Wkład własny oznacza tańszy kredyt hipoteczny

Gdy myślimy o zaciągnięciu kredytu hipotecznego, dobrze jest zadbać o posiadanie wkładu własnego. Najlepiej – większego niż 20 proc. Posiadanie 30 proc. wkładu własnego pozwala uzyskać w znaczącej części banków znacznie lepsze warunki kredytu – brak ubezpieczenia niskiego wkładu własnego i niższa marża obniżają ratę nawet o 0,5 pkt proc.

Dla banków kredyt ze znaczącym wkładem własnym jest po prostu bezpieczniejszy – pozbawiony ryzyka choćby spadku wartości nieruchomości. I choć banki przez lata bez mrugnięcia okiem finansowały 100 proc. wartości nieruchomości (lub nawet więcej) i co więcej, duża część nadal takich kredytów bez problemu udziela, rośnie odsetek tych, które premiują wysoki wkład własny.

W zależności od banku, kredytobiorca z 30 proc. wkładem własnym może uzyskać marżę niższą od standardowej o 0,1 do 0,5 pkt proc. Najwięcej, bo o 0,5 pkt proc. marżę obniża Getin Noble Bank, o 0,4 pkt proc. Alior Bank. Bank Millennium oferuje obniżkę marży o 0,3 pkt. proc.

Nie do pogardzenia są korzyści wynikające z niepłacenia brakującego wkładu własnego. Niski wkład własny jest przez banki definiowany poniżej 20 proc. wartości nieruchomości. Gdy kupujemy mieszkanie za 300 tysięcy złotych i pożyczamy z banku całą sumę, standardowo musimy ubezpieczyć 60 tysięcy złotych. Zakładając, że stawka ubezpieczenia to 3 proc., ubezpieczenie (w zależności od banku) będzie nas kosztować 1,8 tys. zł płatne z góry na 3 lub 5 lat. Po tym okresie bank sprawdza, jak wygląda stosunek zadłużenia do wartości nieruchomości. Jeśli zadłużenie spadło poniżej 80 proc., ubezpieczenia już płacić nie musimy. Sęk w tym, że większość kredytobiorców przez pierwsze 10 lat spłaca głównie odsetki od kredytu – według wyliczeń ekspertów, spłacając kredyt na 30 lat, oprocentowany średnio 6,5 proc., kredytobiorca dopiero po 12 latach spłaty zejdzie poniżej 80 proc. LtV. Czyli zapłaci co najmniej 3 lub nawet 4 składki (oczywiście, będą one maleć). Koszt łączny może wynieść jednak dobrych kilka tysięcy złotych.

Kredyty hipoteczne, przez ciągle wysoki WIBOR 3M i wyższe marże, stały się stosunkowo drogie, a w każdym razie droższe niż cztery lata temu. Dlatego choć w 2007-2008 roku duża część doradców finansowych osobom dysponującym wkładem własnym radziła, by zaciągali kredyty na całość wartości nieruchomości, a pieniądze własne lokowali choćby na bankowych lokatach, teraz z takimi radami trudno się spotkać – korzyści z obniżenia kosztów kredytu, zaciąganego na wiele lat, przede wszystkim możliwość uzyskania niższej marży, przewyższają korzyści z lokowania pieniędzy (lokaty nie są dużo więcej oprocentowane, niż przeciętne kredyty hipoteczne).

Ci, których na wkład własny nie stać, mają do wyboru: postarać się przez kilka lat oszczędzić pieniądze, lub zdecydować się – jeśli posiadają zdolność kredytową – na kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości. Dziś jeszcze nie jest to problemem – na 23 duże banki, tylko 4 nie mają w ofercie takich kredytów (Bank BPH, BNP Paribas Bank Polska, Credit Agricole oraz ING Bank Śląski). Warto jednak z tą decyzją nie zwlekać. Komisja Nadzoru Finansowego, po wyeliminowaniu z rynku kredytów walutowych, ma zamiar przekonać banki, by nie pożyczały na więcej niż 80 proc. wartości nieruchomości.