Kredyt na 25 czy 30 lat? Prośba o pomoc w wyliczeniach

[M&T]

Witam,

planujemy wziąć kredyt w Pekao SA, doradca wynegocjował dla nas marżę 1,1% brak prowizji i karty, oczywiście ubezpieczenie domu i podwyższenie marży do czasu wpisu do hipoteki ale to norma.

Moje pytanie:

1. czy metraż ma znacznie? Dom ma użytkowej 92m2 czy warto odliczać kotłownie 4,5m2 i czy to cos zmieni w dopłatach i wysokości raty?

2. proszę o wyliczenie raty miesięcznej, dopłat i odsetek ogółem przy kredycie na 25 lat a na 30 lat

3. doradca namawia nas na tzw. plan oszczędnościowy czyli żeby zadeklarować, że będziemy odkładali co miesiąc po np. 250zł co pozwoli nam po około 16latach spłacić wcześniej kredyt. Odkładane środki ponoć są inwestwane w obligacje skarbu państwa. Czy to w ogóle ma sens?

 

Będę ogormnie wdzięczna za pomoc!

 

Poniżej nasze dane:

Wysokość kredytu: 150 000 zł

Wartość nieruchomości / wkład własny: 188 943 zł / działka wartość ok. 50 000 zł i stan zerowy domu wartość ok. 38 943 zł

Rynek pierwotny/rynek wtórny: pierwotny

Rodzaj nieruchomości: budowa domu

Metraż nieruchomości: 92 m2

Lokalizacja nieruchomości (np. województwo lub miasto): świętokrzyskie, poza Kielcami ok. 13km

Stan zaawansowania inwestycji: zakończony stan zerowy domu-fundamenty

Waluta kredytu: PLN

Pożądana długość okresu kredytowania: 25 lat

Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym: 2

Łączny miesięczny dochód netto na rodzinę: 3mc: 3058 PLN

Źródło uzyskiwania dochodów: oboje - umowa na czas nieokreślony, dochody 1738 i 1320 netto

Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców: 33, 28 lat

Aktualne obciążenia kredytowe: kredyt studencki rata miesięczna ok. 320zł do spłaty jeszcze 13 000 zł

[WMichal]

Witam,

 

nie ma sensu skracać okresu do 25 lat przy dopłatach.

Jeżeli chodzi o warunki to marża 1,1% jest atrakcyjna.

Odpowiadając na pytania:

 

Ad 1) Kotłownia nie będzie uwzględniona więc nie da się jej wliczyć w powierzchnię użytkową. Poza tym, dopłaty są do 90 m kw, więc zwiększenie powierzchni wpływa negatywnie na wysokość dopłat.

 

Ad 2) Nie ma sensu wyliczać kosztów kredytu dla całego okresu skoro po 8 latach dopłat, będzie można spokojnie wybrać inny bank. Dla 30 lat raty wyglądają następująco:

Rata kapitałowa (raty od 1 - 96) - 226 zł-304 zł

Rata odsetkowa (raty od 1 - 96) - 756 zł-630 zł

Dopłata (raty od 1 - 96) - 287 zł-240 zł

Odsetki zapłacone przez 8 lat - 41.452 zł

 

Dla 25 lat:

Rata kapitałowa (raty od 1 - 96) - 302 zł-406 zł

Rata odsetkowa (raty od 1 - 96) - 756 zł-588 zł

Dopłata (raty od 1 - 96) - 287 zł-223 zł

Odsetki zapłacone przez 8 lat - 40.246 zł

 

Jak widać, różnica 1.000 zł za całe 8 lat nie jest warta wyższej raty miesięcznie.

 

Ad 3)

Nie warto brać produktu regularnego oszczędzania.

 

Pomimo, że jest to oferta PeKaO SA jest dobra bank jest mało elastyczny względem kredytobiorcy. Bardzo skrupulatnie trzymają się harmonogramu (łącznie z wypłatami transz w sztywnych terminach) i wszelkie odstępstwa wymagają aneksów do umowy. Mogą być tutaj uciążliwi. Niemniej jednak trudno o lepszą ofertę.

 

Pozdrawiam

Michał Wójtowicz

Salomon Finance

[M&T]

Bardzo dziękuję za wyczerpującą odpowiedź w kwestii okresu kredytu.

 

Z tymi metrami użytkowymi chodziło bardziej o zmniejszanie, czyli żeby wpisać we wniosku 87m2 bo 5 m2 to kotłownia czyli właśnie żeby jej nie liczyć. Różnica w dopłatach prawie żadna, ale jeśli mogę zyskać choćby 12zł/m-c to warto -będzie na np. opłatę konta albo na ubezpieczenie domu.

 

Wciąż nurtuje mnie kwestia tego programu systematycznego oszczędzania. Mój doradca bardzo usilnie mnie namawia argumentując, że z odłożonych i pracujących zarazem pieniędzy szybciej spłacę kredyt np. po 16latach. Jakie są minusy/ryzyko takiej formy oszczędzania i co wobec tego jest lepszą alternatywą?

I dlaczego doradca tak mi wpycha ten produkt? Twierdzi, że bez tego nie będzie marży 1,1. Chce mnie naciągnąć?

 

Będę wdzięczna za wyjaśnienia.

[WMichal]

Witam,

 

zmiana informacji na wniosku o metrażu nic nie da, gdyż metraż spisywany jest z projektu budowlanego.

 

Co do programu systematycznego oszczędzania (PSO) to najczęściej są to bardzo drogie produkty i często jest lepiej odkładać na zwykłej lokacie (nie ponosi się takich kosztów i nie ma ryzyka straty), gdyż stopa zwrotu jest porównywalna. PeKaO SA z tego co wiem nie uzależnia marży od tych produktów, więc może być to klasyczne wciśnięcie produktu. Musisz zobaczyć na decyzji z warunkami finansowymi czy jest wymóg posiadania produktu. Powiedz doradcy, że chcesz zobaczyć decyzję kredytową. Poproś o Tabelę Opłat i Limitów (przed którą zazwyczaj doradcy się chowają;)) do tego produktu i prześlij do mnie skanem. Zrobimy wyliczenia;)

 

Pozdrawiam

Michał Wójtowicz

Salomon Finance