okresie pierwszych 10 lat. Błędnie, moim zdaniem panuje przekonanie, że banki do owych 2% doliczą tę samą marżę, która stanowi składnik oprocentowania zmiennego. Jeśli "twórcy" odwołują się w przykładach do faktycznej oferty bankowej oprocentowania stałego to błędnym założeniem jest, iż nie dostrzegli, że marże bankowe to nie poziom 0,85 p.p..
Bezpieczny Kredyt 2% to dwie różne marże!
[1] Założenia wyjściowe
Założenia uwzględnione w przykładach:
- Oprocentowanie okresowo stałe 8,46% jako przyjęta średnia rynkowa (na podstawie oferty PEKAO SA)
- Składnik marży na poziomie 0,85 p.p.
Nie znam oczywiście metodologii, która kryje się za przykładami rządowymi, ale biorąc pod uwagę najwyższy poziom WIBOR 3M z listopada (7,61) to marża 0,85 odzwierciedla różnicę między stałą stopą o kosztem pozyskania pieniądza. WIBOR jest tym składnikiem oprocentowania, na który nie ma wpływu pojedynczy bank i w teorii stanowi właśnie koszt pozyskania pieniądza przez bank. Podobną wartość na grudzień (7,63) ma SBKM6M (Stopa Bazowa Kredytu Mieszkaniowego) w PEKAO SA bazująca na średnim WIBOR 6M z całego listopada 2022.
8,46% - 0,85% = 7,61%
Rząd dopłaci to co ponad 2%, stąd 7,61 - 2% = dopłata do oprocentowania 5,61%
[2] Dopłata i oprocentowanie w Bezpieczny Kredyt 2%
W każdym banku dopłata będzie identyczna i ta z symulacji wynosi 5,61%.
Jeśli bank A ma ofertę stałej stopy 8,46% to po dopłacie Klient ma 2,85% i to jest przykład rządowy.
Różnica (8,46 - 5,61) daje właśnie ten element dodatkowej marży (pewnego narzutu) w okresie pierwszych 10 lat ponad oprocentowanie 2%. Ta "marża" wynika z różnych ofert cenowych banków w zakresie stałej stopy.
Jeśli bank B ma ofertę stałej stopy 8%, to po dopłacie kredytobiorca ma 2,39%.
Jeśli bank C ma ofertę stałej stopy 9%, to po dopłacie kredytobiorca ma 3,39%.
[3] Dwa rodzaje rat
Przez 10 lat rata malejąca wg stałego oprocentowania 2% plus marża ustalona na okres dopłat.
Po 10 latach kredytobiorca wchodzi w system rat równych i oprocentowanie zmienne z marżą ustaloną zgodnie z ofertą banku. Ewentualnie aneksem przedłuża stałą stopę, ale już na warunkach rynkowych.
[4] Dla kogo, czyli standardowe informacje o programie
- Wiek do 45 lat, ale liczy się wiek osoby młodszej w gospodarstwie.
- Singiel, Małżeństwo (zarówno ze wspólnością jak i rozdzielnością majątkową) i Para wychowująca wspólne dziecko.
- Pierwsze mieszkanie lub dom w życiu. Warunek dla obu kredytobiorców. Wyjątkiem ma być dziedziczenie do 50% pod warunkiem, gdy nie mieszkasz w tej nieruchomości.
- Najem kredytowanej przy pomocy Bezpiecznego Kredytu nieruchomości ma powodować utratę dopłat.
- W planach też wykluczenie z uwagi na bycie stroną innej umowy kredytu mieszkaniowego.
- Brak limitu ceny i powierzchni.
- Kwota kredytu do 500 tys. dla Singla bez dzieci, 600 tys. dla małżeństw i rodziców dziecka.
- Program ma umożliwić skorzystanie z gwarancji BGK brakującego wkładu własnego - na jakich zasadach nie wiemy.
[5] Korzyści
- Pomijając fakt wpływu na ceny nieruchomości i uprzywilejowania tylko pewnej grupy kredytobiorców to prawdopodobnie Bezpieczny Kredyt 2% zapowiada się na najlepiej skonstruowany program z dotychczasowych.
- Połączenie systemu rat malejących z równymi oraz długi, 10-letni okres stałego niskiego oprocentowania powodują, że po 10 latach nie będzie zwyżki raty jak przy Rodzina na Swoim.
- Brak limitu powierzchni i ceny powoduje, że nie będzie "kombinowania" jak przy Mieszkaniu dla Młodych z przerabianiem lokali mieszkalnych o powierzchni 100 m2 na 75 m2.
- Forma dopłat do oprocentowania, a nie do wkładu własnego eliminuje ryzyko, że coś trzeba zwracać jak przy MDM. Naruszenie programu prawdopodobnie będzie oznaczało tylko utratę dopłat.
[6] Zdolność kredytowa
Będzie wyższa niż w ofercie standardowej, bo ma się opierać na racie po dopłacie.
Rata malejąca będzie porównywalna z ratą równą po 10 latach i obie raty są znacząco niższe od oferty analogicznego kredytu spłacanego w ratach równych wg oprocentowania standardowego.
Na mojej stronie internetowej EKSPERTKA.PL nieco dłuższa analiza w tym samym temacie wraz z symulacjami
1
0 Comments
Recommended Comments
There are no comments to display.