kredyt na zakup ośrodka wczasowego

[ponton]

Dzień dobry!

Przez ostatnie 3 lata prowadziłem w ramach spółki cywilnej dzierżawiłem ośrodek wczasowy. Wcześniej mój wspólnik dzierżawił ten obiekt "samodzielnie" przez 2 lata.

 

Czy jest szansa na uzyskanie w którymś z banków kredytu na zakup podobnej nieruchomości, za około 3 mln zł, z możliwie niskim wkładem własnym (im niższy, tym lepiej) z ratami rozłożonymi na min. 15 lat (lepiej 20)?

 

Przy oprocentowaniu rzędu 7% raty kredytu wyniosłyby mniej niż kwota za dzierżawę, ale będzie u mnie krucho z wkładem własnym - 10%, raczej nie więcej. Dodam, że właściciel nieruchomości zgodził się na dzierżawę na 2, 3 lata z równoczesnym zobowiązaniem do zawarcia umowy sprzedaży po 2-3 letnim okresie dzierżawy - bank miałby wtedy czarno na białym, jakie obroty, jakie wydatki i jakie zyski uzyskuję na danym obiekcie.

[lzalewski]

Wymagany wkład będzie na poziomie 20%. Jak rozumiem dotychczasowa działalność będzie generowała zdolność kredytową. Jeśli tak, to powinno się znaleźć rozwiązanie. Jednak, tak jak nadmieniłem, raczej nie obejdzie się bez wkładu na poziomie 20%. Okres kredytowania najczęściej to 15 lat. Można to zrobić ewentualnie z ratą balonową.

[ponton]

Może uda mi się przezwyciężyć ten wkład własny na poziomie 20% (na spółki nas**ły jaskółki, ale może trzeba się przemóc :wink: ).

 

Jeżeli chodzi o zdolność kredytową - dotychczasowo płaciłem czynsz dzierżawny w wysokości niespełna 30 tyś zł brutto/miesiąc, nigdy nie byłem dłużnikiem wydzierżawiającego, ZUSu, US, dostawców mediów itp.

 

Obiekt który sobie "upatrzyłem" do kupienia jest w tej samej miejscowości, na taką samą ilość gości i w podobnym standardzie.

 

Po odliczeniu wkładu własnego kwota kredytu na 15 lat, nawet przy "zaokrąglonym w górę" oprocentowaniu, będzie niższa niż czynsz, który płaciłem za dzierżawiony do tej pory obiekt.

 

Cały pomysł na zrobieniu opartego na konkretach biznes planu i wykazaniu zdolności do spłacania kredytu polega na dogadaniu się z właścicielem, co do 2-3 letniej dzierżawy obiektu. Skoro zarobię na tym obiekcie na czynsz dzierżawny przez ten okres, to tym bardziej zarobię na niższe raty kredytu.

 

Będę wdzięczny za wskazanie niespójności i ew. problemów wynikających z mojego planu

gdzieś słyszałem, że banki robią problemy, jeżeli w kredytowanej nieruchomości kredytobiorca będzie "osobiście" prowadził działalność przynoszącą dochód przeznaczany na spłatę kredytu..

[lzalewski]

Jednej rzeczy nie rozumiem. Zakup ośrodka ma być teraz, czy za 2-3 lata?

[karolinaw]

Banki przychylnie patrzą na prowadzenie działalności we własnym budynku. a Skąd Pan jest ?

[ponton]

Banki przychylnie patrzą na prowadzenie działalności we własnym budynku. a Skąd Pan jest ?

 

Rewal

 

Jednej rzeczy nie rozumiem. Zakup ośrodka ma być teraz, czy za 2-3 lata?

dzierżawa od następnego sezonu letniego (lato 2012), zakup w 2014/2015, właściciel się na takie rozwiązanie zgodził - ma czysty zysk przez 2-3 lata i "zaklepanego" kupca po tym okresie, a ja mam ładne zestawienie obrotu/przychodu dla mojej działalności w obiekcie, który kupię i który będę spłacał -> biznes plan oparty o bardzo konkretne liczby, a nie założenia

[lzalewski]

Niech mnie ktoś poprawi, jeśli się mylę, ale żaden bank nie da promesy kredytu na zakup czegoś za 3 lata. Przez ten czas zbyt wiele może się zmienić. Kredyt raczej do zrobienia, jednak za wcześnie aby cokolwiek z tym zrobić.

[ponton]

nie potrzebuję promesy, wiem że za 3 lata wiele może się zmienić (może obniżą progi wkładu własnego i nie będę musiał brać nikogo do spółki? ), grunt że teraz już wiem, że będą na to spore szanse.. w najgorszym wypadku stracę zadatek, który i tak odbiję sobie na zarobku z dzierżawy.

 

Kontaktowałem się z doradcą hipotecznym rynku komercyjnego idea banku, potwierdza Twoje słowa i dodaje więcej - 20% wkładu, 15 lat, raty kredytu nie większe niż czynsz dzierżawy -> pozytywna decyzja (choć też z zastrzeżeniem, że to na dzień dzisiejszy, bo za 2-3 lata może się pozmieniać). Tylko na pytanie "a nie da się troszkę zbić tego progu wkładu własnego?" odpowiedział enigmatycznie "nasz bank jest elastyczny, zawsze można spróbować się porozumieć" :evil:

[lzalewski]

"a nie da się troszkę zbić tego progu wkładu własnego?" odpowiedział enigmatycznie "nasz bank jest elastyczny, zawsze można spróbować się porozumieć" :evil:

Czytaj: "proszę pamiętać, że jeśli się nie uda to nie moja wina" Oby złożyć wniosek.

Proszę pamiętać o jednym. Banki niechętnie podchodzą do finansowania pensjonatów, hoteli, ośrodków wypoczynkowych. W tym wypadku dużym plusem będzie doświadczenie w prowadzeniu nabywanego ośrodka. Ośrodek będzie miał udokumentowaną przeszłość w momencie składania wniosku kredytowego. Jeśli dane historyczne pozwolą na udzielenie tego kredytu, to nie będzie problemu.

[Maciek86]

Czytaj: "proszę pamiętać, że jeśli się nie uda to nie moja wina" Oby złożyć wniosek.

 

Izalewski jesteś tłumaczem języka bankowego jak widzę znawca dialektu hehehehehehe

[lzalewski]

Trza być obcykanym w językach obcych

[ponton]

anita83 - kontakt nawiązany

 

dziękuję serdecznie za Waszą pomoc, byłem dzisiaj w dwóch bankach i wszystko wskazuje na to, że przy odrobinie szczęścia wszystko się uda.

 

Jest jeszcze taka sprawa: rzeczoznawca wycenił wartość obiektu na kwotę o kilkaset tysięcy wyższą, niż podana przez właściciela cena zakupu - czy są szanse na uznanie różnicy między tymi wartościami za część wkładu własnego?

[lzalewski]

anita83 - kontakt nawiązany

 

dziękuję serdecznie za Waszą pomoc, byłem dzisiaj w dwóch bankach i wszystko wskazuje na to, że przy odrobinie szczęścia wszystko się uda.

 

Jest jeszcze taka sprawa: rzeczoznawca wycenił wartość obiektu na kwotę o kilkaset tysięcy wyższą, niż podana przez właściciela cena zakupu - czy są szanse na uznanie różnicy między tymi wartościami za część wkładu własnego?

Wszystko zależy od banku, ale raczej przyjęta będzie wartość z wyceny. W jakich bankach byłeś? Sądzę, że są lepsze opcje niż IDEA Bank (pewności oczywiście bez poznania wszystkich danych nie mam). Jeśli kredyt ma być brany za 3 lata w tej chwili nie ma sensu jednak zbytnio przejmować się ofertami i latać po bankach. Chyba, że wydzierżawiający wymaga jakiegoś pisma z banku o spełnieniu warunków do kredytu.

 

PS. anita83 - regulamin forum

[ponton]

byłem w millennium (mam u nich konta firmowe i osobiste) i getin, za radą pewnej Dobrej Duszy forumowej zajrzę jeszcze dla pewności do BOŚ, BGŻ i PKO. Ale tak jak piszesz, w bankach powiedzieli mi, że za 2-3 lata może się dużo pozmieniać, ale mogą mi wystawić dokument, że na dzień dzisiejszy taki kredyt (w sensie inwestycja na hotel/pensjonat/ośrodek, do 4 mln zł, przy odpowiednim bilansie zysków i strat firmy działającej min. rok) byłby u nich do dostania.

[lzalewski]

Na pewno za taki dokument będziesz musiał nieco zapłacić. W okresie, gdy będziesz miał brać kredyt nie ograniczaj się tylko do tego banku, który da Ci to pismo, tylko szukaj wśród wszystkich ofert.

[karolinaw]

można starać się o promesę, ale to jeszcze za wcześnie.

 

Co do pytania - tak, wartość wyceny będzie brana pod uwagę jako wartość rynkowa, jeżeli zbywca nie wie ile jest warta przez niego nieruchomość i zgadza się na taką kwotę sprzedaży ( ew. potrzebne mu są środki takiej wysokości ) można się też ugadać po boku, zapłacić od różnicy podatek dochodowy, a Pan będzie mieć wkład własny zapewniony. Trochę to na pograniczu prawa, nawet pewnego rodzaju naruszenie, ale powinno się udać

[prezesik24]

Prosze sprobowac w Neobanku Tam jest takze mozliwosc negocjacji. W razie czego polece osobe do kontaktu. Jestem z Koszalina.