Kredyt hipoteczny na 20 lat stała stopa oprocentowana czy jednak zmienna?

[Sendivog]

Witam serdecznie wszystkich na forum bo to mój pierwszy wpis i dziękuję za jego stworzenie bo jest bardzo pomocne dla biorących kredyty

 

Chciałbym was zapytać o wybór rodzaju oprocentowania (stałe czy zmienne) kredytu hipotecznego na 20 lat.

Obecnie doradcy kredytowi promują silnie stałe oprocentowanie jako „bezpieczne” na 5 lat.

Problem z doradcami mam jednak taki że ich wynagrodzenie płaci bank, więc nie do końca jestem przekonany czy oferowane produkty są rzeczywiście najkorzystniejsze dla biorącego kredyt czy jednak struktura prowizji nie jest tak skonstruowana, że doradcy opłaca się bardziej promować … no właśnie produkty korzystniejsze dla … płacącego im wynagrodzenie.

Tego problemu jednak nie rozstrzygnę więc skupiam się na meritum.

 

Ważne jest założenie początkowe że w moim przypadku zmiana banku za 2 lata na np. oprocentowanie korzystniejsze nie jest prostym przepisaniem- wiąże się z dość skomplikowanym procesem trwającym rok by zdolność kredytowa była akceptowalna w banku do którego chciałbym kredyt przenieść. Dlatego staram się patrzeć w perspektywie 5 lat w jednym banku ( do tego czasu myślę że spłacę większość kredytu)

Na pierwszy rzut oka owszem oprocentowanie stałe obecnie przy stopie 7,56%-8% po pierwsze jest niższe nominalnie od oprocentowania ze stopą zmienną np. 8,67% PKO BP

Jednak

1.       Obecne stopy procentowe zmienne są na bardzo wysokich poziomach ( mowa o bezpieczeństwie oprocentowania stałego była właściwa rok temu jak oprocentowania zmienne wystrzeliły wraz z WIBOREM: (WIBOR 3M- 1.02.2020-1,71%; 1.09.2021-0,23%; szczyt najwyższy od 2003 roku nieporównywalny z niczym od 20 lat- 7,51% (1.10.2022)

 

https://www.bankier.pl/mieszkaniowe/stopy-procentowe/wibor

 

Obecnie kurs spadł i utrzymuje się na poziomie 6,93% (1.03.2023)

 

Pytanie czy obecnie są warunki do wzrostu WIBOR czy wprowadzanego WIRON też opartego przecież na pośrednich dla obu wskaźników stopach procentowych NBP.

 

1.       Komunikaty NBP wskazują że obecne stopy procentowe są wystarczające. Może nie spodziewam się ich obniżenia chociaż Glapiński coś tam mówił o grudniu  23. Ale czy możliwe jest ich podwyższenie?

2.       Głównym celem podnoszenia stóp było zdławienie inflacji a duża część składowa tego wzrostu wynikała z kosmicznych wzrostów cen energii.

3.       Obecnie ceny wróciły do poziomów sprzed wojny na Ukrainie, i nawet przy kolejnych zawirowaniach na tej wojnie- dostawcy zostali już zdywersyfikowani i nie będzie powtórki z szalejącymi cenami.

4.       Zbyt wolno spadająca inflacja może być problemem i polem do ewentualnych dalszych podwyżek stóp procentowych NBP ale znów stopy procentowe są na najwyższym poziomie od 20 lat więc ewentualna podwyżka pewnie będzie już bardzo umiarkowana. Od 2015-18 utrzymywała się na poziomie 1,5%- pomijając wyjątkowość czasu COVID-stopa referencyjna NBP wzrosła od tego poziomu 1,5% w końcu 2021 do 6,75% obecnie i jest utrzymywana na tym poziomie od 09.2022. Nie będzie już takiego szoku jak przez 2022 

 

https://www.bankier.pl/gospodarka/wskazniki-makroekonomiczne/referencyjna-pol

 

Jakie są zagrożenia obecnie?

 

1.       Wojna w Ukrainie- Rosja przestała być dostarczycielem gazu i ropy do Polski i szerzej do Europy więc dalszy rozwój działań wojennych nie zatrzęsie już rynkiem tak jak rok temu. Są nowi dostawcy, czas do przygotowania się na kolejny sezon etc.

2.       Recesja- to w zasadzie scenariusz do obniżek stóp procentowych żeby pobudzać chłodzoną obecnie gospodarkę

 

Uwzględniając to wszystko uważam że stopy procentowe przy oprocentowaniu zmiennym są obecnie na szczycie i będą miały tendencję do spadku.

To wskazywałoby że obecnie minimalnie wyższa stopa oprocentowania zmiennego w stosunku do oprocentowania stałego będzie miała szansę na obniżanie się w kolejnych miesiącach a na pewno w perspektywie 1-2 lat. Do tego nałoży się jeszcze aneksowanie umów oprocentowania zmiennego na WIRON co również pociągnie stawkę lekko w dół. I wtedy za 2-3 lata stałe oprocentowanie na poziomie obecnym ok.8% będzie bardzo wysokie w stosunku do zmiennego.

 

Ponadto kontrariańsko, rezygnacja przez coraz więcej banków ze zmiennego oprocentowania może wskazywać że im się to rozwiązanie po prostu nie opłaca a skoro tak to może jest bardziej opłacalne dla…kredytobiorców

 

Oczywiście kto będzie mógł sobie pozwolić na zmianę kredytu to ok- ja takiej możliwości mieć nie będę więc w mojej sytuacji korzystniejsze jest wzięcie kredytu na zmienne oprocentowanie. Co o tym myślicie?

 

Będę wdzięczny za merytoryczne odpowiedzi i wskazanie błędów w rozumowaniu lub kontrargumentów uwzględniając trudności w moim przypadku z przeniesieniem kredytu co dla większości może nie być problemem, u mnie akurat jest i stąd całe wnioskowanie.

Jeżeli były już takie dyskusje na forum to będę wdzięczny za linki

 

Z góry dziękuję za pomoc w rozwiązaniu mojego dylematu

[lzalewski]

Zacznę może od tego:

1 minutę temu, Sendivog napisał:

Problem z doradcami mam jednak taki że ich wynagrodzenie płaci bank, więc nie do końca jestem przekonany czy oferowane produkty są rzeczywiście najkorzystniejsze dla biorącego kredyt czy jednak struktura prowizji nie jest tak skonstruowana, że doradcy opłaca się bardziej promować … no właśnie produkty korzystniejsze dla … płacącego im wynagrodzenie.

Tutaj też będziesz mieć raczej opinię pośredników kredytowych  Oczywiście jak w każdej grupie zawodowej, tak i w naszej znajdą się osoby patrzące krótkowzrocznie i wyłącznie na swój interes. To są jednak jednostki. Przeglądając wpisy użytkowników na forum możesz sam sobie wyrobić opinię o nas i naszej fachowości i bezstronności w zakresie doboru ofert.

Owszem nasze wynagrodzenie pochodzi z banków. Jeden bank płaci więcej, inny mniej - to też normalne. Różnice są jednak zwykle znikome i jak wspomniałem wyżej tylko pojedyncze jednostki będą nastawione na "zrobienie klienta" tam, gdzie więcej zapłacą. Większość na to nie patrzy. Niejednokrotnie na forum proponowane były rozwiązania, na których pośrednicy kredytowi nie zarobią, bo te były dla użytkownika najkorzystniejsze.

Banki nie różnicują też prowizji od rodzaju wybranego przez kredytobiorcę oprocentowania.

 

5 minut temu, Sendivog napisał:

Pytanie czy obecnie są warunki do wzrostu WIBOR czy wprowadzanego WIRON też opartego przecież na pośrednich dla obu wskaźników stopach procentowych NBP.

Nigdy nie mów nigdy i tutaj też z całą pewnością nie można się wypowiadać. Wszak jeszcze we wrześniu 2021 Glapiński zapowiadał, że podwyżek nie będzie, a od października 2021 stopy zaczęły rosnąć. Wydaje się jednak, że rzeczywiście dalszych wzrostów już nie będzie, a do przytoczonych przez Ciebie w punktach 1-4 argumentów za tym przemawiających można by dorzucić pewnie jeszcze kilka innych (jak chociażby dbanie o wzrost PKB).

11 minut temu, Sendivog napisał:

Ponadto kontrariańsko, rezygnacja przez coraz więcej banków ze zmiennego oprocentowania może wskazywać że im się to rozwiązanie po prostu nie opłaca a skoro tak to może jest bardziej opłacalne dla…kredytobiorców

Banki wycofują się z oprocentowania zmiennego, aby przygotować się do wprowadzenia WIRONu. Część banków da radę to zrobić w sposób płynny, część będzie potrzebowała czasu. Zdarza się, że wprowadzenie wydawałoby się drobnej zmiany w banku wymaga sporo czasu. Tutaj zmiana będzie bardzo istotna.

Nie doszukiwałbym się osobiście tutaj jakiejś teorii spiskowej. 

16 minut temu, Sendivog napisał:

Oczywiście kto będzie mógł sobie pozwolić na zmianę kredytu to ok- ja takiej możliwości mieć nie będę więc w mojej sytuacji korzystniejsze jest wzięcie kredytu na zmienne oprocentowanie. Co o tym myślicie?

 

To jest argument, który klientom od dłuższego czasu mówię najczęściej. Jeśli masz względną pewność, że za np. 2 lata będziesz mógł kredyt refinansować, to fakt, że dziś weźmiesz kredyt z oprocentowaniem stałym (które zwykle jest niższe niż wynikające w sumy WIBORu i marży), nie będzie dla Ciebie problemem. Koszt refinansowania kredytu zwykle zamyka się w kwocie ~1000zł, a zyskać można znacznie więcej. Jeśli jednak jest jak napisałeś, tj. szans na refinansowanie możesz nie mieć, to ja bym szedł w zmienne.

[Sendivog]

Bardzo dziękuję za odpowiedz. Jeżeli chodzi o doradców kredytowych to rzeczywiście, można na to spojrzeć z innej perspektywy- jeżeli kogoś nabiją w niekorzystny kredyt to ten ktoś nie będzie ich polecał dalej, jeżeli oferta przygotowana będzie korzystna to otwiera się szansa na kolejnych klientów wśród znajomych zadowolonych kredytobiorców więc każdy kij ma dwa końce

 

Ale jeszcze raz dziękuję za odpowiedź i będę wdzięczny za kolejne szczególnie przeciwne do mojego rozumowania lub wskazywanie błędów