Kredyt hipoteczny na budowę domu w 2012 r. - obecny pogląd banków

[michalek]

Witam,

 

mam pytanie do znawców tematu, jaki obecnie banki mają pogląd na budowę domów. Nie mówię tutaj o wyliczeniu samej zdolności (to już kwestia wtórna), lecz bardziej formalności.

 

1) Większość banków ustala sobie minimalną kwotę za metr kwadratowy domu w budowie, np. 2000 zł - czy tyczy się to powierzchni netto bez garażu (lub z garażem) czy powierzchni użytkowej ?

 

2) Czy realna kwota budowy (pod klucz) na poziomie 2400-3000 zł/m2 jest akceptowalna przez większość banków, czy są takie co wymagają np. 3500 ?

 

3) Czy bank może jako tako odrzucić dany projekt domu (bo mu się nie spodoba) - tzn. przykładowo dom jest Drogi bo ma ogromną antresolę i wysokie 5m okna w salonie, a powierzchnia użytkowa jest niewielka - i powiedzieć, że takiego projektu nie sfinansuje, a inny (bardziej typowy) z większą pow. użytk. tak ?

 

4) Czy kosztorys domu będzie musiał być całościowy czyli : stan surowy zamknięty + developerski + wykończenie pod klucz (łącznie z instalacjami np. alarmowymi) z wyszczególnionymi parkietami, ceramiką, itd. czy może bank chce kosztorys tylko do stanu developerskiego ? A może można określić jedynie zgrubnie wykończenie nie wchodząc w szczegóły czy parkiet będzie dębowy czy deska teak, czy umywalka będzie Villeroy czy Koło itd. ?

 

5) Jeśli pkt 4 = stan developerski to jak będzie ostatecznie oszacowany wkład własny - na początku inwestycji względem przyszłego wycenionego stanu developerskiego czy może na koniec inwestycji (na jakiś wyznaczony dzień) i wtedy może się okazać, że jest już zrobiony stan "pod klucz" ?

 

6) Wszelkie dokumenty do banku (rozpoczęcie procedury o kredyt) można składać dopiero po uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na budowę ?

 

7) Ile zazwyczaj banki dają czasu na zakończenie budowy ?

 

8) Czy są problemy z kredytem na budowę domu na wsi, np. 90 km od Warszawy (żadnej większej miejscowości w promieniu kilkudziesięciu km) ?

 

To na razie tyle... Oczywiście chodzi mi jedynie o ogólne wstępne odpowiedzi, co by trochę przybliżyć sobie obecne podejście do tematu.

 

 

Dziękuję serdecznie z góry i Pozdrawiam

[PlanFinance]

1. Jak zwykle zależy od banku, jedne w ogóle się tym nie interesują, jedne biorą 1/2(np.DnB Nord), jedne biorą całość(BPH).

 

2. Tak tutaj nie powinno być problemu. Taki koszt powinien wystarczyć nawet w DnB Nord, który jest chyba najbardziej wymagającym bankiem w tej materii(pod warunkiem że standard wykończenia nie jest podwyższony )

 

3. Bank generalnie może wszystko.

 

4. Upraszczając(bo znowu kłania się specyfika każdego banku) bank będzie wymagała aby kosztorys był na min.stan umożliwający docelowo oddanie nieruchomości do użytkowania. Jeśli będziesz potrzebował środków na wykończenie to oczywiście również musisz je zamieścić. Nie jest wymagane szczegółowe określanie producenta i modelu danego produktu. Wystarczy zwykła informacja wraz z ceną.

 

5.Banki chcą zamykać inwestycję ostatnia transzą także wkład własny musi być wykorzystany albo przed uruchomieniem albo w trakcie naprzemiennie z transzami bankowymi.

 

6.Nie musi być prawomocne. Dokument z pieczęcią można dostarczyć jako warunek do umowy,wydania decyzji. Nie obiecam Ci jednak że nie trafisz w banku na idiotę, który będzie z tego tytułu robił problem.

 

7.2 lata średnio, gdzieś tam można znaleźć 3 lata.

 

8.Nie ma generalnie. Jakiś czas temu organizowałem kredyt dla klienta na dokończenie budowy pod Wyszkowem i wszystko poszło w Nordea,BPH i Eurobanku bez żadnego zgrzytu.

[michalek]

Dziękuję PlanFinance.pl za szybką i rzeczową odpowiedź.

 

3. Bank generalnie może wszystko.

 

4. Upraszczając(bo znowu kłania się specyfika każdego banku) bank będzie wymagała aby kosztorys był na min.stan umożliwający docelowo oddanie nieruchomości do użytkowania. Jeśli będziesz potrzebował środków na wykończenie to oczywiście również musisz je zamieścić. Nie jest wymagane szczegółowe określanie producenta i modelu danego produktu. Wystarczy zwykła informacja wraz z ceną.

 

5.Banki chcą zamykać inwestycję ostatnia transzą także wkład własny musi być wykorzystany albo przed uruchomieniem albo w trakcie naprzemiennie z transzami bankowymi.

 

To jeszcze wracając do powyższych pytań :

 

Ad.3. Czy jest możliwość zabezpieczenia się przed tym, by nie "wkopać się" w dom którego mi nikt nie sfinansuje - tzn. mam działkę, kupuję projekt, dostaję pozwolenie, ale żaden bank nie chce mi skredytować budowy, bo mu się projekt nie podoba (pewnie jedynie dlatego może mu się nie podobać, gdyż jako przyszłe zabezpieczenie kredytu projekt jest nietypowy i boi się że nie znajdzie w razie czego nabywców?). Innymi słowy czy można chodzić "po bankach" i uzyskać coś jak promesa, ale na projekt budowlany ?

 

Ad.4 - Ad.5 Rozumiem, że tutaj "najbezpieczniejszą" opcją jest przedstawienie kosztorysu w opcji "pod klucz" (wyszczególnione koszty materiałów bez wchodzenia w producenta, modele) oraz harmonogramu gdzie będzie uwzględniony mój wkład własny ?

 

 

Dodatkowe pytanie :

1a) Czy poszczególne etapy (transze) muszą być finansowane jednym źródłem finansowania (wkład własny, kredyt) czy mogą być częściowe - tj. mam etap wykończenie wnętrz 150000 pln z czego swoich pieniędzy chcę przeznaczyć 100000, a z kredytu 50000 - czy trzeba wtedy fizycznie rozbić ten etap na 2 z czego jeden będzie finansowany z moich środków, drugi z banku, czy można napisać, ze jeden etap będzie finansowany częściowo z moich środków, częściowo z kredytu ?

 

1b) Kto tak naprawdę tworzy harmonogram płatności - ja czy bank i w jakim etapie musi być stworzony - przy składaniu dokumentów typu pozwolenie na budowę ? Czy można go później modyfikować (w trakcie prac) - czy banki sztywno trzymają się zapisów w kosztorysie/harmonogramie i nie pozwalają na aktualizacje ? Np. chcę użyć gorszych/lepszych materiałów - okien z lepszymi okuciami i dorobić ogrzewanie podłogowe.

 

Pozdrawiam

[PlanFinance]

3. Spokojnie.Jeśli projekt nie zakłada że dom będzie stał na jednej nodze to nic takiego nie powinno mieć miejsca. Mi się nie zdarzyło nic podobnego a kilka kredytów na budowę domu już przeszedłem. Teoretycznie jest możliwe zaopiniowanie projektu przed złożeniem dokumentów, nie będzie to jednak promesa i nie w każdym banku.

 

4. Najbezpieczniejsza jest opcja współpracy z firmą zewnętrzną, która wykona kosztorys pod klucz. Tutaj również się nie martw. Kosztorysy nie są trudne do wypełnienia. Wystarczy logiczne i sensowne podanie kosztów, materiałów i terminów. Jeśli chcesz budować systemem gospodarczym to możesz poprosić o pomoc ekipy wykonawcze lub np. rzeczoznawcę majątkowego który będzie robił operat.

 

1a. Jeśli bank dopuszcza finansowanie naprzemienne to nie widzę problemu dla którego nie można by łączyć transz. Oczywiście z pominięciem ostatniej.

 

1b. Zależy od banku. w jednym będziesz miał sztywno określone zasady wypłaty transz w innym możesz zaproponować we wniosku, kosztorysie, harmonogramie swój pomysł. Harmonogram później możesz zmieniać ale będzie to najczęściej wymagało aneksu do umowy.