kredyt na 40 lat. czy faktycznie dużo droższy?

[skrzetuski]

Dostałem dwie propozycje kredytów. wartość mieszkania 200tys. zł

 

Bank A

 

Proponuje mi kredyt na 30 lat na 200tys. z ratą 1224zł co daje całkowity koszt 440tys.

 

Bank B

 

Proponuje mi kredyt na 40 lat na 180tys. z ratą 964zł co daje koszt całkowity 462 tys. plus 20 tys wkładu własnego a więc 482 tys. zł.

 

Mój doradca upiera się że opcja A jest lepsza. A wy co myślicie?

 

Weźcie pod uwagę fakt że wybierając Bank B przez 30 lat mógłbym np. odkładać sobie różnice w ratach czyli 260zł na konto oszczędnościowe. co dało by mi kwotę 90tys, plus jakieś 60tys odsetek.

 

Czy dobrze sobie kombinuje ze wtedy te zaoszczędzone 150tys. mógłbym przeznaczyć na spłatę pozostałych 10lat (115tys) i mam 35tys jeszcze do kieszeni.

 

Czy mój doradca próbuje mnie naciągnąć czy ja się pomyliłem w obliczeniach i to jest głupi pomysł?

 

Moim zdaniem jeśli opcja B nie jest lepsza to przynajmniej jest porównywalna, ale napewno nie o wiele wiele wiele gorsza tak jak sadzi doradca. Co myślicie????

[lzalewski]

Chcesz odkładać środki na koncie oszczędnościowym? Przecież lokaty terminowe z zasady są niżej oprocentowane niż kredyty, więc w którym miejscu będziesz miał tutaj oszczędność? Kredyt na 40 lat to owszem niższe raty, ale większy koszt.

[skrzetuski]

Chcesz odkładać środki na koncie oszczędnościowym? Przecież lokaty terminowe z zasady są niżej oprocentowane niż kredyty, więc w którym miejscu będziesz miał tutaj oszczędność? Kredyt na 40 lat to owszem niższe raty, ale większy koszt.

 

to nie musi być konto oszczędnościowe ale podałem je bo jakbym podał że inwestowałbym w fundusze to by się zaczęło ze fundusz niepewny itd. a chciałem podać proste PEWNE obliczenia. Ale sam widzisz ze koszty wyszły mi wyższe w przypadku tego pierwszego 30-letniego...

[WMichal]

Witam,

 

poza tym liczenie kosztu kredytu za cały okres kredytowania nie ma sensu, bo w obu wariantach spłata kredytu po np.: 20 latach, da taki sam wynik o ile marże były identyczne.

Okres kredytowania wydłuża się w praktyce tylko dla podniesienia zdolności, a nie oszczędzania.

Zakładając np.: refinansowanie za 5 lat można obliczyć ile kosztów się poniesie w jednym i drugim wariancie.

 

Pozdrawiam

Michał Wójtowicz

Salomon Finance

[skrzetuski]

Witam,

 

poza tym liczenie kosztu kredytu za cały okres kredytowania nie ma sensu, bo w obu wariantach spłata kredytu po np.: 20 latach, da taki sam wynik o ile marże były identyczne.

Okres kredytowania wydłuża się w praktyce tylko dla podniesienia zdolności, a nie oszczędzania.

Zakładając np.: refinansowanie za 5 lat można obliczyć ile kosztów się poniesie w jednym i drugim wariancie.

 

Pozdrawiam

Michał Wójtowicz

Salomon Finance

 

 

Dziekuje za odp.

 

Bank A 30lat marża 1,7

 

Bank B 40 lat marża 1,3

[verwals]

Według mnie jeśli chodzi o taki okres czasu faktycznie dobrym pomysłem wydaje się opcja B. Odłożenie różnicy miedzy A i B w jakiejś ciekawej inwestycji pozwoli Ci spłacić kredyt za ok 15-10 lat a patrząc na wzrost inflacji itp 1000 zł rata za 20-30 lat będzie mało warta więc można spokojnie te pieniądze płacić a zaoszczędzona kasę na czarną godzinę zostawić czy emeryturę. Druga rzecz, że masz dość wysokie raty w tym momencie na ten okres wiec możesz spróbować jeszcze wynegocjować zmniejszenie kosztów kredytu.

[lzalewski]

Różnica w marży jest dość duża. Po jakim okresie możesz nadpłacać raty bez dodatkowej prowizji? W tym przypadku kredyt na 40 lat może być dobrym warunkiem. Przez okres powiedzmy 3 lat możesz odkładać "zaoszczędzone" pieniądze i po upływie wymaganego okresu spłacić część kapitału.

[skrzetuski]

Różnica w marży jest dość duża. Po jakim okresie możesz nadpłacać raty bez dodatkowej prowizji? W tym przypadku kredyt na 40 lat może być dobrym warunkiem. Przez okres powiedzmy 3 lat możesz odkładać "zaoszczędzone" pieniądze i po upływie wymaganego okresu spłacić część kapitału.

 

Dopiero po 5 latach mogę spłacić nadpłacić kredyt. ale nie potrzebuje tego robić szybciej.

Po waszych postach wydaje mi się że po prostu mój doradca ma w banku A jakieś większe zyski. Bo nalegał bardzo i zachęcał na ten krótszy kredyt. a jak mu tłumaczyłem że mógłbym oszczędzać i spłacić po 30 latach ten drugi to udawał że mnie nie rozumie.

Czy ktoś ma coś na jego obronę?

[WMichal]

Witam,

 

Nie zakładał bym złej woli doradcy, tylko to że nie przeliczył sobie tego. Przy identycznych marżach już po pierwszych 3 latach odsetek zapłacimy więcej przy kredycie na 40 lat. Przy tej różnicy marży faktycznie wychodzi na korzyść banku B jednak znowu do pewnego momentu. Dlatego tak jak wcześniej pisałem, porównywanie całościowo okresu nie ma sensu. Niech przemówią liczby:

 

Bank A:

rata - 1.218,57 zł

 

odsetki po:

3 latach - 36.240 zł

6 latach - 70.940 zł

9 latach - 103.787 zł

12 latach - 134.437 zł

15 latach - 162.350 zł

18 latach - 187.076 zł

 

Bank B:

rata - 1.079,66 zł

 

odsetki po:

3 latach - 34.762 zł

6 latach - 68.739 zł

9 latach - 101.781 zł

12 latach - 131.272 zł

15 latach - 161.261 zł

18 latach - 189.676 zł

 

Pozdrawiam

Michał Wójtowicz

Salomon Finance

[skrzetuski]

dzięki wielkie za wyliczenia. Widzę że jest osoba która wie o co mi chodzi. Tylko że w moim przypadku nie bierzesz pod uwagę tego że kwoty kredytów i ich marże są różne tak jak pisałem w pierwszym poście :

 

Bank A marża 1,7%

Proponuje mi kredyt na 30 lat na 200tys. z ratą 1224zł

 

Bank B marża 1,3%

Proponuje mi kredyt na 40 lat na 180tys. z ratą 964zł

 

Chciałbym żeby założyć że będę ten kredyt spłacał 20-30lat bo nic nie wskazuje żeby miało być inaczej.

 

Ale też chyba ja popełniłem błąd bo liczyłem spłacanie kredytu wg rat a ty bierzesz pod uwagę odsetki a chyba najpierw spłaca sie odsetki. kurde zakręciłem się.

[skrzetuski]

kurde teraz przeczytalem pewien artykuł w którym było napisane że wcześniejsza spłata ma sens ale w pierwszych latach a nie tak jak ja planowałem po 25-30. teraz już kompletnie zgłupiałem. może faktycznie mimo dużo niższej marży i mniejszej kwoty ten kredyt na 40lat jest dużo mniej opłacalny :/

[Edyta1]

Jeżeli kredyt jest w RNS na pewno się nie opłaca spłacać kredytu wcześniej niż 8 lat.

ale jeśli jest to normalny kredyt to co zaoszczędzisz to Twoje i zostanie w twojej kieszeni .

z tym że dobrze jest bez żadnych opłat/prowizji dokonywać częściowych nadpłat .

 

Kosztu całego kredytu nie należy brać pod uwagę gdyż jest pewnym że przy wzroście/obniżce oprocentowania zawsze są wahania .

 

Oby można było porównać kredyty/oferty w innych bankach powinien być zastosowana ta sama kwota i ten sam okres, zawsze w takim przypadku robi się wodę z mózgu kredytobiorcy. Ten doradca powinien ..... anie doradzać klientowi .

 

najważniejsze w kredycie hipotecznym ;

- wysokość marży

- prowizja od przyznanego kredytu

- ubezpieczenia dodatkowe

i inne koszty

 

ale musi być kwota kredytu i okres ten sam

wtedy oferty są rzetelnie przedstawione przez doradcę !!!

[lzalewski]

To wszystko zależy od tego, kiedy i ile zaczniesz nadpłacać. Jeśli, tak jak pisałeś zamierzasz spłacić całość dopiero po około 30 latach, to kredyt na 40 lat będzie niekorzystny.

Musiałbyś wrzucić dane z harmonogramu do excela i przeanalizować dokładnie, co będzie się bardziej opłacać.

[skrzetuski]

To wszystko zależy od tego, kiedy i ile zaczniesz nadpłacać. Jeśli, tak jak pisałeś zamierzasz spłacić całość dopiero po około 30 latach, to kredyt na 40 lat będzie niekorzystny.

Musiałbyś wrzucić dane z harmonogramu do excela i przeanalizować dokładnie, co będzie się bardziej opłacać.

 

 

Teraz zrozumiałem że w swoich obliczeniach w ogóle nie brałem pod uwagę tego że spłacając wcześniej zmniejszają się koszta kredytu bo bank nie nalicza od spłaconej rat odsetek.

 

Izalewski wytłumacz mi dlaczego ten 40 letni (marża 1,3%) jest gorszy od 30 letniego(marża 1,7%)? z założeniem ze roznice miedzy ratami bede oszczedzal nie jest on korzystniejszy? albo przynajmniej bardzo zbliżony?

[skrzetuski]

Jeżeli kredyt jest w RNS na pewno się nie opłaca spłacać kredytu wcześniej niż 8 lat.

ale jeśli jest to normalny kredyt to co zaoszczędzisz to Twoje i zostanie w twojej kieszeni .

z tym że dobrze jest bez żadnych opłat/prowizji dokonywać częściowych nadpłat .

 

Kosztu całego kredytu nie należy brać pod uwagę gdyż jest pewnym że przy wzroście/obniżce oprocentowania zawsze są wahania .

 

Oby można było porównać kredyty/oferty w innych bankach powinien być zastosowana ta sama kwota i ten sam okres, zawsze w takim przypadku robi się wodę z mózgu kredytobiorcy. Ten doradca powinien ..... anie doradzać klientowi .

 

najważniejsze w kredycie hipotecznym ;

- wysokość marży

- prowizja od przyznanego kredytu

- ubezpieczenia dodatkowe

i inne koszty

 

ale musi być kwota kredytu i okres ten sam

wtedy oferty są rzetelnie przedstawione przez doradcę !!!

 

 

kredyt nie jest RNS. Ja sam sobie wymyśliłem to żeby porównać te 2 kredyty bo oni dają mi pozytywna decyzje. Natomiast kwestia jest tu taka że doradca upiera się na ten 30-letni z wyższą marżą a ja nie rozumiem dlaczego.

Ja wiem że ogólne myślenie że 40 lat to koszta mocno do góry ale tu jest różnica w marży i moja dyscyplina że bedzie systematyczne oszczedzanie w celu szybszej spłaty niż 40lat.

[Edyta1]

Nie zaciskaj pasa aż tak bardzo są różne sytuacje w życiu lepiej jest mieć trochę luzu w portfelu,

-utrata pracy

-obniżenie dochodów

- wyzsze koszty opłat, życia

-rodzina może się powiększyć

- choroba

- w rodzinie (wesela, chrzciny,komunie itd)

- psuje się sprzęt

- prace remontowe

i wymieniać by bez końca

Jeżeli jest Cię stać na wyższe raty dziś nie jest powiedziane że za 5 lat nie mówiąc dalej będzie Cię/Was w tej samej wysokości później..

[lzalewski]

Dość dobrze rozpisał Ci to wyżej WMichał. Zwróć uwagę na to, że całkowity koszt kredytu to nie wszystko. W podanej przez Ciebie symulacji różnica w odsetkach nie wygląda na dużą, jednak kredyt na 40 lat jest na kwotę o 20tys. mniejszy niż kredyt na 30 lat. To też daje sporą różnicę.

Im dłuższy okres kredytowania, tym mniejsza rata kapitałowa. Im mniejsza rata kapitałowa, tym większe odsetki w sumie do spłacenia.

Czy kredytu w banku "B" nie da się zrobić na 30 lat?

[skrzetuski]

kredyt w banku B tylko na 40lat bardzo rygorystycznie liczą zdolność.

gdyby dali na 30 to bym nie miał tego dylematu.

 

Do Edyty: no wiec właśnie tez bardziej mi przypadł do gustu kredyt z niższą rata ale dłuższy bo to dla mnie wygląda tak.

 

w banku A muszę zawsze płacić 1224zł obojętnie co by się nie działo. a w banku B mam ta możliwość ze sam sobie będę decydował czy chce płacić minimum czyli te 960zł czy tez chce sobie nadpłacić. Taki mi się wydaje bardziej bezpieczny z tego względu że rożnie w życiu może być.

 

a jeszcze mam do Was pytanie jak to jest z tym nadpłaceniem. bo któryś bank mi powiedział nie pamiętam już który że mogę sobie nadpłacać po powiedzmy 3 latach bez prowizji ale po każdym takim nadpłaceniu bank musi na nowo zrobić harmonogram i muszę podpisać aneks do umowy i ten aneks kosztuje 100zł. czy ja dobrze to zrozumiałem? czy to powszechna praktyka w bankach?

[lzalewski]

Po każdym nadpłaceniu zmienia się saldo zadłużenia, a co za tym idzie w kolejnych miesiącach odsetki płacone są od niższej kwoty niż wynika to z pierwotnego harmonogramu. W związku z tym bank musi wydać nowy harmonogram. Jak wiemy, w bankach rzadko trafia się coś za darmo. Nie opłaca się więc nadpłacać rat kwotami rzędu kilkuset złotych.