Jak obnizyć marżę kredytu hipotecznego?

[ATTACH=CONFIG]990[/ATTACH]Teoretycznie marża kredytu hipotecznego jest stała w całym okresie spłaty. Cieszy to klientów, którzy zaciągnęli kredyt z niską marżą. Ale co z tymi, którzy zadłużali się drogo? Czy są skazani na płacenie kilkaset złotych miesięcznie więcej do końca okresu spłaty, a więc nierzadko 20 i więcej lat?

Niekoniecznie. Praktycznie po roku można z bankiem rozpocząć negocjacje na temat obniżenia marży – oczywiście, jeśli mamy ku temu przesłanki. Najważniejszą z nich jest nienaganna obsługa zadłużenia, regularne wpływy na koncie (jeśli bank ich wymaga). Bank nie musi się zgodzić nawet na podjęcie negocjacji, ale praktyka pokazuje, że banki się od nich nie uchylają. Ryzykują bowiem, że klient przeniesie kredyt do innego banku. Jeśli klient spełnia warunki do przeniesienia kredytu (ma zdolność kredytową, wystarczające zabezpieczenie etc. I może szukać kredytu refinansowego), bank z pewnością będzie chciał zatrzymać go u siebie.

Wysokość marży decyduje o oprocentowaniu kredytów mieszkaniowych, co więcej – jest jedyną zmienną, bo stawka bazowa (WIBOR, EURIBOR) nie zależy ani od banku udzielającego kredytu, ani od kredytobiorcy.

W jakich okolicznościach warto rozmawiać z bankiem o obniżeniu marży?

Jeśli zaciągaliśmy kredyt wtedy, gdy marże były wysokie, zaś po pewnym czasie spadły – oczywiście dla nowych klientów. W 2009 r. marże kredytów były ponad dwukrotnie wyższe niż obecnie. Nie należały do rzadkości marże 2,7-3 proc. (mowa o kredytach w złotych). Tymczasem dziś dość łatwo znaleźć kredyt z marżą 1,2-1,5 proc., lub nawet niższą. Oszczędność – w przypadku kredytu na 300 tysięcy złotych – to 300 złotych miesięcznie. Gra jest więc warta świeczki.

W najlepszej sytuacji są ci, którzy mają możliwość bezpłatnej wcześniejszej spłaty kredytu (w niektórych bankach za wcześniejszą spłatę trzeba zapłacić prowizję, i może ona blokować starania o refinansowanie kredytu). Bank kredytodawca wie, że klient – dysponujący zdolnością kredytową – może odejść do konkurencji.

Czy „stary” klient może liczyć w swoim banku na tak samo dobrą ofertę jak nowi klienci? Oczywiście – nie. Ale jeśli uda mu się uzyskać marżę niższą o cały punkt procentowy, a nawet półtorej punktu (w zależności od poziomu marży zawartej w umowie), ma powody do zadowolenia. Odpadają komplikacje wiążące się z procedurą refinansowania kredytu. I koszty z tym związane.