Wcześniejsza spłata kredytu RNS w BZWBK

[slimbarti]

Witam serdecznie i prosze o pomoc.

 

Od 2 lat spłacam kredyt RNS we wspomnianym banku 130000 na 15 lat (raty równe ok. 1000 miesięcznie). Równoczesnie udało mi się zaoszczedzic ok. 20000, które trzymam na ROR 4% bez belki.

 

Plan od początku był taki, że przez 8 lat rządowych dopłat staram się oszczędzać żeby po 8 latach spłacić jak najwięcej lub nawet całość bo byłem przekonany, że wcześniejsza spłata w ciągu pierwszych 8 lat nie ma sensu. Spotkałem się jednak z opinią, że lepiej nadpłacać kredyt (w wbk jest to bez opłat) bez względu na dopłaty. W obecnej sytuacji mógłbym spłacić jednorazowo 20000zł (za rok znowu z 10000) lub co miesiac nadpłacać powiedzmy ok. 1000zł. Stąd pytanie co powiniennem zrobić w obecnej sytuacji.

[WMichal]

Witam,

 

wcześniejsza spłata nie ma sensu, w tym wypadku z dwóch powodów:

a) BZ WBK ma quasi raty malejące (przyśpieszona spłata kapitału

b) realne oprocentowanie kredytu RnS jest dużo niższe niż lokat jednodniowych

 

marża BZ WBK - 2%

WIBOR 3M - 4,4%

Stopa dopłat BGK - 6,10%

metraż mieszkania - 50 m kw.

 

Realne oprocentowanie kredytu 3,35%

Odsetki po roku od 20.000 zł - 667 zł

 

Lokata jednodniowa (roczna) w Idea Banku - 5,33%

Odsetki po roku z lokaty na 20.000 zł - 1.094,84 zł

 

Inaczej mówiąc nadpłacając 20.000 zł kredytu oszczędzisz 667 zł. Wrzucając na lokatę oszczędzisz 1.094 zł.

 

Liczby mówią same za siebie

 

Pozdrawiam

Michał Wójtowicz

Salomon Finance

[slimbarti]

Bardzo dziekuje z rzeczowe i obrazowe wyjaśnienie.

Mógłbym wiedziec jak wyliczyłeś realne oprocentowanie ? do tej pory w spsób bardzo uproszczony bralem wibor + oprocentowanie czyli 6,40 i od tego odejmowałem 50% które refunduje rząd.

 

Druga sprawa to czy inflacja ma tu coś do rzeczy i należałoby brac ją pod uwagę i np odejmować od zysku z lokat ?

[WMichal]

Witam,

 

Inflacji ma ona identyczny wpływ na kredyt i lokaty, więc dla ułatwienia, można ją pominąć.

 

Wzór do wyliczenia realnej stopy oprocentowania kredytu RnS jest prosty:

 

(marża banku + WIBOR) - (Oprocentowanie dopłat BGK * 50% * W)

 

gdzie "W" to współczynnik dopłat wyliczany ze wzoru:

 

W=50/powierzchnia -----------> dla mieszkań

W=75/powierzchnia -----------> dla domów

 

przy czym "W" nie może być większe niż 1.

 

Pozdrawiam

Michał Wójtowicz

Salomon Finance

[jakubek666]

Przeczytałem WMichal, co napisałeś w odpowiedzi na pytanie kolegi.

 

W związku z powyższym nasuwa się kolejne pytanie, którego nie zadał mój poprzednik:

Wiem, że w pierwszych 8 latach dopłaty rządowej nie opłaca się spłacać więcej niż bank od nas chce.

 

A co po tych 8 latach?

 

U mnie wygląda to tak:

kredyt: 175tys na 20 lat

bank: PEKAO SA

rata teraz: ok. 1000+-20zł(w zalezności od WIBOR3M)

rata po 8 latach 1200+- wahania wiboru

 

Zastanawia mnie, czy będzie opłacalne spłacenie po 8 latach reszty kredytu, albo przynajmniej większej pozostałej części, czy dalej ciągnąć spłatę do końca wg ustalonych rat.

 

Wg mnie, po 10 latach spłacać będę praktycznie sam kapitał, więc czy jest sens spłacić wszystko po max 10 latach?

 

Z góry dzieki za pomoc.

[RobertS]

jeżeli będziesz miał środki na spłatę kredytu i będzie Cię on więcej kosztował (odsetki) niż będziesz w stanie "zarobić" na depozytach to możesz spłacić, pamiętaj jednak, że kredyt hipoteczny to najtańszy kredyt na rynku!

 

poza tym staraj się zawsze mieć jakąś gotówkę "na czarną godzinę" i nie warto nadpłacać takiego kredytu za wszelką cenę...

[piotrowaty83]

Czy opłaca się aneksować kredyt w Getin Banku aby skrócić taki kredyt?Od kwietnia mamy Rodzina na Swoim na 30lat i zastanawiamy się nad skróceniem np. do 25.Czy to ma sens i czy nie stracimy dopłat?Wiem,że pewnie dopłaty będą mniejsze ale też kapitał spłacimy szybciej i też niższe odsetki bo krótszy okres.Nie wiem też jakie opłaty z tym związane.Obecnie marża 1.84

[jakubek666]

Dzięki za odpowiedź.

W związku z tym co napisałeś - wrzuciłem na standardowych warunkach moje dane do kalkulatora

w w w. rodzinanaswoim. net. pl/kalkulator-kredytowy. html

 

Mniej więcej pokrywa się wartość pozostałej kwoty do spłaty z kalkulatorem więc mogę się do niej odnieść.

WG niego i mniej więcej wg tego co ustalałem z bankiem:

po 8 latach nastepna rata bez dopłaty to 1220zł z czego kapitał 550zł(rośnie), rata odsetkowa 670zł(maleje).

 

Jeśli dobrze rozumiem to co napisałeś, czysty zysk(miesiecznie) z moich lokat po tych 8 latach powinien być większy niż raty odsetkowe, by nie spłacać wcześniej kredytu. jeśli jest inaczej - kredyt próbować spłacić wczesniej.

 

Czy tak?

 

---------- Post dodany o 09:48 ---------- Wcześniejszy post został napisany o 09:42 ----------

 

piotrowaty83,

też o tym myślałem.

po skróceniu mojego okresu kredytu z 20 na 15 lat wyszło mi strata dopłat na poziomie ok 3000zł, ale cały kredyt jest tańszy o 35000.

 

pytanie tylko, czy warto to zrobić przed upływem tych 8 lat?

Póki co my odkładamy kasę na lokacie i czekamy aż upłynie 8lat.

wtedy zaczniemy mocno mysleć co robić z tym dalej.

[WMichal]

Witam,

 

wcześniejsza spłata kredytu jest prawie równoznaczna ze skróceniem okresu kredytowania więc zaaplikowanie jednego i drugiego to tak jak zwiększenie nadpłat. Więc skracanie okresu nie ma sensu, gdyż zwiększa się miesięczne zobowiązanie. Nadpłatą można lepiej kontrolować swoje wydatki.

 

Przy nadpłatach ma się do wyboru czy rata ma pozostać na tym samym poziomie (skrócenie okresu kredytowania) czy ma ulec zmniejszeniu (okres ten sam, zmiana płatności kapitału).

 

Pozdrawiam

Michał Wójtowicz

Salomon Finance

[piotrowaty83]

Póki co przez 5 lat jest pobierana prowizja za wcześniejsza spłatę/nadpłatę.Zdaje sobie sprawę,że w takim przypadku wzrośnie mi rata ale nawet jak będzie wyższa np. o 100-150zl to ok bo raczej takiej kwoty nie ma sensu wpłacać co miesiąc na lokatę.Tylko czy poprzez takie aneksowanie nie traci się dofinansowania?

[WMichal]

Witam,

 

nie traci się dopłat, są one tylko zmniejszane ze względu na malejące odsetki.

 

Pozdrawiam

Michał Wójtowicz

Salomon Finance

[pandox]

Bardzo ciekawa dyskusja na temat, który aktualnie rozważamy.

Z tego co zrozumiałem to mowa jest tutaj głównie o ratach malejących. My mamy raty równe, do spłacenia jakieś 150000 przez kolejne 22 lata w PKO BP (marża 1,8%). I właśnie zastanawiamy się, czy nie opłaca się zmiana warunków jako że troche lepiej zarabiamy niż w momencie zaciągania kredytu. Zastanawiamy się nad skróceniem okresu kredytowania do 15 lat i zmianę rat na malejące. Pozowoliłby to na zmniejszenie kosztu kredytu o ok. 25000 zł a rata wynosiłaby ok 1200 zł co jest akceptowalne.

Jest tylko jedno ale- koszt aneksu oraz nowego wpisu do hipoteki wyniesie ok 1000 zł (sam aneks 750 zł).

No i nasuwa się kilka pytań: czy nie warto maksymalnie skracac okres kredytu (aby uzyskać jak najwięcej z dopłat), czy spłacać teraz spokojnie do zakończenia dopłat i wtedy szukać lepszej oferty, czy też dopłacać więcej kapitału.

[lzalewski]

W okresie otrzymywania dopłat lepsze są równe. Nie opłaca się spłacać w tym okresie zbyt wiele kapitału. Lepiej wolne środki wpłacać na lokatę, a nadpłacić kapitał po 8 latach, gdy skończą się dopłaty.

[jakubek666]

Rozważałem na różne sposoby te wasze analizy, po czym włączyłem excela i zacząłem liczyć.

wyszło mi, że opłaciło mi się spłacić kredyt mieszkaniowy RNS w złotówkach nadpłacajac go w 3cim roku jakąś tam kwotą, a po 4 latach spłacając resztę.

Czy mi się opłacało?

Moim zdaniem tak.

To co wszyscy piszą, że kredyt hipoteczny to najtańsza forma kredytu, a do tego jeszcze dopłaty - super, tylko po co mieć takie obciążenie?

wziąłem 175 000 na 20 lat.

przez 8 lat RNS miałem mieć malejące dopłaty od Państwa(no bo dopłata jest do odsetek, które maleją).

wyliczyłem, że w 4 roku odsetki minus dopłata są wyższe niż zyski z pieniędzy, które miałem na lokatach.

tym sposobem zaoszczędziłem sporo kasy bo z tego co liczyłem wydałem ok. 200.000, a po 8 latach byłoby więcej.

Oczywiście gdybym nie miał takiej kasy by spłacić po 4 latach to gromadziłbym przez te 8 lat kase i zaraz po zakończeniu dopłat od rządu spłaciłbym ile się da z zaoszczędzonych pieniędzy.

 

Dziwię się ludziom, którzy mimo posiadania oszczędności nie nadpłacają nimi kredytu. i nie piszę tu o pierwszych 2-3 latach, gdy bank pobiera prowizję.

przecież odsetki od kredytu są wyższe niż zysk z oszczędności więc gdzie logika w tym działaniu?

Ostatnio znajomym robiłem wyliczenia by im to udowodnić, bo też bank ich przekonywał, że kredyt hip. to najtańszy kredyt na rynku a nadwyżki kasy warto lokować. tym sposobem mając jeszcze do spłaty 120 000(z 200tys), zamiast nadpłacić(bezkosztowo) kredyt posiadanymi na lokacie 80000 - dalej oszczędzają i spłacają stałe raty - więcej tracąc niż zyskując!

 

- - - Uaktualniono - - -

 

Nie opłaca się spłacać w tym okresie zbyt wiele kapitału. Lepiej wolne środki wpłacać na lokatę, a nadpłacić kapitał po 8 latach, gdy skończą się dopłaty.

Liczyłeś to, czy tak ci się wydaje "na chłopski rozum"?

mnie po 4 latach dopłat przestało się to opłacać mając kredyt na 20lat.

Oczywiście przez te 4 lata oszczędzałem ile się dało i lokowałem ten kapitał.

 

Ja też myślałem zaciągając kredyt, że 8 lat bede odkładał nadwyżki kasy i po zakończeniu dopłat spłacę ile się da lub wszystko.

ale w pewnym momencie dopłata jest tak niska, a odsetki jeszcze na tyle wysokie, że przewyższają zysk z ulokowanych pieniędzy. nawet mając 50tys na lokacie nie zarobisz na niej tyle, ile stracisz spłacając raty w normalnym trybie.

 

Teraz już kredyt spłacony, więc mogę odetchnąć i nie martwić się obciążeniem, nawet jeśli nie jest wielkie.

[lzalewski]

Pytasz mnie o post sprzed ponad 3 lat:) Nie pamiętam co liczyłem i w jaki sposób:)

To co piszesz o świętym spokoju to racja. Nie posiadanie długów/kredytów jest bezcenne. Jeśli jednak ktoś jest w stanie na kredycie zarobić (a często właśnie po to zaciąga się kredyt), to czemu ma tego nie zrobić.

[slimbarti]

Rozważałem na różne sposoby te wasze analizy, po czym włączyłem excela i zacząłem liczyć.

wyszło mi, że opłaciło mi się spłacić kredyt mieszkaniowy RNS w złotówkach nadpłacajac go w 3cim roku jakąś tam kwotą, a po 4 latach spłacając resztę.

Czy mi się opłacało?

Moim zdaniem tak.

To co wszyscy piszą, że kredyt hipoteczny to najtańsza forma kredytu, a do tego jeszcze dopłaty - super, tylko po co mieć takie obciążenie?

wziąłem 175 000 na 20 lat.

przez 8 lat RNS miałem mieć malejące dopłaty od Państwa(no bo dopłata jest do odsetek, które maleją).

wyliczyłem, że w 4 roku odsetki minus dopłata są wyższe niż zyski z pieniędzy, które miałem na lokatach.

tym sposobem zaoszczędziłem sporo kasy bo z tego co liczyłem wydałem ok. 200.000, a po 8 latach byłoby więcej.

Oczywiście gdybym nie miał takiej kasy by spłacić po 4 latach to gromadziłbym przez te 8 lat kase i zaraz po zakończeniu dopłat od rządu spłaciłbym ile się da z zaoszczędzonych pieniędzy.

 

Dziwię się ludziom, którzy mimo posiadania oszczędności nie nadpłacają nimi kredytu. i nie piszę tu o pierwszych 2-3 latach, gdy bank pobiera prowizję.

przecież odsetki od kredytu są wyższe niż zysk z oszczędności więc gdzie logika w tym działaniu?

 

To nie jest prawda i chyba coś źle liczyłeś. Wiadomo, że wszystko zależy od oprocentoewania, banku w jakim wziąłeś kredyt oraz banku w jakim lokujesz oszczędności oraz wielkości domu/mieszkania.

 

Biorąc pod uwagę, że jest to mój temat i dotyczy WBK klika słów ode mnie. Obecnie rozpoczął się 8 rok dopłat i jak co roku sprawdzam sobie jak wygląda sytuacja. Realne oprocentowanie kredytu wynosi w moim przypadku 2,17% a to znaczy, że oszczędności należałoby lokować na 2,7% i więcej aby było opłacalnie. Nie jest to dobry czas dla oszczędzających ale można jeszcze wyjść na swoje( mam depozyty na 2,75% i 3 %)niemniej obecnie ciężko znaleźć taką ofertę więc nie wiem czy wytrwam jeszcze rok z kredytem i jego spłata jest coraz bliżej.

[walther99]

Witam. Proszę o podpowiedź. W 2012 roku wziąłem kredyt mieszkaniowy z dofinansowaniem RnS. Kredyt jest na okres do 2021 r czyli 9 lat. Jak wiadomo pomóc państwa jest przewidziana na 8 lat. Od 2012 roku mój sytuacja finansowa uległa znacznej poprawie. Chciałbym renegocjowac umowę kredytową i skrócić okres do 2019 roku. Tym samym pomoc Państwa skrócie się do 7 lat tj na cały okres spłaty kredytu. Czy w związku z powyższym mogę ponieść negatywne konsekwencje mojej decyzji tzn obowiązku zwrotu dofinansowania? Czy po splacie kredytu będę musiał przeczekać "brakujący" rok aby móc mieszkanie sprzedać lub wynająć? Czy ktoś miał podobna sytuację że spłacil kredyt wcZeśniej niż wynosił 8 letni czAs pomocy rządu?

Mam nadzieję że wyraziłem się w miarę jasno????

[GPO Finanse]

Moim zdanie żadnych negatywnych skutków skrócenia okresu kredytowania nie będzie (typu zwrot, na pewno nie). Natomiast kwestia przeliczenia dopłat po skróceniu - tego musisz się dokładnie dowiedzieć w banku.

I jeżeli bank zaakceptuje skrócony okres kredytowania i dopłat to po spłacie kredytu (nawet jeżeli dopłaty będą trwały 7 lat, a nie 8 jak zakłada ustawa)z mieszkaniem będziesz mógł zrobić co zechcesz: sprzedać, wynająć .... .

[walther99]

Dziękuję za odpowiedź