Wysokość raty kredytu mieszkaniowego - z czego się składa i jak oblicza?

[joanka]

Witam!

Niedawno miałam wizytę w banku gdzie wyliczono mi wysokość raty kredytu (420 tyś, 40 lat, CHF). Dziś przeliczyłam sobie na szybko w excelu tę ratę, uwzględniając spread i wyszła mi kwota około 200 zł niższa. Może ktoś spróbuje mi wytłumaczyć z czego to może wynikać. Z góry dziękuję za każdą odpowiedź. Pozdrawiam.

[Doradca GoFinance - Adam]

Witam Serdecznie

Nie wiem w jaki sposób Pani wyliczała sobie tą ratę, ale prawdopodobne jest, że nie wliczyła Pani do niej ubezpieczenia pomostowego (do czasu wpisu do hipoteki). Kolejnym może być brak doliczonego ubezpieczenia na życie.

 

Z wyrazami szacunku

[Ganesa]

Witam!

Wyliczenia raty kredytowej nie jest takie proste. Nie można wziąć kwoty zadłużenia, pomnożyć przez oprocentowania i podzielić na 12., a do tego dodać 1/360 kapitału. Jest to liczenie intuicyjne, ale całkowicie błędne.

Po pierwsze należy zdać sobie sprawę, że oprocentowanie jaki jest nam podawane jest oprocentowaniem nominalnym w skali roku, a nie rzeczywistym. Oprocentowania rzeczywiste jest to (w bardzo dużym uproszczeniu) wypadkowa kosztów kredytu. Najważniejsze w wyliczeniu tego oprocentowania jest częstotliwość kapitalizacji odsetek. Czyli po polsku jak często odsetki dopisywane są do naszego zadłużenia. Otóż tutaj niespodzianka! Banki zazwyczaj kapitalizują odsetki dziennie. Tzn. powiedzmy, że mamy 100 000 kredytu oprocentowane 1% (dla uproszczenia) . Po pierwszym dniu nasze odsetki wynoszą (100 000*(1%/360)) 2,78pln. Następnego dnia nasze zadłużenie wynosi 100 002,78. I od tej kwoty liczymy znowu odsetki dzienne czyli (100 002,78 *1%/360) 2,8 i dopisywane do naszego zadłużenia itd aż do końca miesiąca. Na koniec miesiąca spłacamy ratę od naszego zadłużenia rzeczywistego (nie od 100 000) i zabawa zaczyna się od początku. Tyle dobrego, że ubyło nam jakieś 100 pln kapitału :-)

(Osoby, które mają lokaty w bankach niech sie nie cieszą. Na lokatach oprocentowanie jest normalnie liczone rocznie tzn. 100 000*1%=101 000 i ani grosza więcej (no i oczywiście minus podatek)).

To jest tylko taki poglądowy schemat. W rzeczywistości wyliczenie raty jest jeszcze bardziej skomplikowane.

 

Pozdrawiam

 

Ganesa Finance&Legal

doradztwo finansowo-prawne

[joanka]

Hmm.... Dobrze wiedzieć. Domyślałam się, że nie biorę wszystkich faktorów pod uwagę, ale tego się nie spodziewałam. Widać człowiek uczy się całe życie. Dziękuję i pozdrawiam.