Kredyt mieszkaniowy - 186tys. - szybka spłata

[dana1]

Witam,

proszę o radę, w którym banku mam szansę na najkorzystniejszy kredyt. Zależy mi na kredycie, który będę mogła spłacić w ciągu max dwóch/trzech lat, a przez ten czas jak najmniej będzie mnie ten kredyt kosztował.

Czy warto zwiększyć wkład własny do wysokości 50 % wartości mieszkania i czy bank wymaga udokumentowania posiadania brakującej kwoty.

 

 

Wysokość kredyt: 186 000

Wartość nieruchomości / wkład własny: 334 000 / 148 000

Rynek pierwotny

Rodzaj nieruchomości: mieszkanie

Metraż nieruchomości: ok 40 m2

Lokalizacja nieruchomości: Warszawa

Stan zaawansowania inwestycji: w budowie (odbiór 08.2013)

Waluta kredytu: PLN, ?

Pożądana długość okresu kredytowania: jak najdłuższa (jak najmniejsza rata)

Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym: 1

Łączny miesięczny dochód netto 3mc/6mc: 3700

Źródło uzyskiwania dochodów: 2 umowy o pracę na czas nieokreślony

Okres trwania umowy w tył 20 lat/9lat umowy na czas nieokreślony

Wiek kredytobiorcy: 55 lat

Aktualne obciążenia kredytowe: brak

Historia w BIK: brak (tak myślę)

 

Pozdrawiam

[Rzetelny-Doradca]

Zacznijmy od tego, że potrzebuje Pani kredytu na zakup nieruchomości w trakcie budowy.

Czy kredyt będzie uruchamiany w transzach? Przy tego rodzaju kredytach klient płaci wyłącznie odsetki od uruchomionych transz. Skoro chce Pani zainwestować 50% własnych środków, to może warto zacząć od tego a o kredyt starać się na ostatnim etapie. Można tez finansować naprzemiennie, czyli transza Pani, transza bank. Ale Bank zażyczy sobie udokumentowania środków własnych, bądź na lokacie, w funduszach, na koncie lub pod postacią innej nieruchomości wystawionej na sprzedaż, najlepiej z podpisana umową przedwstępną. Bank musi mieć gwarancje, że jeśli zacznie uruchamiać kredyt to będzie się miał na czym zabezpieczyć, czyli, że nastąpi przeniesienie własności, a to następuje po wniesieniu 100% ceny zakupu.

Może warto ponegocjować z developerem termin płatności przed odbiorem kluczy?

 

Pozdrawiam

Dorota Wójcik

[dana1]

W momencie składania wniosku o kredyt będę miała udokumentowaną wpłatę 148 tys. Wpłaciłam już te pieniądze w transzach. Ostatnia transza płatna w styczniu w wysokości 17 tys. Pieniądze te będę miała dopiero po otrzymaniu kredytu z banku. Też kredyt, ale na korzystniejszych warunkach niż bankowy. Negocjacje raczej nie są możliwe.

[Rzetelny-Doradca]

Podsumowując...

jak wygląda harmonogram następnych wpłat?

Kiedy i jaka transza?

[Pio84]

Kwestia zasadnicza - dlaczego chce Pani spłacić kredyt wcześniej? Kredyt hipoteczny jest niżej oprocentowany niż lokata bankowa, dlatego lepiej maksymalnie się zadłużyć, a swoje pieniądze włożyć choćby na lokatę (jeżeli mamy dużą awersję do ryzyka). Przy kwotach powyżej 100.000zł otrzyma Pani lepsze oprocentowanie niż to znane z reklam TV. Odsetki które narosną Pani na lokacie już po odliczeniu podatku "Belki" będą wyższe niż rata kredytu do spłacenia. Po 25-30 latach będzie Pani miała spłacone mieszkanie i nadal swoje pieniądze z lokaty. Przez cały czas ma Pani też duży zapas gotówki "na czarną godzinę".

W wersji o jaką Pani pyta mieszkanie będzie spłacone już po kilku latach, ale Pani ciężko zarobione pieniądze przepadną na zawsze.

[Rzetelny-Doradca]

Pio.. z całym szacunkiem. O jakich lokatach mówisz? A czy wziąłeś pod uwagę inflację?

Owszem można się pobawić w fundusze inwestycyjne, ale lokaty?

[dana1]

Na razie rozważam wcześniejszą spłatę (na 30 lat to chyba nie mam szans;).

 

Kolejne transze to 30.03 (mam)

30.06

30.09

20.12

30.03 (pomyliłam, nie styczeń)

[Rzetelny-Doradca]

a kwoty?

Do czasu uruchomienia całego kredytu będzie Pani spłacała tylko odsetki od uruchomionych transz. Dlatego jest to ważne kiedy i ile Pani uruchomi.

[dana1]

30.06 - 50tys.

30.09 - 67tys.

20.12 - 51tys.

30.03 - 17tys.

[Pio84]

Inflacja przemawia za jak największym kredytem, a nie spłacaniem go jak najwcześniej.

Mówię o lokatach z wkładem powyżej 100.000zł

Funduszy akurat nie polecam osobom, które nie chcą się martwić o pieniądze.

[prezesik24]

Wzrost inflacji to prawdopodobny wzrost stóp procentowych, co za tym idzie zwiększy się koszt kredytu. Możesz Pio podać jakieś wyliczenia ?? Bo z reguły lokaty na 100 TPLN mają max oprocentowanie nominalne 5,9 %.

[Rzetelny-Doradca]

Myślę, że w tym przypadku dobra będzie oferta BGŻ

Marża 1,05%

Podniesienie marży do czasu wpisu do hipoteki +0,6% (niskie w stosunku do konkurencji)

prowizja 1%

 

Po uruchomieniu I transzy 50 tys RATA: 273,75

Po uruchomieniu II transzy 117 tys RATA: 640,58

Po uruchomieniu III transzy 168 tys RATA: 913,80

Po uruchomieniu IV transzy 185 tys RATA kapitałowo-odsetkowa: 1177,86

Po wpisie do hipoteki rata 1105,72.

Kredyt rozpisany na 30 lat.

 

Pozdrawiam

Dorota Wójcik

[RobertIND]

Te 30 lat w BGŻ to raczej nie wyjdzie. Przy nieco niższej kwocie kredytu zdolność będzie na 15 lat. Jeśli zwiększysz wkład własny do 50,1% to prowizja wyniesie 0,5%. Nie ma opłaty za wcześniejszą spłatę.

Inna opcja to PEKAO SA - jednak tutaj trzeba negocjować marżę i pomostówkę. Przez pierwsze 3 lata będzie opłata za wcześniejszą spłatę (nadpłaty do 30% bezpłatne). Prowizja 0%. Niezbędne ubezpieczenie na życie na 25% kwoty kredytu.

[Rzetelny-Doradca]

dlaczego uważasz, że nie wyjdzie 30 lat w BGŻ?

Zwiększenie wkładu do 50,01% rzeczywiście zmniejszy prowizje.

[DFI]

Oferta BGŻ w tym przypadku, moim zdaniem, najlepiej się nie prezentuje...

Klientka musi zapłacić 1% za udzielenie

 

Lepiej poszukać banku, gdzie suma prowizji za udzielenie kredytu i wcześniejszej spłaty będzie najniższa.

[dana1]

Czy mam rozumieć, że kredyt na najkorzystniejszych zasadach mogę otrzymać w BGŻ przy wkładzie własnym ponad 50 %, czy bank wymaga udokumentowania posiadania brakującej kwoty?

W związku z tym, że mam zamiar szybko spłacić ten kredyt czy oferta PEKAO SA jest dla mnie korzystna? Jak można negocjować marżę i pomostówkę?

 

Czy w moim przypadku lepiej wystąpić o krótszy okres spłaty, czy zmniejsza to całkowity koszt kredytu?

Proszę o odpowiedź.

[dana1]

Może ktoś zechce mi odpowiedzieć na moje pytania.

 

Dziękuję

[PlanFinance]

Tak dla LTV

 

PEKAO S.A również jest niezłe pod warunkiem wynegocjowania warunków lepszych od standardowych. Niestety ja nie piszę co się da bo zabrania tego umowa o współpracy z bankiem.

 

Krótszy okres spłaty zmniejsza odsetki.

[dana1]

Czy warto składać wniosek do jeszcze któregoś banku?

[RobertIND]

Można jeszcze ze 2 lub 3 banki rozważyć, ale warunki będą raczej zbliżone albo nieco słabsze (opłaty na wejście lub opłaty wyjściowe). Np. Millennium z próbą negocjacji opłaty za wcześniejszą spłatę, ale ubezpieczenie pomostowe płatne od całej kwoty kredytu od pierwszej transzy. Pocztowy z ubezpieczeniem początkowym na 3 lata, bez opłat za wcześniejszą spłatę (w przypadku całkowitej spłaty np. po 2 latach zwrot części składki początkowej).