Prośba o opinię o kredycie z dopłatą GnB

[yarpi87]

Witam,

 

Chciałbym prosić o pomoc w opinii o kredycie w GnB. Dostaliśmy ofertę w GnB. Wnioskowaliśmy poprzez Open Finance. Pani zaproponowała nam Pocztowy, PKO, Eurobank. Ostatecznie jesteśmy skłonieni ku GnB gdyż dwa pierwsze banki miały gorsze warunki, a ostatni nie dał nam zdolności.

 

Wysokość kredytu. 171 000 PLN

Wartość nieruchomości / wkład własny. działka + budynek w SSO (zadaszony). Całość jakieś 200 tys PLN.

Rynek pierwotny/rynek wtórny. - rynek pierwotny

Rodzaj nieruchomości.- dom jednorodzinny - budowany sys. gospodarczym

Metraż nieruchomości. -139 m2 pow. użytkowej

Lokalizacja nieruchomości (np. województwo lub miasto). okolice częstochowy

Stan zaawansowania inwestycji. - w budowie

Waluta kredytu. PLN

Pożądana długość okresu kredytowania. 30 lat

Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym. 2

Łączny miesięczny dochód netto na rodzinę 3mc/6mc. 3 mc = ja: 2800 brutto - umowa o prace nieokreślony; żona minimalna krajowa - umowa o pracę czas okreśony (do końca roku); + moje umowy o dzieło na kwotę 5000 netto za rok (nie są cykliczne)

Źródło uzyskiwania dochodów. jw.

Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców. 24 i 22 lat

Aktualne obciążenia kredytowe. 0

Historia w BIK. nigdy żadnych rat, żadnych kredytów.

 

 

Otrzymaliśmy warunki:

kwota: 171 tys PLN

marża: 1,3 % (obniżona o 0.45% ze względu na wzięcie programu "Bezpieczna spłata" - 400zł miesięcznie w OpenLife better future)

marża podniesiona o 2pkt procentowe w czasie trwania wpisu do hipoteki

Prowizja - 0% (w zamian za to ubezpieczenie na 5 lat nieruchomości (wady prawne + ogień, mury) - w sumie ok 6032zł - jakieś 3,2% - to jest kredytowane.

 

Czy możecie powiedzieć coś o tej ofercie? W razie pytań mogę podać więcej szczegółów.

 

Dziękuję z góry za szybkie odpowiedzi bo niedługo będziemy podpisywać ten wniosek i chcemy się upewnić ze wszystko jest ok.

 

Byłem osobiście też w PKO, ING i BGŻ (ING mnie odrzuciło a pozostałe dwa miały gorsze warunki).

[WMichal]

Witam,

 

Oferta kiepska, a do tego jeszcze pakują Wam do koszyka zgniłe jabłko w postaci better future. "Better future" to będzie dla nich jak to weźmiecie.

Nie wiem jakim sposobem Pocztowy wychodzi gorzej skoro jest tam:

 

marża 1,35%

ubezpieczenie AVIVA 2,5%

prowizja 0%

 

Co prawda marża jest wyższa o 0,05 p.p. od GNB ale na wejsciu dużo taniej no i nie trzeba 400 zł miesięcznie pchać na produkt który w swoich opłatach będzie zjadał większość zysków.

 

Dobrą ofertę da PeKaO SA (z żubrem) pod warunkiem, że umowa żony nie jest pierwszą umową z tym pracodawcą.

PeKaO SA:

marża 1,2%

prowizja 0%

 

Jeśli umowa jest min. druga to też BNP Paribas Bank można spróbować. Jeżeli zostałyby umowy zlecenie zaakceptowane, to moglibyście otrzymać jedną z najlepszych opcji na rynku.

BNP Paribas Bank

prowizja 1,95%

marża 0,9% przez 5 lat, od 6 roku - 1,25%

rata 1 - 596 zł

rata 61 - 659 zł

rata 97 - 1 045 zł

 

OF z tego co pamiętam to nie ma w ofercie banku BNP Paribas Bank.

 

Pozdrawiam

Michał Wójtowicz

Salomon Finance

[yarpi87]

Dzięki. Byłem w BNP i faktycznie takie są warunki. Ale rata wychodzi i tak mniej niż w symulacji GNB.

Zaakceptowali wszystkie dochody i mamy zdolność.

Co do kosztów początkowych to płacę rzeczywiście tylko 1,95% a nie 3,2% jak w GNB, ale w paribas muszę zapłacić kosztorys 800zł, ok. 3x wizytę na budowie po 200zł i musze prowadzić konto za 15zł przez 5 lat (daje to 900zł). W sumie na całości opłat okołokredytowych zarobię ok 1000zł, a nie 3000zł jak by się mogło wydawać na początku. Jest więc korzystnie ale nie aż tak.

 

Ale "winna" różnicy w marży na korzyść GnB jest dopłata państwowa. Pomimo tego że Gnb ma marżę 1,3, a Paribas 0,9 - płacimy raty pierwsze w GnB w kwocie 670zł, a w paribas na symulacji jest 679zł. Czyli dalej GnB "wygląda" na lepszy.

 

Przeanalizowałem kwoty i różnica jest w dopłącie z BGK. W obu bankach podałem powierzchnię 139m2 oraz dałem taką samą wartośc nieruchomości. Jednak GnB zasymulował dopłatę ok 289zl, a paribas 219zł. Jak widać różnica jest niemała. Jednak na "chłopski" rozum dopłata od państwa powinna być dla każdego banku taka sama (lub różnić się max złotówkami), w koncu BGK nie powinno faworyzować banków. Czy to jest możliwe, żeby GnB dostawał lepsze dopłąty z BGK? Czy może GnB zasymulował mi dopłatę 289zł a jak przyjdzie do spłacania kredytu to okaże się że mi spadnie dopłata do 219zł?

 

Tak czy inaczej jestem przychylny na paribas bo z lokaty better future chcę zrezygnować (to automatycznie spowoduje podbicie marży w GnB i uczynie ich ofertę nieopłacalną dla mnie wogóle). Nawet z wtopą na środkach na lokacie - i tak mi się opłaca przejść do paribas. Ale chciałbym wiedzieć jak to jest z tymi dopłatami.

 

Z góry dzięki za pomoc i skierowanie na dobre tory Warunki w paribas są bardziej przejrzyste, a w umowie od GnB było sporo kruczków...

 

Aha - no i dla czego wyszło w Twoich symulacjach:

rata 1 - 596 zł

rata 61 - 659 zł

rata 97 - 1 045 zł

 

 

a mi przysłał wyliczenia

rata 1 - 679 zł

rata 61 - 724 zł

rata 97 - 928 zł

 

?

 

Skąd wynika taka rozbieżność. Ja podałem mu że chcę 150 000 kredytu, a tutaj liczyłeś mi jako 171 000.

 

Pozdrawiam

[PlanFinance]

Wyliczenia Michała faktycznie muszą zawierać jakiś błąd bo mi również wychodzą takie raty jak przedstawił Ci pracownik banku. Niemożliwym jest jednak by wyliczenia dla GNB wyglądały w wysokościach jakie przedstawiłeś.

 

GNB

Rata nr 1 770 PLN

Rata nr 97 988 PLN

 

Do tego musisz doliczyć koszta pożyczki hipotecznego udzielonej na dodatkowe ubezpieczenia.

 

Prowizja w BNP może zostać skredytowana.

 

Dopłaty w GNB są wyższe, gdyż dopłaty są do odsetek. Z powodu wyższej marży część odsetkowa w GNB będzie wyższa niż w BNP przez co dopłata jest ~~wprost proporcjonalnie wyższa. BGK nie faworyzuje żadnego z banków.

[WMichal]

Witam,

 

też mnie teraz dziwią moje wyliczenia, ale dziwniejsze jest to, że teraz na trzech różnych kalkulatorach wyszło tak samo, ale inaczej jak wam...

 

rata 1 - 767 zł

rata 61 - 809 zł

rata 97 - 1 045 zł

 

Czy jakiś trzeci doradca może to rozstrzygnąć?;)

 

Ale wracając do tematu, GNB prezgrywa sromotnie z BNP bez względu który z nas ma racje.

 

Pozdrawiam

Michał Wójtowicz

Salomon Finance

[PlanFinance]

Przepraszam moje wcześniejsze wyliczenia dla GNB były na 300mc. Na 30 lat rata nr 1 to 705 PLN, rata nr 97 923 PLN.

 

Michał Twoje wyliczenia to z jakiego banku?.

[yarpi87]

No na 99% wezmę w BNP. Koszty początkowe są dużo niższe, ale ja w koszty początkowe w paribas wliczam wtopę 900 zł na lokacie którą już wpłaciłem (chcę z niej zrezygnować). Stąd praktycznie na jedno wyjdzie jeśli chodzi o koszty początkowe w GNB i paribas. Bo GNB płace tylko 6500zł, a w paribas musze wziąć ubezpieczenie 2,2% (bo chcę wziać promocję z marżą 1,19, a nie tą podwójną 0,9/1,25, (zapłacenie prowizji nie upoważnia do promocji 0,9/1,25 ani 1,19 - prowizja 1,95 upoważnia tylko do standardowej marży 1,75). Gdybym chciał promocję 0,9/1,25 to musiałbym kupić ubezpieczenie 3,7% na 5 lat - nie opłaca mi się).

 

Stąd w paribas mam koszty ubezpieczenia 2,2%, kosztorys domu 800zł, 3 wizyty na budowie po 200zł, konto na 5 lat za 15zł miesiecznie (900zł). Do tego doliczam wtopę na lokacie 900-1000zł).

 

No chyba że macie jakiś inny pomysł jak wywinąć się z tego produktu better future? Wpłaciłem tam 1200zł ale pani w open finance zapewniała mnie że mam 100% ochrony kapitału - i po 5 latach na 100% zarobię i nie ma szans żebym coś stracił na tym. Ale nie dostałem ani umowy ani tabeli opłąt i teraz się nawet o to nie mogę doprosić. Nie wiem więc jak dużo mi skasują za likwidację lokaty (zakłądam że wszystko) oraz czy mam tą ochronę kapitału czy jej nie mam. Gdybym miał tą ochronę kapitału to byłbym w stanie płacić tam te 400zł miesięcznie i wypłacić to dopiero po 5 latach kiedy podobno nie ma już opłąt za kasację lokaty (ale nie mam pewności co do tego bo pani z OF nie przysyła mi warunków umowy pomimo kilku próśb, telefonów itd.). A better future na helpdesku mówi że nie mają oni warunków i ma mi je dać doradca. Koło się zamyka.

 

Ewentualnie może jakaś reklamacja by pomogła i skarga na panią z OF że nas okłamała. Choć to moja wina jest bo podpisałem coś bez warunków umowy a na świadczeniu jest adnotacja że otrzymałem od pani warunki umowy.

 

Myślicie że lepiej się wycofać z tego i wtopić te 900-1000zł czy może czekać te 5 lat i wpłącać te 400zł. Ale to nie bedzie za duże ryzyko? Czy przez te 5 lat mogę stracić więcej niż te 1000zł? Po 5 latach będe miał tam ok 11 000 kapitału.

 

Z góry dzięki za pomoc.

[yarpi87]

Jednak byłem w PEKAO SA i warunki mają rewelacyjne nawet w porównaniu do BNP. WIęc biorę w PEKAO.

 

Marża 1.2

i praktycznie żadnych kosztów początkowych:

jedynie 138zł za wyceny i inspekcje (jedna opłata bez względu na ich ilość).

musze ubezpieczyć dom u nich w (0.1% wartości) wię jakieś 150zł rocznie.

Musze wziąć ubezpieczenie na życie (na 38 000zł) ale takie już i tak mam w pracy kupowane więc wystarczy cesja.

Prowizja 0%.

 

I do tego konieczny rachunek za 5zł miesięcznie (ale jak tam mam przelew wypłaty to za darmo) i kartę za 3zł miesięcznie, ale jak z niej korzystam 4 razy to też za darmo.

 

Co prawda rata jest wyższa trochę niż w BNP Paribas, ale to z powodu nadpłaty kapitału. Więc po 8 latach mam ok 8000zł kredytu mniej. Poza tym już od poerwszego roku mogę kredyt nadpłacać do 30%, a po 3 roku mogę nadpłacać wogóle bez prowizji.

 

Warunki jak dla mnie rewelka - i w kieszeni zostaje mi 6500zł które musiałbym zostawić w getinie Dzięki za uratowanie tyłka w ostatniej chwili

[MJM]

Ubezpieczenie domu możesz wymienić na kartę kredytową którą po roku możesz zamknąć a ubezpieczyć nieruchomość u dowolnego ubezpieczyciela.

[yarpi87]

No tego mi nie powiedziano w pekao. Ale jeśli tak można to tak będę kombinował. Stawka 0.1% nie jest mała. Nie jest to też rozbój w biały dzień, ale jesli można zaoszczędzić parę zł to czemu nie

[WMichal]

Witam,

 

PeKaO SA jest dobrą ofertą, ale będę się upierał przy BNP.

Co do wyjaśnienia to prowizja 1,95% upoważnia Cię do marzy 0,9%/1,25% - nie dotyczy to tylko zwykłego kredytu - warunki promocji (KH7).

 

Nie wiem co oznacza wtopa na lokacie, bo żadnej zakładać nie musisz.

 

Co do Gwarancji Kapitału w Better Future to trzeba jeszcze przeczytać mały druk który mówi, że chodzi o kapitał wpłacony pomniejszony o koszty poniesione w całej inwestycji a w przypadku better future to jest 2,6% w skali roku oraz opłatę administracyjną 10,99 zł za miesiąc. Jak podasz maila to wyślę Ci wszystkie regulaminy łącznie z Tabelą Opłat i Prowizji. A zapewnianie że na 100% zarobisz jest standardową gadką sprzedażową. Gdyby tak było wszyscy byliby bogaci...

 

Jeżeli chodzi o PeKaO SA to pojawia się jeden problem dotyczący budowy a mianowicie elastyczność banku przy rozliczaniu transz i trzymanie sie skrupulatnie kosztorysu. Nie ma szans na przyśpieszanie wypłat i zmiany harmonogramów. Z tego co wiem jest to uciążliwe bardzo szczególnie, że z budową domu różnie bywa bo zależy ona od pogody.

 

Druga rzecz - ubezpieczenia z pracy nie da się zrobić cesji, gdyż jest to ubezpieczenie grupowe które się nie kwalifikuje do takiej operacji.

 

Trzecia sprawa - wycena to 168 zł bo nieruchomość jest w budowie czyli kredyt budowlano-hipoteczny ;)

 

Czwarta rzecz - nadpłacanie kapitału w Rodzina na Swoim obniża dopłaty, a przy niskim oprocentowaniu tego kredytu nie opłaca się tego robić. Więc pod uwagę trzeba wziąć koszt alternatywny.

 

Do wyliczeń przyjąłem:

Kwota kredytu: 171.000 zł

WIBOR 5,08%

metraż - 139 m kw

Stopa BGK 6,97%

 

PeKaO SA - marża 1,2%

Odsetki zapłacone w 8 lat - 60.629 zł

Opłata za inspekcję - 168 zł

Ubezpieczenie nieruchomości - 0,1% - 171 zł*8 lat = 1.368 zł

Łącznie - 62.165 zł

Kapitał pozostały do spłaty - 145.791 zł

 

BNP Paribas Bank - marża 0,9%/1,25%

Odsetki zapłacone w 8 lat - 56.236 zł

Prowizja od udzielenia kredytu - 3.334,50 zł

Konto - 15 zł * 60 mies = 900 zł

Opłata za inspekcję - 675,50 zł

Opłaty w trakcie budowy - 600 zł (trzy inspekcje)

Ubezpieczenie nieruchomości - 0,07% - 120 zł*8 lat = 960 zł

Łącznie: 62.706 zł

 

Kapitał pozostały do spłaty - 150.459 zł

 

Koszt alternatywny - 4.668 zł (nadpłaconego kredytu)

4.668 zł nadpłaty daje 48,60 zł miesięcznie więcej spłaty kapitału w porównaniu do BNP (musiałem uśrednić różnice bo się robi skomplikowanie ;)). Przy wpłacaniu co miesiąc na lokatę w meritum banku (oprocentowanie 6,3% z kapitalizacją miesięczną) po 8 latach uzbieramy 5.747 zł. Przeznaczając to na spłatę w BNP Paribas kapitał kredytu spadnie do - 144.712 zł.

Patrząc, że różnica na koszcie całkowitym PeKaO vs. BNP wynosi 541 zł na korzyść tego pierwszego. Przeznaczamy te środki również na wcześniejszą spłatę (w PeKaO SA) i możemy porównać wyniki na podstawie pozostałego kapitału (bo koszty się zerują ;)):

 

PeKaO SA - 145.791 zł-541=145.250 zł

BNP Paribas Bank -144.712 zł

 

500 zł do przodu ;););)

 

Pozdrawiam

Michał Wójtowicz

Salomon Finance

[PlanFinance]

Michał wszystko się zgadza tyle że ekonomia to matematyka połączona z psychologią. Zapominasz że spora część osób nie będzie odkładała różnicy na lokatę i kolejna spora część ludzi będzie spokojniej spała wiedząc że kapitał jest szybciej spłacany. Nie jest to takie oczywiste jak piszesz.

 

Yarpi87 na rynku dostaniesz ubezpieczenie za 0,08%, ale co roku będziesz musiał latać z polisą i cesją. Twoja kwota kredytu jest malutka więc zastanów się mocno.

 

Konto kosztuje 0 PLN, karta 0 PLN pod warunkiem że wpływ na konto to 500 PLN/mc i 4 transakcje kartą.

[WMichal]

Witam,

 

Michale ja doskonale to wiem, dlatego zawsze piszę, że chodzi o ekonomiczny punkt widzenia ;)

 

A tak całkiem na poważnie to PeKaO SA jest ciężkie przy budowach domu i stąd wybrałbym BNP Paribas Bank.

 

PS: Ubezpieczenia na życie w PeKaO SA nie wliczałem bo jest obowiązkowe tylko w niektórych sytuacjach, które tutaj nie mają zastosowania.

 

Pozdrawiam

Michał Wójtowicz

Salomon Finance