Zakup mieszkania lub domu obciążonego hipoteką - krok po kroku

[ATTACH=CONFIG]64[/ATTACH]Znaleźliśmy wymarzone mieszkanie. Jest tylko jeden problem – ciąży na nim niespłacona hipoteka. Np. właściciel nie skończył jeszcze spłacać kredytu, który zaciągnął na kupno nieruchomości. Choć niektórych mieszkanie z hipoteką może odstraszać, transakcja nie jest wcale bardziej skomplikowana – dla kupującego, ani też ryzykowna. Trzeba tylko pilnować, by sprzedający dopełnił wszystkich formalności.

[PRBREAK][/PRBREAK]

Dziś mało kto kupuje mieszkanie za gotówkę. Zakładamy więc, że chętny na kupno mieszkania obciążonego hipoteką również będzie chciał zaciągnąć kredyt na kupno tej nieruchomości. Jak się do tego zabrać?

Krokiem pierwszym jest oczywiście umowa przedwstępna – nie ma znaczenia, czy będzie ona zawarta w formie aktu notarialnego, czy np. w biurze nieruchomości (jest wtedy umową cywilnoprawną). Sprzedający, zanim podpisze taką umowę, musi dostarczyć komplet dokumentów dotyczących nieruchomości: akt notarialny kupna mieszkania lub inny tytuł świadczący o prawie do nieruchmości, odpis z księgi wieczystej, zaświadczenie ze spółdzielni – że sprzedającemu ma prawo do lokalu i (odrębnie) że na mieszkaniu nie ciążą żadne zaległości.

Uwaga! Jeśli sprzedający zalega z opłatami za czynsz, mieszkanie również może sprzedać, wówczas kupujący zobowiązuje się do uregulowania zaległości (a cena mieszkania jest o te zaległości, wraz z odsetkami, pomniejszona). To wszystko musi być opisane i uzgodnione już na etapie umowy przedwstępnej. W przypadku mieszkania z obciążoną hipoteką już przed umową przedwstępną sprzedający musi dostarczyć zaświadczenie z banku, który udzielił mu kredytu, o aktualnej wysokości zadłużenia zabezpieczonego hipoteką. To bardzo ważna informacja dla banku, w którym o kredyt na nieruchomość będzie się ubiegał kupujący. Część kwoty kredytu na kupno mieszkania nie zostanie bowiem przelana na konto kupującego, ale na konto banku – poprzedniego kredytodawcy.

Hipoteka do spłacenia w żaden sposób nie zmniejsza szans na uzyskanie kredytu czyli [ucms=http://www.forum-kredytowe.pl/porady/zdolnosc-kredytowa-przy-kredycie-hipotecznym-140/]zdolności kredytowej kupującego[/ucms]. Bank, przed podjęciem decyzji będzie jednak chciał otrzymać od sprzedającego (czyli od banku, w którym ma być spłacona część kredytu) zaświadczenie, zawierające zgodę poprzedniego kredytodawcy na jednorazową spłatę i zamknięcie kredytu oraz numer konta do spłaty.

Gdy kupujący mieszkanie podpisze z bankiem umowę kredytową, następuje podpisanie aktu notarialnego sprzedaży mieszkania. Notariusz, dysponując wszystkimi dokumentami, i umową kredytową, również wpisuje dwa numery kont, na które trafią pieniądze z kredytu: konto banku, poprzedniego kredytodawcy oraz konto sprzedającego mieszkanie. Zwykle akt notarialny przewiduje, że na obydwa konta pieniądze wpłyną w ciągu tygodnia.

Dlatego warto, by kupujący niezwłocznie dostarczył akt notarialny do swojego banku. Gdy pieniądze wpłyną już na konta, sprzedający powinien dostarczyć kupującemu zaświadczenie z banku, że kredyt został już spłacony – to umożliwia złożenie wpisu do księgi wieczystej i ustanowienie nowej hipoteki, tym razem dla banku, który skredytował transakcję.

Wariant ze spłatą jest najczęściej wybierany przez kupujących mieszkanie obciążone hipoteką. Drugi wariant (przejęcie „starego” kredytu przez kupującego i jego równoległe spłacanie) jest sporadycznie praktykowany, ale możliwy.