Kredyt mieszkaniowy - w jakim banku będzie zdolność finansowa i na jakich warunkach? skomplikowana sytuacja zawodowa :)

[pablito23]

Witam, wraz z narzeczoną znaleźliśmy mieszkanie, które chcielibyśmy kupić - niestety nie wiemy czy mamy jakiekolwiek szanse na dostanie kredytu, a jeżeli mamy to w jakim banku moglibyśmy liczyć na najkorzystniejsze warunki dla naszej dwójki. Nie ukrywam, że zależałoby nam na jak najniższej racie. Przedstawię pokrótce naszą lekko zawiłą sytuację zawodową:

 

Obydwoje pracujemy w sklepach odzieżowych znanych marek w Polsce (nazwy niech pozostaną anonimowe). Narzeczona pracuje w sklepie bezpośrednio przynależącym do firmy, a ja w sklepie franczyzowym. Narzeczona pracuje nieprzerwanie w tym samym sklepie od grudnia 2010 roku (na początku umowy o dzieło), następnie od 1 września 2011 dostała próbną umowę o pracę na 3 m-ce, umowę na czas określony dostała od 01 grudnia 2011 do 31 grudnia 2012, jednakże od 1 sierpnia 2012 obowiązuje ją aneks do umowy ze zmianą stanowiska ze sprzedawcy na kierownika sklepu. Wielkość zarobków na jej pierwotnej umowie to: brutto 1626,25zł, na aneksie za to ma już kwotę brutto 1770,16zł. I teraz jest jeszcze taka sprawa, że ma jeszcze premię uznaniową za kierownika tj. +30% kwoty netto od wynagrodzenia z tego aneksu. Czy to będzie brane pod uwagę przy ocenianiu zdolności kredytowej?

 

Moja sytuacja jest trochę bardziej skomplikowana - pracuje nieprzerwanie w jednym sklepie od maja 2010 roku. Co miesiąc od maja 2010 roku do grudnia 2011 roku dostawałem umowy zlecania. 1 stycznia 2012 roku dostałem umowę na czas określony (do 31.12.2012) na 3/4 etatu z wynagrodzeniem brutto 1125,00zł. Niestety jak w większości firmach prywatnych moje zarobki są znacznie inne niż na papierze - netto dostaję 1600zł + premie od utargów - m-cznie średnio wychodzi ok. 2000zł netto. Dzisiaj rozmawiałem z właścicielem sklepu (jestem z nim w dobrej komitywie) o tym, że chciałbym wziąć kredyt na mieszkanie wraz z narzeczoną - kazał mi się dowiedzieć na jaką kwotę musiałbym mieć umowę, żeby otrzymać kredyt wraz z narzeczoną na kwotę 220000zł. Na 100% ustaliłem z nim, że będę miał umowę na czas nieokreślony ze stanowiskiem zastępca kierownika, bo takową funkcje od 2 lat pełnię. Tak więc moje pytanie brzmi jaką kwotę muszę mieć na umowie, żeby dostać taki kredyt z narzeczoną na jakiś normalnych warunkach?

 

Dane nieruchomości:

 

Wysokość kredytu. 220000 zł

Wartość nieruchomości / wkład własny. 220000 zł/ 0 zł

Rynek pierwotny/rynek wtórny. Rynek pierwotny

Rodzaj nieruchomości. Mieszkanie

Metraż nieruchomości. 54,06 m2

Lokalizacja nieruchomości (np. województwo lub miasto). zachodniopomorskie, Kołobrzeg

Stan zaawansowania inwestycji. mieszkanie gotowe, do użytku

Waluta kredytu. PLN

Pożądana długość okresu kredytowania. 30 lat

Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym. 2

Łączny miesięczny dochód netto na rodzinę 3mc/6mc. --

Źródło uzyskiwania dochodów. --

Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców. 25/22

Aktualne obciążenia kredytowe. BRAK (obydwoje mieszkamy z rodzicami, na raty nic nigdy nie braliśmy)

Karta kredytowa: posiadam kartę od 4 m-cy z limitem 1000zł - użyłem ją 2-3 razy, spłacałem regularnie - jeżeli to pomoże mogę z niej zrezygnować / narzeczona nie posiada

Historia w BIK. BRAK

 

Bardzo proszę o w miarę szybką pomoc. Z góry dziękuję i pozdrawiam

[RobertS]

skoro macie umowy na czas określony (do 31.12.2012) to czy możecie otrzymać promesy zatrudnienia od pracodawców?

 

i też nie chodzi tylko o to jaką kwotę będziesz miał na umowie, bank może również chcieć sprawdzić od jakiej podstawy odprowadzane są składki na ZUS oraz jakie płacisz zaliczki na podatek dochodowy, jeżeli pracodawca podniesie Ci wynagrodzenie to nie tylko na papierze...

[pablito23]

nie wiem czy dobrze zrozumiałem - promesy czyli zaświadczenie od pracodawców o tym, że nasze umowy na pewno będą przedłużone? jeżeli o to chodzi to myślę, że nie będzie z tym problemów.

 

A co do drugiej sprawy to wszystko rozumiem, właściciel sklepu też nie jest głupi i też pewnie zdaje sobie z tego sprawę, ale skoro się zgodził to nie widzę problemu - jakie muszę mieć minimalne zarobki w takim razie, żeby taki kredyt uzyskać na w miarę ludzkich warunkach? (wiadomo + zarobki narzeczonej)

[RobertS]

zapytałem, bo wolałem się upewnić, że nie wystarczy tylko wpisać wyższej kwoty na zaświadczeniu o zarobkach...

 

tak na oko powinniście mieć ok. 3500 zł dochodu netto miesięcznie, ale bardziej dokładną kwotę podam Ci rano

 

ps

tę kk możesz od razu zamknąć

[pablito23]

super, będę bardzo, bardzo wdzięczny. Jeżeli to nie problem to napisz też jak będzie sytuacja wyglądała z ratą m-czną itp. przy kwocie kredytu o 10 000 niższą - czyli 210 000zł - bo może uda się z biurem utargować chociaż te 10 000 zł

[RobertS]

kupujesz przez pośrednika? jak nie uda się wynegocjować lepszej ceny to powalcz z prowizją biura...

 

ps

kasę na opłaty okołotransakcyjne (prowizja, pcc, notariusz) posiadacie?

[pablito23]

Oferta jest bezpośrednio od dewelopera tak więc bez żadnych prowizji, no ale oprócz tego negocjować przy takich kwotach jeszcze pewnie można z tego co się orientuję

 

ps. szczerze to nawet nie orientuje się o jaką kwotę się rozchodzi przy tych wszystkich opłatach? jeżeli w miarę ludzka przy naszych zarobkach oczywiście (czyli tak do 5000zł) to nie byłoby raczej problemu, ewentualnie jeżeli zdecydowanie więcej by wyszło to może w kwotę kredytu da się takie opłaty wcisnąć?

[RobertS]

przy dochodach netto na poziomie 3,4kzł macie zdolność na 225.000 zł, jeżeli wykażecie 3,5kzł to zdolność wzrośnie do 232.000 zł

 

rata kredytu na 220.000 zł na 30 lat (raty równe) to 1364 zł, jeżeli kredyt 210.000 zł rata 1302 zł

 

ww. wartości dla kredytu w PKO BP, marża 1,2% prowizja 1,5% + konto osobiste z oferty banku

będziecie również musieli zapłacić (w gotówce) prowizję oraz ubezpieczenie niskiego wkładu, pomijam oczywiście koszty okołotransakcyjne (koszty notarialne i sądowe), skoro od dewelopera to prowizji biura i PCC nie będzie...

 

notariusz (akt + wypisy) to koszt około 2.500 zł płatne w gotówce przy podpisywaniu aktu notarialnego, natomiast w banku 3300 zł prowizja + 1452 zł niski wkład = ok. 5700 zł (tego bank nie skredytuje)

 

jeżeli chcecie mieć wszystko kredytowane to trzeba będzie inny bank wybrać...

 

tak dla porównania w GNB koszty okołokredytowe oraz ubezpieczenie nieruchomości można wrzucić w kredyt

 

- marża 1,84% (bez produktów dodatkowych, BIK A)

- prowizja 0%

- ubezpieczenie title (wad prawnych) i nieruchomości 3,25% (kredytowane)

- rata 1514 zł, ale nie ponosicie kosztów wstępnych (w PKO BP te 5700 zł)

[pablito23]

a powiedz mi jeszcze jak to będzie wyglądało gdy dostanę już tą nową umowę to będę musiał czekać 3 m-ce żeby mieć odpowiednie wpływy i dopiero wtedy bank będzie skłonny dać nam pożyczkę? bo z tego co mi wiadomo to z reguły banki w zaświadczeniu o zarobkach patrzą na zarobki 3 m-ce wstecz? czy jak będę miał umowę na czas nieokreślony to mogę od razu składać podanie o kredyt? i jeszcze kwestia tej premii mojej narzeczonej +30% podstawy netto jako co miesięczna premia uznaniowa? bank nalicza to normalnie do zarobków czy tylko patrzy na tą kwotę co ma podstawę, czyli w tym wypadku 1770,16zł brutto?

[RobertS]

po podwyżce wystarczy jeden wpływ na konto i bank powinien przyjąć nowy dochód, a co do premii uznaniowej to na zaświadczeniach o zarobkach są specjalne rubryki, aby podać ile, z jakiego tytułu i kiedy pracownik dostał premii....

 

poza tym skoro to premia uznaniowa to może się okazać, że nie zawsze narzeczona będzie ją dostawać? czy kwestie otrzymania (lub nie) tej premii zostały zawarte np. w umowie o pracę?

[pablito23]

no właśnie tutaj też jest jakaś dziwna sytuacja, narzeczona 1 sierpnia została kierownikiem sklepu i dostała z działu kadr pismo, że decyzją zarządu zamiast sprzedawcy pełnić będzie funkcje kierownika i zmienia jej się wynagrodzenie z 1626,25zł brutto na 1770,16zł brutto i na dole podpis jakiegoś v-ce prezesa. Jak to zobaczyła to się zdziwiła, że funkcja kierownika, a taka śmieszna wręcz żadna podwyżka, zadzwoniła więc do kierownika regionalnego i on powiedział jej, że oprócz tego ma jeszcze +30% od wynagrodzenia netto z tej podwyższonej kwoty wynagrodzenia - więc wydaje nam się, że to jest chyba premia uznaniowa za funkcje? bo oprócz tego w sklepie mają inne premię za sprzedaż itp. ..no nic będzie musiała chyba po prostu zadzwonić do kadr i się spytać na jakiej zasadzie to działa, dowiedzieć się co i jak, bo przecież z tego +30% rozliczać się też muszą w księgowości - dzięki bardzo wielkie Tobie za pomoc

 

warunki przedstawione przez Ciebie są na prawdę OK, myślałem, że będzie gorzej.. mam nadzieję, że jak już zaczniemy załatwiać to będzie mniej więcej tak jak napisałeś i nie wyjdą żadne inne sumy itp. - bolą trochę te opłaty okołotransakcyjne, wolelibyśmy tą gotówkę (a jest to około 9000 zł za wszystko z tego co piszesz) przeznaczyć na jakieś urządzenie mieszkania mimo wszystko - szkoda, że nie można tego wrzucić jakoś w kredyt - w tym drugim banku w którym można niestety oferta jest znacznie gorsza niż w PKO BP ;) jeszcze raz dzięki bardzo, za pomoc

[RobertS]

wybacz, ale jeżeli bank poprosi o podstawę lub zasady naliczania tej premii (miałem ostatnio taką sytuację) to bedzie potrzebny na to jakiś papier, informacja, że "regionalny powiedział, że tak będzie" nie wystarczy...

 

poza tym z pracodawcą (podobnie jak z bankiem) najlepiej wszystko mieć na piśmie więc domagajcie się jakiegoś dokumentu

 

kredyt możesz dostać na max 100% wartości nieruchomości, ale skoro potrzebujecie dodatkowych środków to warto od razu wnioskować o kasę na remont/wykończenie; w takim wypadku będziecie musieli przedstawić kosztorys prac a po określonym czasie udokumentować, że faktycznie zostało to zrobione, w ten sposób dostaniecie pieniądze na urządzenie mieszkania (części stałe) w cenie kredytu hipotecznego

[ar2rt]

Sentinel75 w jakim banku jeden wpływ na ROR wystarczy do pozytywnej decyzji kredytowej?

[lzalewski]

ar2rt jeśli podwyżka jest udokumentowana np. aneksem do umowy o zmianie stanowiska pracy/awansie, to w większości przypadków nie ma z tym problemu.

[ar2rt]

Ja nie neguję faktu podwyżki tylko wzięcie przez bank do zdolności średnią za ostatnie 6 m-cy lub 12 m-cy, więc nawet jeśli dostał podwyżkę i wpłynął dochód wyższy za jeden miesiąc to w niewielkim stopniu zwiększy się jego dochód brany do zdolności kredytowej. Nie wyliczałem zdolności kredytowej w tym przypadku zwiększenia się dochodu o ten jeden miesiąc.

[RobertS]

można zrobić tak jak napisał lzalewski czyli przedstawić w banku nową umowę o pracę (z podwyżką) + pokazać min. 1 wpływ na konto, oczywiście na średnią to specjalnie nie wpłynie, ale analityk może (nie musi) wziąć do zdolności te wyższe dochody

[PlanFinance]

art2rt nigdy nie robiłeś odstępstwa do zdolności dla dochodu podwyższonego 1/2mc temu?. Bank nie bierze wtedy średniej a nowy dochód.

[ar2rt]

A w jakich bankach robiłeś takie odstępstwa?Ja nie robiłem tylko pytałem w banku czy taka możliwość istnieje i otrzymywałem informację, że i tak analityk będzie brał średnią z 6 m-cy.

[lzalewski]

Osobiście testowałem w ten sposób Millennium, CA i Pocztę.

[expert]

Różnie banki podchodzą do podobnych sytuacji. I to nie jest "automat", że w tym banku to przejdzie na 100% (analizowany jest pracodawca, zmiana wysokości dochodów, stanowiska) Senitel podał ofertę PKO BP, gdzie absolutnie nie ma szans na przyjęcie nowej wysokości dochodów, więc w tym momencie zgodzę się z art2rt, że przyjmą średnią z 12 m-cy.

Przy drugiej propozycji - Getin Noble Bank - nie powinno już być takich problemów, choć kredyt nie należy do najtańszych.

[PlanFinance]

A w jakich bankach robiłeś takie odstępstwa?Ja nie robiłem tylko pytałem w banku czy taka możliwość istnieje i otrzymywałem informację, że i tak analityk będzie brał średnią z 6 m-cy.

 

DB, BNP Paribas, Credit Agricole, ING BSK, DNB Nord, Millennium, KB, Nordea.