Kredyt hipoteczny na budowę - jaki bank wybrać?

[mika8282]

Wysokość kredytu - 300000

Wartość nieruchomości / wkład własny. 350 000 / ok 50 000 (dziełka budowlana)

Rodzaj nieruchomości - budowa domu

Stan zaawansowania inwestycji. - kupiona działaka

Waluta kredytu. - EUR najlepiej

Pożądana długość okresu kredytowania. 30 lat, 35 lat

Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym. 4 (mąż 30 lat, ja 29 lat, syn 8 lat, córka 2)

Łączny miesięczny dochód netto na rodzinę 3mc/6mc. 3mc 15900 / 6mc 31 800

Źródło uzyskiwania dochodów. pracuję ja i mąż - 2 umowy na czas nieokreślony od ponad 4 lat.

Aktualne obciążenia kredytowe: linia kredytowa: 5000 (zostanie zmniejszona do 2000 zł) oraz rata w wysokości 70zł

Historia w BIK. - wszystko ok

 

dochód męża średnio 4000 netto miesięcznie + dodatkowe wynagrodzenia roczne: barbórka, 13, zyski (około 8000 tys rocznie)

mój: 1340 zł zarobek stały (budżetówka) + 13

[mika8282]

dolnośląskie

[MJM]

A dlaczego nie RnS tylko waluta euro

[mika8282]

Rata w euro jest niższa.

[lzalewski]

Jeżeli tylko macie możliwość skorzystania z dopłat, to powinniście to zrobić. W okresie dopłat raty w PLN będą niższe niż w walucie. Dodatkowo nie ma ryzyka związanego z kursem waluty. Po 8 latach, gdy skończą się dopłaty można kredyt przewalutować lub zmienić bank i wybrać kredyt w walucie.

Spełniacie warunki do RnS? Jeśli tak, to podajcie metraż domu.

[mika8282]

wydaje mi się że spełniamy. metraż 120m2 może ciutkę więcej do 125 góra.

[lzalewski]

EUROBANK:

- marża 1,1%

- prowizja 0%

- rata nr 1 - 1243zł

- rata nr 97 - 1659zł

- ubezpieczenie na życie 900zł/rok

- ubezpieczenie niskiego wkładu 600zl

Wymagane założenie konta, karta kredytowa. Możliwe obniżenie marży o 1p.p. za wpłatę 10000zł na fundusz lub lokatę. Po roku można wycofać.

 

Millennium:

- marża 1,29%

- prowizja 0%

- rata nr 1 - 1386zł

- rata nr 97 - 1700zł

- ubezpieczenie na życie 60zł/m-c

- ubezpieczenie niskiego wkładu 700zł

Wymagane założenie konta, korzystanie z karty debetowej (min. 500zł/m-c)

 

Dla porównania rata w EUR wyniosłaby 1400zł w całym okresie. Tak jak pisalem wyżej po 8 latach zawsze można przewalutować. Po tym okresie może okazać się, że będziemy już w strefie EUR (choć na razie na to się nie zapowiada). Wówczas WIBOR zostanie zastąpiony EURIBOR-em, a co za tym idzie oprocentowanie spadnie.

[DuzyR]

Dla porównania.

1.Przy płaceniu kredytu w Euro po 8 latach mamy spłacone około 23 % może nawet więcej kapitału kredytu a po 8 latach dopłat RnS ile... wyjdziemy ponad 8%?

2.Warunki kredytowania po 8 latach co najmniej ciężko przewidzieć, więc nie wiadomo czy za 8 lat będzie warto albo czy w ogóle będzie można spłacić kredyt refinansemi zaciągnąć nowy kredyt.

3 Lat ubywa więc jak ktoś ma lat 35 biorąc kredyt dzisiaj za osiem lat lat będzie miał 43 a co za tym idzie maksymalny okres kredytowania zmniejszy się.

Wniosek zatem prosty: kapitał prawie niespłacony + maksymalny okres kredytowania zmniejszony= wyższa rata. Oczywiście przy założeniu wyżej wymienionych warunków, że kredytobiorca nie jest osobą 20 kilku letnią. 22 latek może wziąć RnS na 40 lat i za osiem lat ponownie na 40.

 

Pozdrawiam

[mika8282]

DuzyR fajne porównanie, ja tak czy inaczej skłaniam się ku euro, mógłbyś podpowiedzieć do jakich banków można złożyć wnioski?

[RobertIND]

Dla porównania.

1.Przy płaceniu kredytu w Euro po 8 latach mamy spłacone około 23 % może nawet więcej kapitału kredytu a po 8 latach dopłat RnS ile... wyjdziemy ponad 8%?

2.Warunki kredytowania po 8 latach co najmniej ciężko przewidzieć, więc nie wiadomo czy za 8 lat będzie warto albo czy w ogóle będzie można spłacić kredyt refinansemi zaciągnąć nowy kredyt.

3 Lat ubywa więc jak ktoś ma lat 35 biorąc kredyt dzisiaj za osiem lat lat będzie miał 43 a co za tym idzie maksymalny okres kredytowania zmniejszy się.

Wniosek zatem prosty: kapitał prawie niespłacony + maksymalny okres kredytowania zmniejszony= wyższa rata. Oczywiście przy założeniu wyżej wymienionych warunków, że kredytobiorca nie jest osobą 20 kilku letnią. 22 latek może wziąć RnS na 40 lat i za osiem lat ponownie na 40.

 

Pozdrawiam

 

DużyR mówi tak jakby chciał jego pracodawaca, żeby mówił. Więcej propagandy niż faktów.

 

Ad. 1 Przy średnio korzystnej inwestycji w ramach RNS jaką jest budowa domu (stosunkowo najniższe dopłaty Państwa) zakładając stałe kursy przez 8 lat - rata pełna będzie na podobnym poziomie w obydwu wariantach. Przy kredycie walutowym spłacimy kapitału 14% a nie 23% a przy kredycie w PLN spłacimy 12,5%-13% kapitału (300 tys. na 30 lat). Pomijamy w wyliczeniach bardzo ważne ryzyko związane z kursami bo nikt wróżką nie jest.

 

Ad. 2 Patrz wyżej. To samo tyczy kredytu w PLN i jego przewalutowania jak i kredytu w EUR i np. wzrostu kursu powodującego wzrost poziomu kredytu ponad wartość nieruchomości w ciągu kilku lat spłaty.

 

Ad. 3. Kredyt na 40 lat mija się z celem. 30 lat zdecydowanie wystarczy chyba, że 100 kilka złotych różnicy w racie spowoduje pojawienie się zdolności kredytowej przy dłuższym okresie spłaty.

[RobertIND]

Jeszcze jedno. Spłacając kredyt po kursach Polbanku przez 8 lat spłacimy 10% kapitału a nie 23%!!!

[MJM]

To jak tylko Euro a nie RnS to do DnB Nord proponuje się udać marża 0% przez pierwszy rok i 1,4% ( przy wykupie ubezpieczenia na życie 1,8% doliczane do kredytu za dwa lata potem 0,056% do raty -ubezpieczenie trzeba mieć przez 5 lat) lub 1,6% przez cały okres kredytowania.

W obydwu przypadkach wymagane prowadzenie konta i zasilanie 5tyś/mc oraz kartę kredytową również wymagane posiadanie tych produktów przez 5 lat.

[lzalewski]

Jako zapezpieczenie dla DnB można wybrać DB i mBank.

[mika8282]

Ok a jeżeli wybrałabym RnS to gdzie najkorzystniej? Wcześniej nie wiedziałam że po tych 8 latach będę mogła przejść na euro, refinansując kredyt. Czy takie refinansowanie jest korzystne?

[lzalewski]

Przedstawione przeze mnie wyżej opcje są dwiema najkorzystniejszymi. Można złożyć do obydwu banków (ew. dobrać jeszcze jeden do zestawu jako dodatkowe zabezpieczenie) i po otrzymaniu pozytywnych decyzji zdecydować się na konkretny wybór.

Refinansowanie wiąże się ze zmianą banku kredytującego - nowy bank przelewa pieniądze na spłatę do dotychczasowego. Po 8 latach nie ma już prowizji za wcześniejszą spłatę. Nie da się jedynie na dzień dzisiejszy przewidzieć jakie będą warunki dla kredytów zaciąganych za 8 lat. Mogą być zarówno lepsze, jak i gorsze.

Ja generalnie namawiam jednak do skorzystania z RnS.

W razie potrzeby polecam się.

[DuzyR]

DużyR mówi tak jakby chciał jego pracodawaca, żeby mówił. Więcej propagandy niż faktów.

Panie Robercie zanim Pan coś napisze proszę się zastanowić nad słowami. Rozumiem, że emocje czasami biorą górę, ale trochę kultury należałoby zachować. W końcu jesteśmy dorośli nie znamy się więc proszę bez wycieczek osobistych. Mówię to na czym się znam w co wierzę i do czego mam przekonanie. Nie musi się Pan z tym zgadzać i jeśli się Pan nie zgadza, to proszę zachować poziom dyskursu.

 

Ad. 1 Przy średnio korzystnej inwestycji w ramach RNS jaką jest budowa domu (stosunkowo najniższe dopłaty Państwa) zakładając stałe kursy przez 8 lat - rata pełna będzie na podobnym poziomie w obydwu wariantach. Przy kredycie walutowym spłacimy kapitału 14% a nie 23% a przy kredycie w PLN spłacimy 12,5%-13% kapitału (300 tys. na 30 lat). Pomijamy w wyliczeniach bardzo ważne ryzyko związane z kursami bo nikt wróżką nie jest.

 

W sprawie pierwszej Faktycznie trochę przesadziłem, wypowiedź na podstawie przykładu mojego klienta. Ale wracajmy do faktów: kredyt na 30 lat - 380 tyś Eur zabezpieczenie 760 tyś dom wd operatu; Kapitał do spłaty 101150,18 kapitał spłacony po 8 latach 18960,05 Eur do spłaty mamy 82190,13 Euro co daje nam w zaokrągleniu 19% spłaconego kapitału kredytu. Fakt.

 

Ad. 2 Patrz wyżej. To samo tyczy kredytu w PLN i jego przewalutowania jak i kredytu w EUR i np. wzrostu kursu powodującego wzrost poziomu kredytu ponad wartość nieruchomości w ciągu kilku lat spłaty.

 

Wszystko ładnie pięknie jak Pan mówi.. Tylko jest pewne ale przy RnS jesteśmy przez osiem lat uwiązani do kredytu z warunkami na których go zaciągamy. Przy kredycie w Euro nie jesteśmy do niego uwiązani i mamy na niego wpływ. Jak ktokolwiek z czytających zechce spojrzeć na wykres historii kursu EUR na przestrzeni lat 2002-2010 zobaczy dwie wielkie górki (okres gdzie najlepiej było wziąć kredyt w EUR) i dwa wielkie doły (gdzie warto było kredyt zrefinansować) i zaoszczędzić tym samym "trochę" pieniędzy. Przykład bierzemy kredyt indeksowany do waluty Euro w wysokości 200 tyś. EUR przy kursie 4.20 (840 tyś złotych) kurs spada do 3,5 refinansujemy kredyt spłaciliśmy w międzyczasie 1 tyś EUR czyli 199 tyś x 3, 5 (696500 zł pozostało nam do spłaty). Zaoszczędziliśmy... Chyba tak prawda. Oczywiście powie Pan, że kurs może pójść w drugą stronę i to jest prawda. Kwestie ryzyka i oceny obecnego kursu trendu wartości waluty pozostawiam każdemu z osobna. W każdym razie znam osoby, które na przestrzeni właśnie tych ośmiu lat spłacili ponad 40% kapitału kredytu dzięki takim właśnie posunięciom. To są fakty nie propaganda.

 

Ad. 3. Kredyt na 40 lat mija się z celem. 30 lat zdecydowanie wystarczy chyba, że 100 kilka złotych różnicy w racie spowoduje pojawienie się zdolności kredytowej przy dłuższym okresie spłaty.

 

Przykład podany przeze mnie miał jedynie pokazać, że przy rodzinie na swoim nie tracą głównie ludzie młodzi nie narażeni na ograniczenia górnego pułapu wiekowego w przypadku RnS. Nastęnym razem zaznaczę intencję. W każdym razie przypominam. Że kredytobirca w wieku 35 lat po 8 latach kredytowania RnS traci 3 lata maksymalnego możliwego okresu kredytowania - nie tylko w moim ale w większości banków. Mniejszy maksymalny okres kredytowania = większa rata. Fakt.

 

Po drugie co to znaczy, że kredyt na 40 lat się nie opłaca. Proszę spojrzeć na to pod innym kontem trochę bardziej zagłębić się w temat. Przy kredycie na 30 lat rata jest wyższa ale w długim okresie czasu zapłacimy mniej odsetek (odsetki liczone są od kapitału - kapitał spłacany szybciej = mniejsze odsetki= mniejszy koszt całkowity kredyt do spłaty FAKT). Przy kredycie na 40 lat płacimy mniejszą ratę mniejsze ratę kapitałową (spłata kapitału w koncu wydłużona jest o 10 lat) zapłacimy natomiast więcej odsetek - większy koszt całkowity kredytu FAKT. I jeśi przeciętny Kowalski tak podejdzie do tematu, bo tak mu przedstawi tę kwestię doradca kredytowy to w ciągu 30 lat Kowalski będzie miał własne M i szczęśliwy opowiadać będzie, że jego kolegom pozostało jeszcze 10 lat spłacania kredytu a on zapłacił mniej kosztów całkowitych (kapitału i odsetek).

Tylko jeśli Nowak jest osobą przedsiębiorczą i twardo stąpającą po ziemi, a weźmie kredyt na 40 lat (teraz przykład kredyt na 350 tyś indeksowany do EUR na 30 lat rata wyrażona w pln 1654,98 zł ten sam kredyt na 40 lat rata 1412,65 różnica 242,33 - bez zakładania, że klient sam kupuje walutę, ale o kupowaniu waluty niżej) i zaoszczędzone 200 zł zainwestuje (kwestie ryzyka pozostawiam każdemu z osobna: giełda, fundusz inwestycyjny, magia procentu składanego) to okaże się, że po 20 latach regularnego spłacania kredytu plus do tego 20 latach oszczędzania może spłacić kredyt.. Fakt. Ponadto jak wiadomo odsetki kredytu płacone są od kapitału kredytu, jeśli Pan Nowak będzie regularnie nadpłacał kredyt jakąś kwotą, a do tego będzie robił to bez płacenia żadnej prowizji, to nie dość że z każdym nowym okresem rozliczeniowym obniży mu się rata kredytu (mniejszy kapitał = mniejsze odsetki do spłaty) o kilka złotych (grosz do gorsz i zbierze się pół kosza). Fakt

 

 

Jeszcze jedno. Spłacając kredyt po kursach Polbanku przez 8 lat spłacimy 10% kapitału a nie 23%!!!

 

Panie Robercie czegoś nie rozumiem... Jeśli mamy ratę kredytu indeksowanego do waluty obcej w wysokości 300 EUR. 200 Eur idzie na spłatę odsetek a 100 Eur na spłatę kapitału.. To jaki wpływ na spłatę kapitału kredytu będzie miał spreed banku??? Czy zapłacimy 4.20 za walutę czy czy 3,90 to cały czas kapitału będziemy mieli spłacone 100 EUR a odsetek 200Euro... Ma to wpływ na wysokość raty wyrażonej w złotówce a nie sam fakt spłaconego kapitału.. Fakt!!!

 

Ponadto Panie Robercie jako dobry doradca dbający o dobro klientów zapewne zaleca im Pan spłacanie kredytu walutowego w walucie w której zaciągneli kredyt dzięki czemy omijają spred DnB, DB, Polbnanku, mBanku i inncyh banków w Polsce. Zwłaszcza, że w dzisiejszych czasach kupienie waluty zajmuje raptem kilka kliknięć myszką wpisanie dwóch haseł i generalnie nie więcej niż 10 minut bez wychodzenia z domu. Dlatego tym argumentem nie będziemy się zajmować i go pomińmy.

 

Wszystkie wyliczenia są robione na konkretnym aktualnym kalkulatorze. Bez gdybania i propagandy.

 

Pozdrawiam i polecam się.

[RobertIND]

Do każdej sytuacji można dostosować argumentację i wyliczenia. To co dla jednego jest ważne dla innego może być nieistotne. Nie będę się rozwodził nad ryzykami, wyliczeniami bo to można robić w indywidualnych przypadkach dla określonych parametrów. Nie jestem przeciwnikiem kredytów walutowych tylko lubię mieć pewność, że klienci którzy się na nie decydują mają pełną świadomość co może się stać jeśli nastąpi czarny scenariusz (a po przełomie 2008/2009 życie i gospodarka globalna pokazała, że różne cuda mogą się wydarzyć).

 

Dwie sprawy, które muszę skomentować to:

Przykład bierzemy kredyt indeksowany do waluty Euro w wysokości 200 tyś. EUR przy kursie 4.20 (840 tyś złotych) kurs spada do 3,5 refinansujemy kredyt spłaciliśmy w międzyczasie 1 tyś EUR czyli 199 tyś x 3, 5 (696500 zł pozostało nam do spłaty). Zaoszczędziliśmy... Chyba tak prawda.

 

O tym już wielokrotnie było pisane i jest to prawda. Tylko przy niekorzystnych przeliczeniach (w niektórych bankach) na dzisiaj mamy kurs wypłaty oscylujący między 3,7 a 3,8. Gdyby kurs wypłaty był zbliżony do przykładowego 4,2 to i decyzja byłaby bardziej oczywista. Gdyby nie chodziło o RNS tylko o zwykły kredyt w PLN lub w EUR też pewnie decyzja byłaby prostsza tym bardziej, że chodzi o dom gdzie dopłaty są stosunkowo najniższe.

 

Wszystko ładnie pięknie jak Pan mówi.. Tylko jest pewne ale przy RnS jesteśmy przez osiem lat uwiązani do kredytu z warunkami na których go zaciągamy. Przy kredycie w Euro nie jesteśmy do niego uwiązani i mamy na niego wpływ.

 

Tego stwierdzenia nie rozumiem. Kredytu RNS również możemy się wcześniej pozbyć, sprzedać mieszkanie, zrefinansować go nie tracąc przy tym nic więcej niż przy zwykłym kredycie.

[DuzyR]

Tego stwierdzenia nie rozumiem. Kredytu RNS również możemy się wcześniej pozbyć, sprzedać mieszkanie, zrefinansować go nie tracąc przy tym nic więcej niż przy zwykłym kredycie.

 

W takim razie zwracam honor, zawsze myślałem, że przez osiem lat kredytu RnS jesteśmy do niego niejako przywiązani skoro tak nie jest, to plus dla RnS.

Mam też inne pytanie co w takim razie z dopłatami jeśli zrezygnujemy z RnS przed upływem 8 lat czy są umarzane, czy też BGK może się o nie upomnieć? Nie słyszałem nigdy, o kimś kto by zrezygnował lub zrefinansował RnS i nie znam przypadku.

 

Pozdrawiam

[lzalewski]

BGK nie upomni się o dopłaty, które zostały już wypłacone.