Kredyt hipoteczny - jeśli gotówka na wpłatę własną, to skąd na remont czy wykończenie?

[tom.u]

Witam.

 

Mam 30.000 gotówki i chcę kupić mieszkanie za 290.000. Myślałem, że sprawa wygląda prosto, tj. biorę kredyt na 290.000, a za te 30.000 robię remont czy wykończenie.

 

Ale z tego, co czytam na tym forum, to nie dość, że rzadko można spotkać bank, który sfinansuje 100%, to lepiej wziąć kredyt na 260.000, a te 30.000 wykorzystać jako wpłatę własną. Będę "lepiej oceniany" przez bank (choć pewnie nie załapię się na brak konieczności ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, gdyż jest on na poziomie 10%), ale... no właśnie - skąd wtedy pieniądze na remont czy wykończenie?

 

Wiele osób na tym forum radzi, by poświęcając posiadaną gotówkę na wpłatę własną, pieniądze na remont czy wykończenie uzyskać z pożyczki/kredytu (nie wiem, jak to dokładnie nazwać). I tu mam kilka pytań.

 

1. Czy jeśli oba kredyty będę chciał wziąć w tym samym banku, to dla tego banku jestem bardziej wiarygodny (poświęcam im wszystko, co mam), czy mniej wiarygodny ("nie dość, że chce kupić na kredyt, to jeszcze nie ma na wykończenie")?

 

2. Czy fakt brania kredytu hipotecznego w banku X nie jest wystarczający, by prośbę o kolejny kredyt gotówkowy (w banku X lub Y) po prostu odrzucić ("co on sobie myśli, ile można pożyczać")?

 

3. Czy branie kredytu na wykończenie/remont równolegle z braniem kredytu na nieruchomość do wykończenia/remontu to sytuacja niestandardowa (innymi słowy czy pracownik banku zrobi wielkie oczy "co sobie Pan w ogóle wyobraża...?!" czy raczej powie "tak, mamy taką ofertę...")?

 

Będę wdzięczny za wszelkie informacje na ten temat, gdyż przyznam, że początkowa euforia posiadania środków na wykończenie teraz została zastąpiona zmartwieniem "za co ja to wyremontuję?". Jednak cały czas zdaję sobie sprawę, że ta wpłata własna suma summarum "wyjdzie mi na plus", gdyż de facto będę brał niższy kredyt.

 

PS.

Dla uproszczenia, w powyższych rozważaniach pomijam koszty prowizji, marży, opłat notarialnych i innych podatków.

 

Z góry dziękuję za pomoc.

[RobertS]

Nie ma problemu z kredytem na 100%, banki udzielają jeszcze takich kredytów, jednak jeżeli masz pieniądze na remont to warto je przeznaczyć na wkład własny a remont zrobić na kredyt, w ww. przypadku będziesz miał kredyt na 90% LTV + na wykończenie.

 

ad. 1

obydwa kredyty bierzesz w tym samym banku, wtedy obydwa kredyty są kredytami hipotecznymi zabezpieczonymi na jednej hipotece,

 

ad. 2

chodzi o to, aby wziąć 2 kredyty hipoteczne a nie hipoteczny i gotówkowy (znacznie droższy)

 

ad. 3

jest to sytuacja bardzo standardowa, takie dwa wnioski nie będą budziły zdziwienia w bankach

[kruk.db]

W Deutsche Banku zwieksza się kwotę zakupu o wykończenie /remot (we wniosku kredytowym). Jest to ten sam kredyt. Po wykończeniu wzrasta wartość nieruchomości wiec cały czas zabezpieczeniem jest 100% wartość nieruchomości. Najlepszym rozwiązaniem jest przeznaczyć gotówkę na wkład własny.

[PlanFinance]

Pozytyt wykorzystania środków własnych na zakup a kredytowanie wykończenia opisałem tutaj:

 

http://www.forum-kredytowe.pl/f125/kredyt-200-000-na-mieszkanie-68352.html#post304007

 

Kredyt na zakup i wykończenie zawierany w tym samym momencie to będzie jeden kredyt z dwoma różnymi celami(zakup + wykończenie), chyba że jest to RnS wtedy to wygląda inaczej. Jeśli teraz weźmiesz kredyt na zakup a za jakiś czas będziesz chciał wziąć kredyt hipoteczny na wykończenie to będziesz MUSIAŁ zrobić to w tym samym banku.

 

Jest to sytuacja standardowa choć zapewne masz szanse trafić na tłumoka, który zrobi wielkie oczy

 

Kredyt na wykończenie wyłączając złote klamki, meble ruchome, w większości sprzęt RTV AGD zależy od Twojej zdolności i gdzniegdzie od procentowej wysokości do wartości transakcyjnej(niektóre banki mają zastrzeżenia max.10%/20%).

[josef871]

Podłączając się pod temat, w jaki sposób bank weryfikuje środki przeznaczone na wykończenie w kredycie? Trzeba pokazać bankowi faktury, rachunki?

[lzalewski]

Najczęściej weryfikacja odbywa się poprzez inspekcję.

[josef871]

Czyli w takim przypadku trzeba się zobowiązać do wykończenia mieszkania do ustalonego z bankiem stanu (najczęściej pewnie pod klucz)?

[PlanFinance]

Oczywiście tak.

[tom.u]

A jak wygląda szczegółowo kwestia brania wspomnianego dodatkowego kredytu na wykończenie? Czyli:

 

1. Jak dokładny kosztorys powinienem przedstawić? Wystarczy wpisać "kafelki do 50 zł/m2" czy może "Castorama, Made in Italy, Model tysiąc-pięćset-sto-dziewięćset"?

 

2. Jak otrzymam pieniądze? Gotówką czy przelewem?

 

3. W ilu transzach otrzymam pieniądze? Jeśli nie będzie to jednorazowa wypłata, to czy ich ilość od czegoś zależy (np. planowanego rozłożenia kosztów w czasie - zgodnie z harmonogramem, jeśli takowy należałoby stworzyć na tym poziomie szczegółów)?

 

4. Kiedy otrzymam pieniądze? Idealnie by było, gdybym otrzymał je w chwili poprzedzającej zakup materiałów (innymi słowy: bym nie musiał wykładać na materiały - w zasadzie przeczyłoby to idei brania tego kredytu, gdyż biorę go dlatego, że nie mam gotówki na materiały).

 

5. Jak wygląda dokładnie inspekcja: jak często przychodzi, ile kosztuje, czy kosztuje za całość, czy za przyjście, czy może kwestionować jakość użytych materiałów (miał Pan kupić za 50 zł, a kupił Pan za 30 zł)?

 

6. Jak wygląda dokumentacja wydatków? Materiały i inne rzeczy "kupione w sklepie" to rozumiem, że mam FV lub paragon, a co z robocizną? Co, gdy ja sam będę wykonywał prace remontowe (zakładam, że w kosztorysie NIE uwzględniłem kosztów robocizny - właśnie: czy w takim przypadku może pojawić się pytanie: "czy chce Pan te kafelki sam zakładać?").

 

7. Dwa posty wyżej padło, że inspekcja zbada czy zostało wykonane wykończenie pod klucz. Co to dokładnie oznacza? Czy mogę wykonać wykończenie wg mojego standardu (np. dla mnie pod klucz, to wymiana podłogi i okien, reszta - bez względu na stan jest dla mnie OK)?

[PlanFinance]

1.Np.Glazura,terakota nawet bez podawania metrażu, firmy, modelu itd.

 

2.Przelewem najczęściej. Miałem jednak takich klientów, którzy wypłacili 300 000 PLN gotówką.

 

3.Zależy od kwoty.

 

4.Przed zakupem materiałów.

 

5.Inspekcja przed 2 i kolejnymi transzami. Inspekcja to zdjęcia, dziękuję do widzenia. Analiza i porównanie z kosztorysem w banku.

 

6.Zdjęcia i zdrowy rozsądek. Faktury warto trzymać gdyby coś w banku jęczeli.

 

7.Mieszkania nie muszą być wykończone pod klucz. Standard wykończenie zależy od wymogów kredytobiorcy.

[tom.u]

Kredyt na wykończenie wyłączając złote klamki, meble ruchome, w większości sprzęt RTV AGD zależy od Twojej zdolności i gdzniegdzie od procentowej wysokości do wartości transakcyjnej(niektóre banki mają zastrzeżenia max.10%/20%).

 

Rozumiem zatem, że poza oczywistymi rzeczami wykończeniowymi jak podłogi, ściany i sufity, szafa "na wymiar" w korytarzu/pokoju też może być uwzględniona w kosztorysie, ale już np. komoda w salonie nie.

[PlanFinance]

Szafy i meble kuchenne również nie wszędzie(np.Deutsche Bank, BOŚ). Komoda nigdzie

[tom.u]

Przepraszam, bo może zbyt brnę w szczegóły, ale czy wyznacznikiem uwzględnienia szafy jest jej nomen omen nieruchomość, czyli stałe przytwierdzenie do podłogi/ścian, czy po prostu kryterium banku "szafy na wymiar: nie"?

 

Pytanie ważne, bo w dużym korytarzu szafa (lub dwie szafy) może kosztować np. 10.000 zł i wtedy ze względu na spory udział w kosztach całego remontu ma to znaczenie, czy "przejdzie" w kosztorysie, czy też nie...

[PlanFinance]

Akurat w przypadku DB czy BOŚ wynika to z regulacji wewnętrznych. Procentowy udział nie ma znaczenia. Banki, który skredytują Tobie szafę czy zabudowę kuchenną mogą to zrobić jeśli byś wnioskował tylko o to a więc ta część stanowiłaby 100% wykończenia.

[tom.u]

Jednym słowem, w takim przypadku chcąc szafę i godząc się na zwiększenie LTV mamy:

wpłata własna = gotówka zakładana na wpłatę własną - to co potrzebuję na szafy