Kredyt hipoteczny - co lepsze umowa zlecenie czy działalność gospodarcza?

[m&t1]

Witam serdecznie,

 

Wraz z mężem przymierzamy się do kupna większego mieszkania. Mąż od czerwca pracuje w 2 spółkach, aktualnie na umowy zlecania. Od grudnia ma możliwość przejścia na współpracę w ramach działalności gospodarczej.

 

Wiem, że aktualny czas zatrudnienia męża jest zbyt krótki aby starać się o kredyt, dlatego chwilowo odkładamy decyzję w czasie do momentu ustabilizowania się jego sytuacji, natomiast mam do Panów Doradców pytanie - co z punktu widzenia naszej zdolności / możliwości otrzymania kredytu jest korzystniejsze - kontynuacja umów zlecenia (zawartych na czas nieokreślony) czy współpraca ze spółkami / spółką w ramach dz.gospodarczej.

 

Dla lepszej orientacji wypełniam schemat:

Wysokość kredytu. ok. 320.000 - 380.000 zł

Wartość nieruchomości / wkład własny. ok. 400.000 zł / min. 25.000 zł (jeśli uda nam się sprzedać obecne mieszkanie to ok. 100.000 zł)

Rynek pierwotny/rynek wtórny. pierwotny

Rodzaj nieruchomości. mieszkanie

Metraż nieruchomości. ok. 65-70 m2

Lokalizacja nieruchomości (np. województwo lub miasto). Kraków

Stan zaawansowania inwestycji. raczej nie kupimy dziury w ziemi; myślę że akceptowalna ok. 80-90%

Waluta kredytu. PLN

Pożądana długość okresu kredytowania. 25-30 lat

Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym. 2 + pies

Łączny miesięczny dochód netto na rodzinę 3mc/6mc. 24.300 zł / 48.600 zł

Źródło uzyskiwania dochodów. umowa o pracę na czas nieokreślony od 2006 roku (ok. 3100 netto) + 2 x umowa zlecenie (2 x 2.500 netto) lub um. o pracę jw. oraz działalność gospodarcza, ok. 6.000 netto

Okres trwania umowy w tył/okres trwania umowy w przód. um. o pracę od 12.2006, um. zlecenie od 06.2012

Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców. 28 / 33

Aktualne obciążenia kredytowe. kredyt mieszkaniowy w pln z 2010; rata ok. 1.300 zł oraz karta kredytowa z limitem 5.000 zł (prezent przy kredycie hipotecznym praktycznie nieużywana / w przypadku sprzedaży tego mieszkania (co zdecydowanie byśmy woleli) brak obciążeń

Historia w BIK. moja bez zastrzeżeń (sprawdzana w 2010 przy kredycie hip.); brak jakichkolwiek opóźnień w spłatach itp.; męża sprawdzana w 2011 - jakieś opóźnienia powyżej 5 lat wstecz.

 

Rozważamy 2 opcje:

1. preferowana sprzedaż małego mieszkania (wartość ok. 270 tys zł, kredyt 190 tyś) i większy wkład własny

lub

2. wynajęcie małego mieszkania (średnia cena rynkowa wynajmu takich mieszkań w naszym bloku ok. 1.300 zł), jeśli któryś bank wliczy nam przychód z wynajmu jako dodatkowe źródło dochodu)

 

Edit: jeśli to możliwe chcielibyśmy uniknąć banków typu GetInBank.

Posiadamy konto oszczędnościowe w ING (ze środkami, które kwalifikują nas jako ich stałego klienta).

 

Z góry dziękujemy za każdą pomoc.

[m&t1]

Nieśmiało... UP...

[RobertS]

jeżeli myślisz o opcji 2 to łapiecie się na opcję "zamieszkaj w większym" właśnie w GNB, w tym przypadku bank od razu przyjmie do zdolności 70% przychodu z najmu, w pozostałych bankach takiej możliwości nie ma, dlatego zastanówcie się czy wolicie sprzedać i zwiększyć wkład własny czy raczej wynająć i brać ww. opcję

 

natomiast w opcji nr 1 (jeżeli sprzedacie mieszkanie) to być może załapiecie się na kredyt z dopłatą (zakładam, że nie macie innych nieruchomości i nowe mieszkanie zmieści się w limicie)

[m&t1]

Sentinel75 dziękuję za odpowiedź.

 

Kraków jak wiadomo jest dzikim miastem, gdzie na nieruchomość, która "łapie się" na Rodzina na Swoim w normalnej lokalizacji praktycznie nie ma szans. A u nas to już w ogóle bo posiadamy jeszcze inne nieruchomości.

 

Czyli zostaje tylko opcja kredytu standardowego.

Opcja sprzedaży mieszkania, w którym aktualnie mieszkamy byłaby dla nas najkorzystniejsza - pozbędziemy się kredytu z marżą 2%, a przy okazji zwiększymy nasz wkład własny i zmniejszymy obciążenia. Jednak w związku z sytuacją na rynku nieruchomości obawiamy się, czy uda nam się to mieszkanie sprzedać w satysfakcjonującej nas cenie.

 

Getin Bank nam niezbyt odpowiada i raczej wolelibyśmy go uniknąć.

 

Do kredytu będziemy się przymierzać w 2013 roku (ze względu na długość trwania umów męża oraz możliwość wyjścia bez kosztów z aktualnego kredytu hipotecznego), więc raczej ciężko odnosić się w tej chwili do konkretnych ofert. Zastanawiamy się jednak nad naszą zdolnością kredytową w tej chwili, przy aktualnych obciążeniach oraz bez nich... Kalkulatory na stronach banków dają niesamowicie rozbieżne wyniki. Czy byłbyś w stanie ją określić tak mniej więcej?

 

Mam jeszcze pytanie - jak myślisz, która opcja zatrudniania męża (umowy zlecenia czy działalność gosp.) byłaby dla nas korzystniejsza? Co "wolą" banki?

W przypadku DG dochody netto męża byłyby nieco wyższe (o ok. 1000-1500 zł), a DG byłaby kontynuacją zatrudnienia w ramach umów zlecenia.

[RobertS]

ok, jeżeli wolicie sprzedać mieszkanie i będziecie mieli spory wkład własny to oferta GNB nie ma sensu (są lepsze banki)

 

aby dochód z umów zlecenia był brany pod uwagę muszą one trwać od min. 6 miesięcy czyli w tej chwili nie będą brane do zdolności,w przypadku DG ten okres wynosi min. 9 m-cy, a najlepiej, aby to było 12 m-cy

 

na chwilę obecną nie ma sensu liczyć zdolności, bo za kilka miesięcy oferta banków będzie zupełnie inna