Kredyt Rodzina na swoim czy CHF?

[euro]

Witam

Chcielibyśmy zamienić mieszkanie na większe i przymierzamy się z żoną do kredytu na zakup mieszkania. Obecnie posiadamy już mieszkanie własnościowe (obciążane hipoteką Nordea, do spłaty niecałe 10tys CHF - po sprzedaży obecnego mieszkania spłacimy resztę kredytu).

Rozważamy 2 możliwości - RNS lub kredyt we frankach. Ale dokładnie nie znam pewnych szczegółów RNS.

W związku z powyższym mam pytanie, czy w ogóle kwalifikujemy się do programu RNS, jeżeli sprzedamy obecne mieszkanie dopiero po podpisaniu umowy (musimy gdzieś mieszkać zanim się wprowadzimy do nowego).

Kolejne pytanie - czy w związku z tym, że sprzedamy dotychczasowe mieszkanie, to czy istnieje możliwość wcześniejszej spłaty części kredytu przy RNS?

Czy w ogóle jest opłacalny kredyt RNS, skoro CHF obecnie stoi dosyć wysoko i ma perspektywę obniżki kursu.

Które banki udzieliłby obecnie najbardziej konkurencyjnego kredytu?

 

Koszt nowego mieszkania to ok. 200tys.

Zdolność na pewno jest, bo z żoną zarabiamy ok.6000 netto miesięcznie.

Wkład własny ok. 20% - 160tys. kredytu. Oczywiście po sprzedaży obecnego mieszkania spłata części kredytu.

Wiem że jeśli frank to tylko Nordea i BPH. Wstępnie pytałem o warunki CHF w Nordea i na początek zaproponowali marże 2,8 (z PSO) i prowizja 2%. Nie wiem jak byłoby w BPH i czy w ogóle obniżą jeszcze marżę w Nordea?

[PlanFinance]

W związku z powyższym mam pytanie, czy w ogóle kwalifikujemy się do programu RNS, jeżeli sprzedamy obecne mieszkanie dopiero po podpisaniu umowy (musimy gdzieś mieszkać zanim się wprowadzimy do nowego).

 

Nie,umowę możecie podpisać tylko w przypadku braku własności nieruchomości.Proponuję sprzedać nieruchomość, umówić się z kupującym że będziecie tam mieszkali przez jakiś czas i w tym okresie zorganizować zakup nowego lokum wraz z kredytem w RnS.

 

Kolejne pytanie - czy w związku z tym, że sprzedamy dotychczasowe mieszkanie, to czy istnieje możliwość wcześniejszej spłaty części kredytu przy RNS?

 

Nie.Patrz odpowiedż powyżej.

 

Czy w ogóle jest opłacalny kredyt RNS, skoro CHF obecnie stoi dosyć wysoko i ma perspektywę obniżki kursu.

 

Tego nie wiemy.Kredyty walutowe można ocenić dopiero po dłuższym terminie.Jeśli RnS jest możliwy to ja bym brał RnS.Kurs sprzedaży musiałby musiałby spaść sporo niżej żeby zrównać się z RnS.

[euro]

Dzięki za odpowiedź. W takim razie biorąc pod uwagę trudności z konieczności sprzedaży obecnego mieszkania i koszty obsługi, to nie wiem czy tak atrakcyjne jest RNS. Wg Comperia rata kredytu 160tys. na 30 lat w RNS wynosi najtaniej ok. 680zł, a po 8 latach 958zł. Tak mi się przynajmniej wydaje, bo jest tam określona tylko kwota raty i dopłaty, więc domniemywam, że po 8 latach będę płacił więcej o tą dopłatę.

Rata w CHF przy takich samych kryteriach ok. 750zł. Jeżeli kurs franka spadnie o ok. 15% raty się wyrównają.

[Maciek86]

Jeśli macie kogoś zaufanego w rodzinie, to możecie po spłaceniu zrobić darowiznę, żebyście się załapali na RnS a po kupnie mieszkania, stare mieszkanie z powrotem wróci do was. Wiele osób tak robi. Ale program RnS ma jeszcze inne wymagania, chociażby wielkość kupowanego mieszkania. I moim zdaniem też powinniście pomyśleć o RnS w pierwszej kolejności. Wrzuć dokładne dane dot. planowanego zakupu (formularz) to w wolnej chwili doradcy wrzucą wyliczenia z kalkulatorów. Porównywarki sobie odpuść.

[WMichal]

Dzięki za odpowiedź. W takim razie biorąc pod uwagę trudności z konieczności sprzedaży obecnego mieszkania i koszty obsługi, to nie wiem czy tak atrakcyjne jest RNS. Wg Comperia rata kredytu 160tys. na 30 lat w RNS wynosi najtaniej ok. 680zł, a po 8 latach 958zł. Tak mi się przynajmniej wydaje, bo jest tam określona tylko kwota raty i dopłaty, więc domniemywam, że po 8 latach będę płacił więcej o tą dopłatę.

Rata w CHF przy takich samych kryteriach ok. 750zł. Jeżeli kurs franka spadnie o ok. 15% raty się wyrównają.

 

Witam,

 

zawsze można po 8 latach dopłat zmienić walutę kredytu i rata będzie niższa

Inna sprawa jest taka, że jest możliwość w Państwa sytuacji wzięcia kredytu RnS. Sprawa wymaga jednak pewnych ustępstw ze strony kupujących. Można w akcie przeniesienia własności zapisać późniejsze wydanie przedmiotu umowy (tj. mieszkania) i de facto na zasadzie użyczenia mieszkać przez czas starania się o kredyt na obecnym mieszkaniu które będzie własnością już kogoś innego.

 

W razie pytań odnośnie tej kwestii jestem do dyspozycji.

 

Pozdrawiam

Michał Wójtowicz

Salomon Finance

[euro]

Dziękuję za sugestie co do sposobu "pozbycia" się mieszkania. Darowizna raczej odpada, bo mieszkanie ma hipotekę, więc będzie dużo zamieszania i papierologii + koszty. Chyba tylko dogadanie się z potencjalnym kupującym wchodzi w grę, ewentualnie może spłata obecnego kredytu z posiadanych środków+darowizna i podwyższenie kwoty kredytu RNS?

 

W takim razie podaję parametry co do mieszkania:

lokalizacja: woj. śląskie poza Katowicami

rynek: wtórny

powierzchnia: 73m2

wartość nieruchomości: 200tys.

kwota kredytu: 160tys.

zarobki wspólne: 6tys. netto

wiek najstarszego kredytobiorcy: 34lata

 

Mam nadzieję, że to wystarczy.

[MJM]

Millennium

 

rata 1 640zł

rata 96 916zł

 

Ubezpieczenie na życie 32zł/ mc

ub. do czasu wpisu na KW 133 + do raty

[euro]

No to tak różowo to nie wygląda z tą rodziną na swoim.

Rata wynosi 672zł (640zł+32zł ubezpieczenie). Przy CHF, według parametrów podanych w Nordea, rata wynosi 725zł, czyli różnica tylko 53zł. Myślałem, że ta różnica będzie większa. Mam jeszcze pytanie, jakie warunki dodatkowe trzeba spełnić w Millenium? No i przy jakich parametrach jest obliczona ta rata?

[Maciek86]

50zł niewiele? dołóż do tego drugie 50zł.. będziesz miał razem 100zł.. załóż sobie PSO jakiś i po 8 latach zadecyduj.. będziesz miał już spory kapitał spłacony + ponad 10 000 oszczędzone.. Później możesz sobie przewalutować kredyt.. pozostać przy PLNach (lub EUR jak już zmieni nam się waluta) lub refinansować w innym banku, przecież nie wiadomo, co będzie za ten czas.. Aczkolwiek to jest tylko moje zdanie.. Koledzy z forum mogą mieć inne zdanie..

[WMichal]

Witam,

 

wysokość raty to nie wszystko. Liczy się koszt całkowity. Poza tym na samym początku chcecie spłacić część kredytu ze środków pozyskanych na mieszkanie. Ta sytuacja całkowicie przemawia za PLN. W RnS nie opłaca się nadpłacać kredytu w trakcie dopłat,m bo efektywne oporcentowanie takiego kredytu jest niższe niż odsetki uzyskane z lokat.

 

Przy kredycie w CHF trzeba liczyć się z prowizją oraz spreadem walutowym. Co przy kwocie 160.000 zł daje na starcie kosztów ukrytych i odsetek odpowiednio:

 

Nordea:

prowizja 2% - 3.200 zł

Spread 7,81% (łącznie) - ok. 15.100 zł

Odsetki po 8 latach - ok 46.836 zł - kurs sprzedaży 3,2397 zł

 

BPH:

prowizja z ubezp. 3,5% - 5.600 zł

Spread 6,25% (łącznie) - ok. 12.100 zł

Odsetki po 8 latach - ok 49.393 zł - kurs sprzedaży 3,2419 zł

 

A w RnS:

 

Millennium:

prowizja 0%

Spread - brak

Odsetki po 8 latach - 56.588 zł

 

Dodatkowo przy RnS odpada ryzyko kursowe oraz oprocentowanie będzie rosło dużo wolniej. Równocześnie ze wzrostem WIBORU wzrasta stopa dopłat...

 

Rata to nie jest wyznacznik atrakcyjności kredytu, bo wtedy wszyscy byliby zadowoleni z kredytów w Getin Noble Banku gdzie rata może przez okres karencji wynosić 0 zł....

 

Pozdrawiam

Michał Wójtowicz

Salomon Finance

[dedemario]

Dzięki za odpowiedź. W takim razie biorąc pod uwagę trudności z konieczności sprzedaży obecnego mieszkania i koszty obsługi, to nie wiem czy tak atrakcyjne jest RNS. Wg Comperia rata kredytu 160tys. na 30 lat w RNS wynosi najtaniej ok. 680zł, a po 8 latach 958zł. Tak mi się przynajmniej wydaje, bo jest tam określona tylko kwota raty i dopłaty, więc domniemywam, że po 8 latach będę płacił więcej o tą dopłatę.

Rata w CHF przy takich samych kryteriach ok. 750zł. Jeżeli kurs franka spadnie o ok. 15% raty się wyrównają.

 

Policz sobie sam.

RnS 680złx96mieś.=65280zł+958złx264m-cy=252912zł - razem 318192zł koszt kredytu RnS

CHF 360m-cyx750zł=270000zł

Różnica na korzyść CHF 48192zł

Dolicz sobie nawet do tego dodatkowe koszty tj. spreed udzielenia i inne to i tak będziesz do przodu.

Bierz bez prowizji CHF oczywiście - są oferty takie. A na spłacie możesz ominąć spreed kupując CHF na rynku (wyjdzie cię jeszcze te 6-7% taniej niż w banku -akurat na spreed udzielenia wiec go by pominął)

Poza tym jakie ryzyko kursowe przy kursie 3-3,2zł za CHF? Cha, cha.

RnS to wielka ściema. Tylko, że w CHF nie każdemu dają - bo naganiają na PLN lub RnS tam z otwartymi rękami garną.

Tak jak mówią, kredyt to nie tylko rata- może i owszem, ale policz sobie zawsze jego koszt całkowity. To wiele mówi. Szczególnie przy kursie CHF powyżej 3zł ( przy 2 zł bym się bał).

Chyba, że zamierzacie spłacić zaraz po starcie, wtedy policzcie sobie oba warianty całościowo i wyjdzie. Może na krótko wsiąść PLN a potem zamienić na CHF. Zróbcie sobie swój scenariusz PLN vs CHF i obliczcie i porównujcie. Tylko bierzcie wszystkie koszty i czynniki tzn. jak weźmiecie w pln to wszystkie koszty udzielania, koszty np utrzymania przez pół roku ( nic prawie nie spłacicie kapitału ) , potem koszty refinansowania itp itd. i do tego zestawcie CHF.

No i w waszym przypadku brak kombinacji przy CHF względem Rns.

Pozdrawiam

[PlanFinance]

Czy Wy naprawdę uważacie że atrakcyjność i bezpieczeństwo kredytu określa się biorąc wysokość raty X 360?.

[MJM]

Dobre wyliczenia, tylko czy CHF jest po 2zł czy po 3,2zł to nikt ci nie zagwarantuje że on spadnie czy urośnie, ja bym i tak polecał RnS. Jak Frank pójdzie w dól to super, ale jak w górę to będzie trzeba się dołączyć do tysięcy płaczących kredytobiorców :wink:

[lzalewski]

jeżeli nawet dla dedemario najważniejszym i jedynym istotnym czynnikiem jest wysokość raty, to niech sobie policzy koszt kredytu z powyżej symulacji w CHF i RnS przez 8 lat. Różnica jest na korzyść RnS. Pomijając inne czynniki typu spread i prowizja. Nie mówiąc o tych parametrach, które są już zupełnie nieistotne.

[dedemario]

jeżeli nawet dla dedemario najważniejszym i jedynym istotnym czynnikiem jest wysokość raty,.

nie napisałem, że najważniejszym i jedynym istotnym czynnikiem jest wysokość raty - jeśli mnie tak zrozumiałeś to precyzuję koszy są istotnym czynnikiem a do tego powinien dodać pozostałe pozakosztowe sprawy i sam zdecydować.

 

jeżeli nawet dla dedemario najważniejszym i jedynym istotnym czynnikiem jest wysokość raty, to niech sobie policzy koszt kredytu z powyżej symulacji w CHF i RnS przez 8 lat. Różnica jest na korzyść RnS.

Czytaj autora postu ze zrozumieniem. On bierze 160tyś. na 30lat a nie na 8lat. Twoje porównania nie maja sensu i nic nie wnoszą do tematu. To ja może weznę 500tyś. na 40 lat w CHF i porównam do RnS i ustawię koszty i inne do jego postu.

[dedemario]

Dobre wyliczenia, tylko czy CHF jest po 2zł czy po 3,2zł to nikt ci nie zagwarantuje że on spadnie czy urośnie, ja bym i tak polecał RnS. Jak Frank pójdzie w dól to super, ale jak w górę to będzie trzeba się dołączyć do tysięcy płaczących kredytobiorców :wink:

to jak pójdzie w górę z 3,2 na 4zł to będzie płakał ale to musałby taki kurs być przez okrągłe 30lat miesiąc w miesiąc. Sam sobie odpowiedz jakie są na to szanse. Niektórym się zakodował problem z okresu jak był CHF po 2 zł i nic nie zmieni ich myślenia.

 

Nie chcę nikogo podważać. Podałem tylko kosztowy punkt widzenia ale też pisałem

 

Tak jak mówią, kredyt to nie tylko rata- może i owszem, ale policz sobie zawsze jego koszt całkowity. To wiele mówi. Szczególnie przy kursie CHF powyżej 3zł ( przy 2 zł bym się bał).

Wiec nie wmawiajcie mi czegoś czego nie napisałem.

 

Tylko bierzcie wszystkie koszty i czynniki

 

to chyba wyjaśnia - pisałem koszty i pozostałe czynniki

[lzalewski]

jeżeli nawet dla dedemario najważniejszym i jedynym istotnym czynnikiem jest wysokość raty' date=' to niech sobie policzy koszt kredytu z powyżej symulacji w CHF i RnS przez 8 lat. Różnica jest na korzyść RnS. [/quote]

Czytaj autora postu ze zrozumieniem. On bierze 160tyś. na 30lat a nie na 8lat. Twoje porównania nie maja sensu i nic nie wnoszą do tematu. To ja może weznę 500tyś. na 40 lat w CHF i porównam do RnS i ustawię koszty i inne do jego postu.

Po 8 latach kredyt można zrefinansować. Można wówczas wybrać opcję, która w tym momencie będzie najkorzystniejsza.

[Maciek86]

Po 8 latach kredyt można zrefinansować. Można wówczas wybrać opcję, która w tym momencie będzie najkorzystniejsza.

Takie wyjście jak proponuje Izalewski jest najrozsądniejszym rozwiązaniem. 8 lat spokoju w atrakcyjnych warunkach, a po 8 latach analiza rynku i podjęcie decyzji co dalej.. Poza tym po tych 8 latach będzie miał już sporo kapitału spłacone i jeszcze lepsze warunki może dostać (inny poziom LTV)..

[euro]

Dziękuję za wszystkie porady, choć skłaniałem się do RNS, to teraz coraz trudniej mi się zdecydować. Wydaje mi się, że raczej kurs franka powinien spaść i wrócić do "równowagi". Jak sobie wyliczyłem, jeżeli spadnie o jakieś 10% to już mam taniej niż RNS. A wzrósł przecież o ponad 50%. Euro też już sięgało 5zł a obecnie to "tylko" 4zł, frank cały czas utrzymuje wysoki kurs. Trochę też obawiam się przewalutowania po 8 latach, bo z doświadczenia wiem, że wtedy wynegocjować atrakcyjną marżę jest o wiele trudniej niż w momencie ubiegania się o kredyt. Przy przewalutowaniu warunki dyktuje już tylko bank i może się okazać, że i tak będę płacił "wysoką" lub porównywalną ratę do tej po okresie promocyjnym RNS. Ale z drugiej strony za 8 lat możemy być już w strefie euro. Tylko czy wtedy marże kredytów będą zmieniane?

[Maciek86]

Czekaj zaraz poszukam szklaną kulę.. może coś z tego będzie.. chyba, że ktoś pił kawę rano to z fusów powróży

[lzalewski]

Nie musisz skupiać się po tych 8 latach tylko na tym banku, w którym będziesz mieć kredyt. Oprócz przewalutowania, możesz również zrefinansować kredyt w innym banku wybierając wówczas walutę, która będzie Cię interesować.

Do końca nie wiadomo, jak będzie wyglądała sprawa marż kredytów zaciągniętych w PLN po wejściu do strefy EURO. Jednak najbardziej prawdopobodnym scenariuszem jest pozostawienie marż na dotychczasowym poziomie, a WIBOR zostanie zamieniony EURIBORem. Wówczas klienci, którzy zaciągnęli kredyty w PLN powinni być do przodu. Ale czy tak na pewno będzie to nie wiadomo, a kiedy to się stanie to już rzeczywiście tylko szklana kula powiedzieć może.