Kredyt na założenie spółki celowej.

[W_F]

Witam

Poszukuję finansowania na utworzenie spółki celowej na 100% inwestycji. Inwestycja to zakup 2 kompleksów nieruchomości użytkowych (budynek sklepu, kompleks w skład którego wchodzi warsztat mechaniki pojazdowej, stacja kontroli pojazdów, sklep motoryzacyjny, stacja paliw. Cel inwestycji zakup nieruchomości pod długoterminowy najem (najmcami byli by aktualni właściciele). Wstępnie uzgodnione czynsze to od 25 tyś/msc (bez stacji paliw) do 28 tyś ze stacją. Cena za wszystko wstępnie to 2,2 mln netto a ze stacją 2,6 mln. Woj podkarpackie. Właściciele mają kłopoty z płynnością i chcą sprzedać nieruchomości by spłacić kredyty i zadłużenie u dostawców. Czy forma refinansowania kredytów w spółce celowej jest możliwą do przeprocedowania? Wysokość czynszów to wartości minimalne i nie zawierają kosztów okołoczynoszych typu podatek od nieruchomości, koszty utrzymania. Te były by dodatkową częścią czynszu. Temat w miarę pilny. Kredyt minimum 15 lat. Operaty szacunkowe nieruchomości bez stacji paliw to 1,1 mln i 1,6 mln.

[FrontRow]

Rozumiem, że nie ma Pan teraz żadnych dochodów?

[W_F]

Temat jest dwutorowy. Albo weźmie to osoba zewnętrzna albo ktoś z rodziny właścicieli założy sp. z o.o. Na refinansowanie teoretycznie pisze się PKO BP - ale decyzja zapada w Krakowie i gwarancji dać nie mogą. Pracuję tam jako księgowy i teoretycznie rozważam wejście w ten biznes. Kataklizm totalny musiałby się stać by te dwie firmy nie mogły uciągnąć obciążeń po projektowaniej restrukturyzacji. Nieruchomości były nabyte poniżej wartości rynkowej i to znacznie. Do tego doszły remonty finansowane na zasadzie dobierania kolejnych kredytów i urosła miesięczna górka - banki nie chcą konsolidować bo poleciały wyniki (brak $ na bieżącą działalność). Jedynym wyjściem jest oddzielenie poziomu inwestycyjnego od działalności operacyjnej - stąd pomysł spółki celowej. Wkładu nie ma z czego zrobić bo na wszystkich nieruchomościach jaką hipotekę ma BGŻ, który nie da się ruszyć by np jedną nieruchomość uwolnić i przenieść zabezpieczenie na drugą. Dług w BGŻ 1,2 mln - pozostałe śmieci niestety 800 tyś na szczęście bez hipotek. Pomysł był by jedną nieruchomość darować synowi właściciela (nabyta bez vatu), syn zakłada jednoosobową działalność w zakresie wynajmu, wycena nieruchomości jako środka trwałego na 1 mln (aktualnie wartość księgowa 100 tyś), wniesienie firmy jednoosobowej do spółki z o.o. jako aport i jednocześnie wkład własny do spółki celowej i zabezpieczenie pod kredyt na wykup pozostałych nieruchomości. Niestety BGŻ nie chce zwolnić chociaż jednej nieruchomości na wkład a na spłatę nie ma $$. Moje zarobki to 4400 btto a to by była samofinansująca się inwestycja rozważając moje wejście w ten biznes. Jakieś pomysły? Rentowność nawet przy zachwianej płynności jest przyzwoita (Zysk na sprzedaży sklep 450 tyś za 2012, serwis i sklep motoryzacyjny ok 0,5 mln - też trzeba trochę kasy na bieżącą działalność. Do uruchomienia jest stacja paliw (200 tyś na wymianę zbiorników i towar). Chyba, że znajdzie się inwestor do tego typu spółki celowej i wyłoży odpowiednie pieniądze na wkład ale to raczej nie to forum.