Kredyt hipoteczny: procedura kredytowa krok po kroku

Starania o kredyt zaczynają się w momencie podjęcia decyzji, że chcemy kupić mieszkanie. To pierwszy krok, najważniejszy. Jednak, by nie skończyło się tylko na pobożnym życzeniu, podjętej decyzji muszą towarzyszyć energiczne działania. W artykule przedstawiamy w skrócie przebieg typowej procedury kredytowej kredytu hipotecznego - krok po kroku.

Część analityków uważa, że starania o kredyt trzeba zacząć od znalezienia nieruchomości, którą jesteśmy zainteresowani. To prawda – kredyt hipoteczny jest kredytem celowym, bank udziela go pod konkretną nieruchomość. Ale jednak dużo rozsądniej jest rozpocząć procedurę kredytową od wstępnego zbadania swojej zdolności kredytowej. Można się posłużyć kalkulatorami dostępnymi w Internecie. Trzeba jednak pamiętać, że to zaledwie wstępne szacunki, nieraz dość odległe od naszej rzeczywistej zdolności. Bardziej precyzyjnie zdolność kredytową obliczają doradcy klienta – albo w banku, albo w firmach doradczych. Skorzystanie z usług tych ostatnich jest bezpłatne, i może być naprawdę przydatne, gdy chcemy składać wniosek do więcej niż jednego banku (a jest to zalecane, bo kilka złożonych wniosków wydatnie zwiększa szansę na otrzymanie kredytu).

Dopiero, gdy wiemy na czym stoimy – ile maksymalnie możemy pożyczyć od banku (w złotówkach lub walucie), można przymierzyć się do znalezienia nieruchomości. Jeśli potrzebujemy konkretnego metrażu mieszkania, a nasza zdolność kredytowa jest przeciętna, być może wyjściem będzie rozejrzenie się po mniej prestiżowych dzielnicach. Jeśli natomiast ważna jest dla nas przede wszystkim lokalizacja, być może trzeba będzie zrezygnować z jednego pokoju na rzecz upatrzonego kodu pocztowego.

W każdym razie decyzja – rynek pierwotny czy wtórny, wybór konkretnego mieszkania to kolejny etap na drodze do uzyskania kredytu. W przypadku rynku pierwotnego – trzeba zapoznać się z ofertami deweloperów, zwiedzić place budowy (lub już istniejące budynki), rozpoznać kondycję finansową inwestora etc. Doradcy z rynku finansowego przypominają, że nie warto kupować przysłowiowej dziury w ziemi – stan budowy powinien być co najmniej średniozaawansowany, wielu deweloperów sprzedaje mieszkania niemal gotowe.

W przypadku rynku wtórnego można szukać mieszkania na własną rękę, przeglądając oferty w Internecie lub prasie. Doświadczenie uczy jednak, że gros ogłoszeń umieszczają agencje nieruchomości. Znalezienie mieszkania bez pośrednika jest bardzo trudne – zwłaszcza, jeśli nie dajemy sobie na to kilku miesięcy. Jeśli więc znajdujemy mieszkanie przez agencję – trzeba negocjować z biurem nieruchomości opłatę za pośrednictwo. Agencje często proponują nawet 2 procent wartości mieszkania jako opłatę (często jeszcze plus VAT). Trzeba pamiętać, że taką samą prowizję agencja egzekwuje od sprzedającego. Warto negocjować – czasami udaje się zejść z prowizją od kupującego poniżej 1 procenta!

Czas, który poświęcamy na znalezienie konkretnej nieruchomości warto wykorzystać też na uporządkowanie swoich spraw finansowych. Jeśli mamy otwarte karty kredytowe, debety w kontach, lub do spłaty pozostało nam kilka rat kredytów gotówkowych – warto wszystko pozamykać.

Gdy już znajdziemy nieruchomość i porozumiemy się z właścicielem mieszkania – czas na umowę przedwstępną. Można ją zawrzeć u notariusza lub w formie umowy cywilnoprawnej. Umowa musi jednak zawierać wszystkie podstawowe składowe: cenę mieszkania, wysokość zadatku, termin podpisania ostatecznej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Warto pamiętać, że zadatek jest bezzwrotny – jeśli kupujący nie otrzyma kredytu, sprzedający nie musi pieniędzy zwracać. Ale prawa kupującego też są chronione: jeśli w terminie stawi się z umową kredytową, sprzedający nie może odstąpić od umowy, ani podwyższyć ceny – w przeciwnym razie kupujący może żądać zadatku w podwójnej wysokości.

Po podpisaniu umowy przedwstępnej z kompletem dokumentów trzeba stawić się u doradcy finansowego albo dostarczyć papiery do wybranych przez siebie banków. Analitycy bankowi zaczynają ocenę klienta. W tym czasie, na wszelki wypadek, warto udać się do banków, w których niedawno korzystaliśmy z produktów finansowych (karta kredytowa etc.). Mogą być potrzebne dokumenty z tych instytucji, że nie mamy wobec nich żadnych zobowiązań. Dlaczego? Analitycy widzą nasz raport z Biura Informacji Kredytowej – jeśli z karty czy debetu zrezygnowaliśmy 2-3 tygodnie wcześniej, w BIK cały czas mogą one widnieć jako aktywne. A każdy taki produkt obniża zdolność kredytową nawet o kilka procent!

Niektóre banki bardzo szybko podejmują decyzję kredytową (przynajmniej wstępną), innym zajmuje to trochę więcej czasu. Jednak w ciągu tygodnia, najdalej dwóch powinniśmy z banków mieć odpowiedź, czy wyrażają zgodę na podpisanie umowy kredytowej. Analitycy często wyrażają zgodę warunkową (i domagają się m.in. dokumentów poświadczających zamnknięcie karty czy spłatę kredytów gotówkowych). Zgoda warunkowa oznacza, że gdy dostarczymy do banku te dokumenty, bank przygotuje umowę kredytową. Nie warto się starać o te dokumenty dużo wcześniej, bo tracą ważność po 30 dniach.

W zgodzie warunkowej najczęściej zawarte są również propozycje co do warunków kredytu – dzięki temu mamy szansę porównać, co oferują nam poszczególne banki.

Na podpisanie umowy kredytowej warto sobie zarezerwować dwie, trzy godziny. Mimo, że jest napisana drobnym drukiem, i zawiera sporo załączników, trzeba je wszystkie przeczytać i koniecznie prosić (stanowczo) o wyjaśnienia wszystkich punktów, które budzą wątpliwości.

Z podpisaną umową kredytową udajemy się do notariusza, by podpisać umowę kupna-sprzedaży nieruchomości. Na podstawie aktu notarialnego bank uruchamia wypłatę kredytu – a my musimy jeszcze tylko dopilnować złożenia wniosku do sądu o ustanowienie hipoteki. Można to oczywiście za odpowiednią opłatą zlecić notariuszowi.

Tak czy owak – procedura kredytowa od momentu znalezienia odpowiedniego mieszkania do sfinalizowania transakcji trwa zwykle około 2 miesięcy. Są to bardzo intensywne tygodnie.