Limit ceny mieszkania w BK2% a garaż

[konrad123]

Dzień dobry,

Czy jest tu jakiś profesjonalista, który na podstawie bieżącej wersji ustawy potrafiłby określić czy to co proponuje mi deweloper nie łamie warunków programu bezpieczny kredyt?

 

Mieszkanie kosztuje 670 tys., garaż 40 tys. Limit dla singla to 700k. Deweloper nie chce obniżyć ceny o 10k i proponuje aneks do umowy na sprzedaż garażu już po wypłaceniu całości kredytu. Garaż byłby wg niego płatny poza kredytem, ze środków własnych. Mimo tego mieszkanie i garaż będą znajdować się na TEJ SAMEJ KW, tylko wyszczególnione jako odrębne pozycje. Czy to nie spowoduje utraty dofinansowania? Jest to przecież aneks do umowy, a więc zwiększa jej wartość.

 

Pozdrawiam

[RobertS]

wg mnie to nie przejdzie, wartość na AN będzie wyższa niż max cena nieruchomości, musisz to inaczej załatwić

 

[konrad123]

W dniu 9.05.2023 o 21:56, RobertS napisał:

wg mnie to nie przejdzie, wartość na AN będzie wyższa niż max cena nieruchomości, musisz to inaczej załatwić

 

Dzial prawny dewelopera przeanalizowal mój przypadek i proponuja coś takiego co według nich nie złamie warunków programu:

Podpisujemy umowę deweloperska w której zrzekam się jakichkolwiek praw do garażu i nie wykupuję miejsca. Obok podpisujemy druga przedwstępna rezerwacyjna na garaż. Po wypłaceniu pełnego kapitału deweloperowi, po wniosku o wydzielenie kw (w którym jeszcze garażu nie będzie) i po odbiorze mieszkania, podpisujemy właściwą umowę na garaż, płace i dopisuja mi go do kw. Czy to wygląda lepiej?

[lzalewski]

Jeżeli będzie to na osobnych umowach, to będzie ok. A przynajmniej tego typu rzeczy przechodziły przy RnS czy MdM.

[freal]

cześć, czyli po wydzieleniu księgi wieczystej dla mieszkania  i poźniejszy dopisaniu do niej garażu/KL, wszystko powinno być ok?

Oczywiscie umowy bedą odrębne. 

 

[ZiobTyK]

Trochę podepnę się pod temat. Jak to w praktyce wygląda (albo wyglądało przy RnS i MdM) jeśli łączna kwota za mieszkanie + garaż mocniej przekracza limit BK 2% ? Czy jest w ogóle sens rozważać kredyt jeśli różnica wynosi powiedzmy 100 tys? Może być kontrola czemu mieszkanie kosztuje 60 tys mniej, a garaż sprzedany za 100 tys? Jest inna opcja przeniesienia kosztów prócz garażu (np. meble) ? Komórka lokatorksa odpada.

[lzalewski]

Nie przypominam sobie, aby ktokolwiek kontrolował ceny miejsc postojowych w przeszłości. Na inne rzeczy raczej tego nie przerzucisz. Możesz kupić w stanie deweloperskim i wykończyć z własnych środków. Wówczas odniesieniem będzie właśnie wartość w stanie deweloperskim.

[ZiobTyK]

Raczej jestem już nastawiony na rynek wtórny. Może i ceny miejsc postojowych nie są kontrolowane, ale też nie mam pewności czy nie będzie problemem, że mieszkanie warte np. 880 tys jest sprzedawane za 800 tys. Gdzieś musi być granica gdzie zaczyna to być podejrzane, ale jak mówiłem nie wiem czy są takie kontrole i kto miałby je robić. Druga strona jest gotowa się zgodzić na zmiany pod warunkiem, że wszystko będzie legalnie.

[lzalewski]

Kto Ci broni kupić taniej, a sprzedającemu taniej sprzedać? Transakcje poniżej ceny rynkowej nie są czymś nadzwyczajnym. Jeśli zależy mi na szybkiej sprzedaży, to gotów jestem to zrobić tracąc na tej transakcji. Jeśli będzie duża różnica, to ewentualnie US może zrobić domiar podatku PCC.

[ZiobTyK]

Jeszcze podbijam jakby się ktoś natknął na podobny problem. Dzwoniłem do kilku doradców kredytowych i raczej nie jest to tak łatwe. Banki udzielające kredyt 2% mają swoich rzeczoznawców, którzy wyceniają mieszkania w danej lokalizacji i metrażem i może im wyjść np. 810tys i nic nie zrobisz. Nawet jeśli (jak w naszym przypadku) jest całkiem spora szansa, że mieszkanie zostanie wycenione na <800 tys. to już miejsce postojowe w garażu za 100 tys. zł nie przejdzie przy cenach 30-60 tys. więc ostatecznie marne szanse na bezpieczny kredyt 2%.

[lzalewski]

Nie kazdy bank nie akceptuje operatów zewnętrznych (np. Alior).

[ZiobTyK]

Tak, ale nawet jeśli operat zewnętrzny/bank wyceni na <800 tys. to nie koniec zabawy, bo jeszcze trzeba coś zrobić z resztą, a nikt raczej nie wyceni garażu na 100 tys. zł.

[RobertS]

13 godzin temu, ZiobTyK napisał:

a nikt raczej nie wyceni garażu na 100 tys. zł.

oj bywają i znacznie droższe, kwestia lokalizacji, inwestycji

[ZiobTyK]

nie no wiadomo, ale jak mieszkanie wycenione na około 800tys, a miejsca garażowe w lokalizacji chodzą po 30-50 tys. to 100 tys. już raczej nie przejdzie

[RobertS]

tak jak piszesz, liczą się ceny z okolicy (analiza porównawcza)

[ciekawywatek]

Podbijam temat ze swoim pytaniem.

Mam dwie umowy podpisane z deweloperem (mieszkanie gotowe z oddanego etapu):

1. Umowa przedwstępna na mieszkanie na kwotę 700.000

2. Umowa rezerwacyjna na miejsce postojowe i komórkę lokatorską (docelowo ta sama KW) za 39.000

 

Dostałem od bank u pozytywną decyzję kredytową na 500.000 (200.000 wkładu własnego) na podstawie samej umowy przedwstępnej. Bank nie widział umowy rezerwacyjnej. Następnie dokupiłem za gotówkę parking oraz KL za powyżej wspomniane 39.000.

Czy gdy podpiszemy akt notarialny (mieszkanie, komórka, parking na tej samej KW, jeden akt) to będzie jakiś problem z uruchomieniem tych 500.000 skoro na przedwstępnej tych dwóch elementów nie ma?

Oczywiście wszystko w kontekście skorzystania z programu BK2%.

 

Dzwoniłem na infolinię banku i niby twierdzą, że nie interesuje ich co dokupuję za gotówkę, a jedynie to co kredytuję. W zasadzi bank nie ma żadnego interesu, aby mi robić problemy. Dopłaty i tak dostaje, a po prostu hipoteka jest zabezpieczona na wyższą wartość nawet niż myśleli. No ale wolę się upewnić jeszcze tutaj na forum

[lzalewski]

To bank w tym przypadku odpowiada za interpretację przepisów, a zatem jeśli wyrażają zgodę na coś takiego, to jest ok.

[teo92]

Cześć wszystkim, również się podepnę do tematu

Zauważam, że coraz więcej propozycji od deweloperów na sporządzenie dwóch osobnych umów na zakup mieszkania + garażu/komórki

Oczywiście cena mieszkania jest blisko limitu 700k/800k i łączna kwota wraz z garażem była by powyżej limitu.

 

Płatność za garaż w gotówce jest po przekazaniu mieszkania i utworzeniu KW jednak garaż jest dopisywany w TEJ SAMEJ księdze (prawo korzystania) i nie może być sprzedawany osobno (bez mieszkania)

 

Czy Waszym zdaniem nie będzie to w przyszłości traktowane jako wymuszenie kredytu, ewentualnie kwalifikowane do zwrotu dopłat ? Ktoś to analizował prawnie ?

Proszę o porady gdy sam mam taką propozycję i nie wiem co o tym myśleć.

 

 

 

 

 

[RobertS]

tak, może być "ciekawie" jak w banku zobaczą akt przeniesienia własności, będzie tam i mieszkanie i garaż?

[uzytkownik11]

Witam,

Chcemy kupić mieszkanie od dewelopera w bud.A (już gotowe do oddania), jednak we wspomnianym budynku brak już miejsc parkingowych. Obok buduje się kolejny budynek B, który będzie gotowy do oddania za rok i wtedy też moglibyśmy kupić miejsce garażowe za gotówkę. Czy takie rozwiązanie, tzn. kupienie miejsca w sąsiednim budynku za gotówkę z oddzielną KW spowoduje, że stracimy dopłaty? Bo rozumiem, że kupując miejsce garażowe od dewelopera zawiera się umową deweloperską, tak? Czy zawarcie kolejnej umowy deweloperskiej(na miejsce garażowe) może powodować utratę dopłat? Proszę o odpowiedź

[lzalewski]

Nie, ponieważ garaż nie jest nieruchomością mieszkalną.

[Gość]

Podbijam temat, czy ktoś już może miał podobną sytuację i jest po dopisaniu miejsca postojowego do KW mieszkania? jestem w takiej samej sytuacji i nie wiem czy rezygnować z miejsca postojowego (na którym mi bardzo zależy) aby nie stracić dopłat

[urabura]

Dzień dobry,

 

jak poradziliście sobie z tym problemem? Miałem wkładu własnego 170 tys a wartość nieruchomości 500 tys. Koszt garażu to 39 tys., a deweloper nie chce zejść o te 9 tys. Garaż nie ma osobnej księgi wieczystej. Deweloper proponuje osobny akt, ale będzie wszystko na tej samej KW :(. W Banku powiedzieli że jak nie przekroczę 200k własnego to mogę dokupywać coc chcę. Macie jakieś pomysły czy tylko dogadywanie z deweloperem wchodzi w grę, żeby dał rabat czy jakąś inna formę rozliczenia.