Psują się starsze hipoteki

[ATTACH=CONFIG]81[/ATTACH]Polacy nieźle spłacają kredyty hipoteczne. Ale analitycy nie mają wątpliwości: wskaźniki dopiero zaczną się psuć. Bo im starszy kredyt mieszkaniowy tym trudniej idzie jego spłata. Wśród zadłużających się przed siedmiu laty problemy ma co dwudziesty piąty klient. Banki mają problemy z odzyskaniem co dwudziestej pożyczonej w 2004 roku złotówki. W przypadku kredytów w rodzimej walucie jest to nawet powyżej 7 proc.

[PRBREAK][/PRBREAK]

Eksperci od lat przestrzegają, że w przypadku kredytów mieszkaniowych materializacja ryzyka następuje po dłuższym. Opracowania KNF na temat kredytów mieszkaniowych tylko to potwierdzają. W podsumowaniu rynku na koniec 2010 r. najwięcej umów kredytowych zaklasyfikowanych do kategorii zagrożonych pochodzi właśnie z 2004 r. i lat wcześniejszych: 7,2 tys. na 26,8 tys. wszystkich kredytów z utratą wartości. Na drugiej pozycji znalazł się rok 2005 r. Z podpisanych wówczas umów 2,7 proc. wartości kredytów trafiło już do uznanych za zagrożone. Problemy najczęściej dotyczą klientów, którzy pożyczyli sumy wyższe niż ówczesna średnia wartość kredytu (warto pamiętać, że mówimy o latach, kiedy ceny mieszkań nie były tak wyśrubowane jak w latach 2007-2008). Kredyty z 2004 r. (i sprzed tego roku) dominują również wśród kredytów sprzedanych już poza banki.

Jednak nadzór bankowy najbardziej obawia się o kredyty udzielone w latach 2006-2008. Powodów jest kilka: ceny nieruchomości biły rekordy, by od 2009 roku zacząć systematyczny spadek. Liberalne [ucms=http://www.forum-kredytowe.pl/porady/zdolnosc-kredytowa-przy-kredycie-hipotecznym-140/]zasady liczenia zdolności kredytowej[/ucms] pozwalały na zaciągnięcie kredytu – również w walutach, w tym we franku – osobom, które de facto zdolności kredytowej nie miały (a w każdym razie nie tak dużą). Stosowano 40-50 letnie okresy spłat kredytów, by sztucznie podwyższyć zdolność kredytową klientów. Banki chętnie pożyczały nie tylko na 100 proc. wartości nieruchomości, ale nawet na 130 proc. wartości nieruchomości.

Z ogólnej liczby ponad 1,5 mln kredytów mieszkaniowych gospodarstw domowych na koniec 2010 r. aż 17,7 proc. zostało uruchomionych w 2008 r. i 16,9 proc. w 2007 r.

KNF już dostrzega skutki bankowej polityki. Na koniec zeszłego roku ponad 6 proc. wartości kredytów złotowych zawartych w 2008 r. znajdowało się w kategorii kredytów zagrożonych. Starsze kredyty z lat 2007 i 2006 r. prezentowały się dużo lepiej (odsetek kredytów z utratą wartości wynosi około 4 proc., patrz wykres). Zaskakujące może być jednak to, że nawet dramatyczny wzrost franka szwajcarskiego nie spowodował załamania w tym segmencie zaciągniętych kredytów: jedynie 1,5 proc. wartości kredytów w CHF zaciągniętych w 2008 roku to złe kredyty.

Nadzór bankowy podejrzewa jednak, że te statystyki są przynajmniej częściowo podkoloryzowane, a sytuacja wcale nie wygląda tak optymistycznie: banki przewalutowują część zepsutych kredytów walutowych na złotowe. W raporcie KNF można przeczytać m.in.: „Na koniec 2010 r. w portfelach ankietowanych banków znajdowało się 6,5 tys. kredytów przewalutowanych z walutowych na złotowe (o łącznej wartości 1,1 mld zł) oraz 10,4 tys. kredytów przewalutowanych ze złotowych na walutowe (o łącznej wartości 2,8 mld zł). Ponad połowa (56,3 proc.) kredytów przewalutowanych z walutowych na złotowe na dzień przewalutowania była zaklasyfikowana do kategorii zagrożonych/z rozpoznaną utratą wartości, a ich wolumen stanowił aż 71 proc. wartości przewalutowanych kredytów”.

To zaś oznacza – według przedstawicieli KNF – że wartość zagrożonych kredytów w złotych i w walutach jest zbliżona i wynosi faktycznie ok. 2 proc.